Του νομικού συμβούλου της Epsilon Team real estate Παρασκευά Λιάρτη.
Ο κανονισμός πολυκατοικίας για Airbnb βρέθηκε στην επικαιρότητα το καλοκαίρι του 2026, όταν δημοσιεύματα έκαναν λόγο για απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών που υποχρέωσε ιδιοκτήτρια διαμερίσματος να σταματήσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με απειλή προστίμου 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση.
Ο δημοσιογραφικός τίτλος έκανε αίσθηση, σαν να άλλαξε κάτι μέσα σε μια νύχτα.
Στην πραγματικότητα, η λογική πίσω από αυτή την απόφαση προϋπήρχε, πολύ πριν εμφανιστεί η λέξη Airbnb στο λεξιλόγιό μας.
Ας δούμε τι πραγματικά ισχύει, τι επιβεβαιώθηκε και τι είναι πράγματι καινούργιο.
Τι έγραψαν τα δημοσιεύματα
Σύμφωνα με όσα έγιναν γνωστά, διαχειρίστρια πολυκατοικίας στην Αθήνα, η οποία είναι και ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στο ίδιο κτίριο, προσέφυγε στο δικαστήριο εναντίον συνιδιοκτήτριας που διέθετε το δικό της διαμέρισμα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το επιχείρημα ήταν ότι η χρήση αυτή αντίκειται στον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο οποίος προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας.
Το δικαστήριο έκρινε ότι η φιλοξενία τουριστών για λίγες ημέρες τη φορά προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή χρήση, υποχρέωσε την ιδιοκτήτρια να σταματήσει την πρακτική αυτή, και προσέθεσε ρήτρα χρηματικής ποινής 1.000 ευρώ για κάθε μελλοντική παραβίαση.
Ο κανονισμός πολυκατοικίας για Airbnb δεν είναι καινούργιος θεσμός
Οι σχέσεις των συνιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας ρυθμίζονται από τον νόμο 3741/1929, όπως τροποποιήθηκε έκτοτε αρκετές φορές.
Πρόκειται δηλαδή για πλαίσιο σχεδόν εκατό ετών, όχι για κάτι που θεσπίστηκε πρόσφατα λόγω του Airbnb.
Ο νόμος αυτός δίνει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να ρυθμίζουν τις μεταξύ τους σχέσεις μέσω του γνωστού κανονισμού πολυκατοικίας, ο οποίος είναι διαφορετικό κείμενο από τη λεγόμενη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμός, δύο διαφορετικά πράγματα
Με τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών εξατομικεύονται τα επί μέρους τμήματα ενός κτιρίου, όπως διαμερίσματα, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης και καταστήματα, ώστε να λειτουργούν ως ξεχωριστές ιδιοκτησίες. Χωρίς αυτή, το κτίριο παραμένει ενιαία ιδιοκτησία, χωρίς επιμέρους μονάδες.
Ο κανονισμός είναι κάτι διαφορετικό, ένα ξεχωριστό κείμενο που ρυθμίζει πώς θα χρησιμοποιούνται αυτά τα τμήματα και τα κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου.
Πολλές παλαιότερες πολυκατοικίες έχουν μόνο σύσταση, χωρίς κανονισμό.
Τι ισχύει όταν υπάρχει μόνο σύσταση, χωρίς κανονισμό
Σε αυτές τις περιπτώσεις εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του νόμου, με κυριότερη την αρχή ότι κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία του και τα κοινόχρηστα μέρη όπως επιθυμεί, αρκεί να μην εμποδίζει τη χρήση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και να μην θέτει σε κίνδυνο την ασφάλειά τους.
Με τις προϋποθέσεις αυτές επιτρέπονται σχεδόν όλες οι χρήσεις, αρκεί να τηρούνται φυσικά και οι διατάξεις άλλων νόμων, όπως η άδεια υγειονομικού ενδιαφέροντος ή οι κανόνες πυρασφάλειας.
Ο κανονισμός λειτουργεί ως τοπικός νόμος της πολυκατοικίας
Όταν όμως υπάρχει κανονισμός, αυτός γίνεται ο δεσμευτικός νόμος της συγκεκριμένης πολυκατοικίας.
Ό,τι απαγορεύει ο κανονισμός είναι απόλυτα απαγορευμένο, και δεν μπορεί να παρακαμφθεί με κανέναν τρόπο, ούτε καν με απόφαση της γενικής συνέλευσης.
Οι ρυθμίσεις που αφορούν τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη απαιτούν ομοφωνία για να τροποποιηθούν.
Αυτό είναι ίσως το πιο σημαντικό σημείο για όποιον σκέφτεται να αγοράσει ή να αξιοποιήσει ακίνητο σε πολυκατοικία με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, ο κανονισμός δεν είναι απλή σύσταση καλής συμπεριφοράς, είναι δεσμευτικός κανόνας.
Γιατί το Airbnb πέφτει συχνά στην απαγόρευση χρήσης ως κατοικία
Προβλήματα προκύπτουν όταν ένας κανονισμός περιέχει γενικές διατάξεις, όπως απαγόρευση θορύβων και ενοχλήσεων, ή απαγόρευση προσέλευσης πολλών ατόμων.
Εδώ εντάσσονται και οι περιπτώσεις εκμετάλλευσης διαμερισμάτων για διαμονή τρίτων μέσω Airbnb.
Όταν ο κανονισμός προβλέπει αποκλειστική χρήση κατοικίας ή απαγορεύει ρητά τη χρήση ως ξενοδοχείο, η βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται ότι εμπίπτει σε αυτή την απαγόρευση, αφού λειτουργικά προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή χρήση.
