Η βραχυχρόνια μίσθωση βρέθηκε πρόσφατα στο επίκεντρο μιας δικαστικής απόφασης με σημαντικές αρνητικές προεκτάσεις για ιδιοκτήτες και επενδυτές ακινήτων.
Το πιο σημαντικό συμπέρασμα είναι ότι ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας υπερισχύει του δικαιώματος εκμετάλλευσης ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έστω και αν συστάθηκε πολύ πριν ανακαλυφθεί η βραχυχρόνια μίσθωση.
Με άλλα λόγια, το ότι η νομοθεσία επιτρέπει τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν σημαίνει αυτόματα πως μπορεί να εφαρμοστεί χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι συμβατικές δεσμεύσεις που απορρέουν από τον κανονισμό του κτιρίου.
Πώς προέκυψε η υπόθεση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων είχε μετατρέψει διαμέρισμα πολυκατοικίας σε τουριστικό κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η διαχειρίστρια του κτιρίου, ιδιοκτήτρια άλλου διαμερίσματος στην ίδια πολυκατοικία, προσέφυγε στη δικαιοσύνη υποστηρίζοντας πως αυτή η χρήση έρχεται σε αντίθεση με τον κανονισμό, ο οποίος προβλέπει αποκλειστικά οικιστική χρήση για τα διαμερίσματα.
Ο κανονισμός είχε συνταχθεί το 1970, πολύ πριν υπάρξει καν η έννοια της βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως τη γνωρίζουμε σήμερα, όμως το δικαστήριο έκρινε πως η πρόθεση των συνιδιοκτητών ήταν να αποκλειστεί κάθε δραστηριότητα που μοιάζει με ξενοδοχειακή ή τουριστική λειτουργία.
Γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι απλή κατοικία
Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί απλή χρήση κατοικίας, αλλά ουσιαστικά μετατρέπει το διαμέρισμα σε τουριστικό κατάλυμα, με συνεχή εναλλαγή επισκεπτών, κάτι που θυμίζει περισσότερο ξενοδοχείο παρά σπίτι. Το δικαστήριο έδωσε ιδιαίτερη βαρύτητα στις επιπτώσεις που έχει αυτή η λειτουργία στην καθημερινότητα των υπόλοιπων ενοίκων, από τις βαλίτσες στο ασανσέρ μέχρι τη φασαρία τα ξημερώματα. Όλα αυτά, έκρινε το δικαστήριο, αλλοιώνουν τον χαρακτήρα της πολυκατοικίας και διαταράσσουν την ομαλή συμβίωση των μόνιμων κατοίκων.
Τι πρέπει να προσέξουν ιδιοκτήτες πριν επενδύσουν σε βραχυχρόνια μίσθωση
Για όσους δραστηριοποιούνται ή σκέφτονται να μπουν στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η απόφαση αυτή λειτουργεί σαν καμπανάκι. Πριν από κάθε νέα επένδυση σε διαμέρισμα με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση, είναι πλέον απαραίτητο να ελέγχεται προσεκτικά ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Ο όρος οτι τα διαμερίσματα της συγκεκριμένης πολυκατοικίας έχουν αποκλειστικά οικιστική χρήση, μπορεί να ανατρέψει εντελώς τα σχέδια μιας επένδυσης που στα χαρτιά φαινόταν επικερδής.
Αναμένεται η απόφαση να λειτουργήσει ως προηγούμενο και να ενθαρρύνει κι άλλες πολυκατοικίες να προσφύγουν δικαστικά σε αντίστοιχες περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη τουριστική ζήτηση όπως το Παγκράτι, η Κυψέλη και το ιστορικό κέντρο της Αθήνας.
Ένας κίνδυνος που ως τώρα υποτιμούνταν
Μέχρι σήμερα, πολλοί επενδυτές εστίαζαν κυρίως στην απόδοση της βραχυχρόνιας μίσθωσης . Σε μια αγορά όπου οι αποδόσεις έχουν οδηγήσει σε σημαντικές ανατιμήσεις ακινήτων την τελευταία δεκαετία, η δυνατότητα περιορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω δικαστικών αποφάσεων μπορεί τελικά να επηρεάσει τόσο τις αποτιμήσεις όσο και τις επενδυτικές στρατηγικές του κλάδου.
Πρακτικές συμβουλές πριν προχωρήσετε σε βραχυχρόνια μίσθωση
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε διαμέρισμα με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση, ή αν έχετε ήδη ακίνητο που λειτουργεί με αυτόν τον τρόπο, υπάρχουν κάποια πράγματα που αξίζει να ελέγξετε πριν προχωρήσετε.
Πρώτον, ζητήστε πάντα αντίγραφο του κανονισμού της πολυκατοικίας πριν την αγορά, όχι μετά. Πολλοί αγοραστές βλέπουν μόνο το συμβόλαιο και ξεχνούν πως ο κανονισμός είναι εξίσου δεσμευτικός.
Δεύτερον, αν ο κανονισμός αναφέρει ρητά αποκλειστική οικιστική χρήση, μιλήστε με δικηγόρο πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε επένδυση που βασίζεται σε βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς η συγκεκριμένη απόφαση δείχνει πως τα δικαστήρια είναι πρόθυμα να ερμηνεύσουν παλιούς κανονισμούς με σύγχρονη οπτική.
Τρίτον, αν είστε ήδη ιδιοκτήτης και λειτουργείτε διαμέρισμα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καλό είναι να διατηρείτε καλές σχέσεις με τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Πολλές διαφορές θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί με απλή επικοινωνία και συνεννόηση, πριν φτάσουν στα δικαστήρια.
Τέταρτον, όσοι δραστηριοποιούνται επαγγελματικά στη διαχείριση ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις, καθώς η συγκεκριμένη απόφαση πιθανότατα δεν θα είναι η τελευταία του είδους της. Όσο η ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει υψηλή σε περιοχές όπως η Αθήνα, τόσο αναμένεται να αυξηθούν και οι σχετικές δικαστικές διαμάχες.
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε, να πουλήσετε ή να επενδύσετε σε ακίνητο στην Αττική, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για βραχυχρόνια μίσθωση, καλό είναι να έχετε δίπλα σας ανθρώπους που γνωρίζουν την αγορά και τη νομοθεσία εξίσου καλά. Επικοινωνήστε με την Epsilon Team Real Estate μέσω του www.epsilonteam.gr για μια συζήτηση χωρίς δεσμεύσεις.