Το σημαντικό εδώ είναι ότι δικαστικές αποφάσεις σε ανάλογο πνεύμα υπήρχαν και πριν, ανάμεσά τους απόφαση του Εφετείου Αθηνών σε παρεμφερή υπόθεση.
Η απόφαση που έγινε γνωστή το καλοκαίρι του 2026 δεν εισήγαγε επομένως νέα αρχή, επιβεβαίωσε και εμπλούτισε μια ήδη υπάρχουσα νομική γραμμή.
Τι πρέπει να προσέξει όποιος αγοράζει ακίνητο σκεφτόμενος το Airbnb
Για όποιον σκοπεύει να αποκτήσει και να αξιοποιήσει έναν χώρο για βραχυχρόνια μίσθωση, ο νομικός έλεγχος πριν από την αγορά πρέπει να περιλαμβάνει ανάγνωση τόσο της σύστασης όσο και του κανονισμού, ώστε να αποφευχθούν προβλήματα στην πορεία.
Δύο εναλλακτικές μειώνουν σημαντικά τον κίνδυνο, η αγορά σε κτίριο με καθαρά επαγγελματική χρήση, ή η μετατροπή ενός καταστήματος σε χώρο φιλοξενίας.
Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν υπάρχει συνήθως πρόβλημα, ούτε γιατί παραβιάζεται κάποια διάταξη κανονισμού, ούτε γιατί υπάρχουν γείτονες κατοικίας που να ενοχλούνται.
Έρχεται νέο νομοθετικό πλαίσιο για τη συνιδιοκτησία
Το υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε τον Ιούλιο του 2026 τις κατευθυντήριες γραμμές μιας ευρύτερης μεταρρύθμισης του καθεστώτος συνιδιοκτησίας, με στόχο έναν ενιαίο Κώδικα Ιδιοκτησίας που θα αντικαταστήσει σταδιακά το σκόρπιο νομοθετικό τοπίο γύρω από τον νόμο 3741/1929.
Ειδική επιτροπή αναμένεται να ολοκληρώσει το έργο της το φθινόπωρο του 2026, με στόχο η νομοθέτηση να γίνει έως το τέλος της χρονιάς.
Η μεταρρύθμιση αφορά κυρίως τη διαχείριση, τις αποφάσεις γενικής συνέλευσης και την αξιοποίηση ακινήτων, όχι ειδικά το Airbnb, αξίζει όμως να την παρακολουθούμε, καθώς οποιαδήποτε αλλαγή στο πλαίσιο του κανονισμού θα επηρεάσει έμμεσα και αυτό το ζήτημα.
Συχνές ερωτήσεις για τον κανονισμό πολυκατοικίας και το Airbnb
Μπορεί ο κανονισμός πολυκατοικίας να απαγορεύσει το Airbnb;
Ναι, εφόσον ο κανονισμός προβλέπει αποκλειστική χρήση κατοικίας ή απαγορεύει ρητά τη χρήση ως ξενοδοχείο, η απαγόρευση αυτή είναι δεσμευτική για όλους τους συνιδιοκτήτες και δεν παρακάμπτεται ούτε με απόφαση της γενικής συνέλευσης.
Τι ισχύει αν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, μόνο σύσταση;
Εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του νόμου. Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία του ελεύθερα, αρκεί να μην ενοχλεί τους άλλους και να τηρεί τις υπόλοιπες νομικές προϋποθέσεις, όπως άδειες και κανόνες ασφαλείας.
Πώς μπορώ να το ελέγξω πριν αγοράσω ακίνητο για επένδυση;
Μέσω νομικού ελέγχου τίτλων πριν την αγοραπωλησία, ο οποίος περιλαμβάνει ανάγνωση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και του κανονισμού, όταν υπάρχει.
Ισχύει το ίδιο και για ένα κατάστημα;
Όχι απαραίτητα. Εξαρτάται από τη χρήση που προβλέπει ο κανονισμός για τον συγκεκριμένο χώρο, γι’ αυτό αρκετοί επενδυτές προτιμούν καταστήματα που έχουν μετατραπεί σε χώρο φιλοξενίας, όπου δεν υπάρχει σύγκρουση με γείτονες κατοικίας.
Το συμπέρασμα για αγοραστές και επενδυτές
Η πρόσφατη απόφαση δεν αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού, τους υπενθυμίζει.
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητο στην Αττική με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση, ο έλεγχος του κανονισμού πολυκατοικίας πριν από την αγορά σας γλιτώνει από μελλοντικά προβλήματα, πρόστιμα και δικαστικές διενέξεις με τους γείτονες.
Η ομάδα της Epsilon Team μπορεί να σας καθοδηγήσει σε αυτή τη διαδικασία και να σας προτείνει ακίνητα που ταιριάζουν στους επενδυτικούς σας στόχους, επισκεφθείτε το www.epsilonteam.gr.
Πηγές
- Νόμος 3741/1929, Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, ΦΕΚ Α’ 4/9.1.1929, όπως ισχύει σήμερα
- Εθνικό Τυπογραφείο, αναζήτηση ΦΕΚ, http://www.et.gr/
- Υπουργείο Δικαιοσύνης, παρουσίαση νομοθετικής πρωτοβουλίας για τον εκσυγχρονισμό της συνιδιοκτησίας, https://ministryofjustice.gr/?p=16772
Επιμέλεια
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent / real estate appraiser
co founder
EPSILON TEAM
evita@epsilonteam.gr
