Αυθαίρετα και Ελλάδα, μια σχέση που κρατάει δεκαετίες και που, αν ήταν γάμος, θα είχε ήδη περάσει από όλα τα στάδια, από τον έρωτα μέχρι τη συμβίωση από συνήθεια.
Όμως φαίνεται πως το διαζύγιο πλησιάζει.
Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας ετοιμάζει ένα νέο ψηφιακό σύστημα που θα επιτρέπει τον σχεδόν άμεσο εντοπισμό αυθαίρετων κατασκευών σε ολόκληρη τη χώρα.
Με τη βοήθεια της Τεχνητής Νοημοσύνης, των δορυφορικών εικόνων και των drones, η εποχή του «χτίζω και βλέπουμε» οδεύει προς το τέλος της.
Ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, μιλώντας πρόσφατα στην εφημερίδα «Κυκλαδική», περιέγραψε ένα τοπίο που αλλάζει ριζικά. Όπως είπε χαρακτηριστικά, σε λίγους μήνες τα αυθαίρετα θα εντοπίζονται σχεδόν ζωντανά και κανείς δεν θα μπορεί να παρανομήσει. Δήλωση που, ομολογουμένως, κάνει αρκετούς ιδιοκτήτες ημιυπαίθριων με «προσωρινά» κλεισίματα να κοιτάζουν αμήχανα το ταβάνι τους.
Πώς θα λειτουργεί το νέο σύστημα εντοπισμού αυθαιρέτων
Η λογική είναι απλή. Το σύστημα θα συγκρίνει αυτόματα τα στοιχεία των πολεοδομικών αρχείων και της πλατφόρμας e-Άδειες με την πραγματική εικόνα κάθε περιοχής, όπως αυτή αποτυπώνεται από δορυφόρους και drones. Αν στο οικόπεδο υπάρχει κάτι που δεν υπάρχει στα χαρτιά, το σύστημα θα το βλέπει. Μια νέα κατασκευή, μια επέκταση, ένας όροφος που φύτρωσε ξαφνικά ένα Σαββατοκύριακο, όλα θα καταγράφονται.
Και εδώ έρχεται το ενδιαφέρον σημείο. Όταν εντοπίζεται πιθανή αυθαιρεσία, θα ενεργοποιείται άμεσα διαδικασία ελέγχου από Ελεγκτή Δόμησης. Δηλαδή όχι καταγγελία που θα περιμένει χρόνια σε κάποιο συρτάρι, αλλά έλεγχος που ξεκινά σχεδόν αυτόματα. Η Τεχνητή Νοημοσύνη δεν παίρνει ρεπό, δεν έχει άδεια και δεν ξεχνάει.
Γιατί καθυστερούν σήμερα οι έλεγχοι
Αν έχετε ποτέ υποβάλει καταγγελία για παράνομη κατασκευή, γνωρίζετε ότι η απάντηση μπορεί να αργήσει όσο και η ανακαίνιση που υποσχεθήκατε στον εαυτό σας το 2019. Ο κ. Στασινός αποδίδει τις καθυστερήσεις κυρίως στις σοβαρές ελλείψεις προσωπικού των Υπηρεσιών Δόμησης, των γνωστών ΥΔΟΜ. Το υφιστάμενο μοντέλο λειτουργίας, όπως τονίζει, χρειάζεται ριζική αναδιοργάνωση.
Η πρότασή του είναι η δημιουργία μιας ενιαίας, καθετοποιημένης δομής υπό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Με απλά λόγια, ένας κεντρικός μηχανισμός που θα εφαρμόζει την πολεοδομική νομοθεσία με τον ίδιο τρόπο παντού, από το Κολωνάκι μέχρι την πιο απομακρυσμένη Κοιλάδα.
Γιατί σήμερα, ας το παραδεχτούμε, η εφαρμογή των κανόνων θυμίζει λίγο τον καιρό. Αλλού βρέχει αυστηρότητα και αλλού επικρατεί άπνοια.
Ελεγκτές Δόμησης, μια μεταρρύθμιση που δούλεψε
Δεν είναι όλα γκρίζα στο πολεοδομικό μας σύμπαν. Ο θεσμός των Ελεγκτών Δόμησης χαρακτηρίζεται από τον πρόεδρο του ΤΕΕ ως μία από τις πιο επιτυχημένες μεταρρυθμίσεις των τελευταίων ετών. Οι έλεγχοι στις νέες οικοδομές γίνονται πλέον με ταχύτητα και διαφάνεια, μέσω ηλεκτρονικής κλήρωσης πιστοποιημένων μηχανικών.
Η ηλεκτρονική κλήρωση σημαίνει ότι κανείς δεν διαλέγει τον ελεγκτή του και κανείς ελεγκτής δεν διαλέγει το έργο που θα ελέγξει. Το αποτέλεσμα είναι μετρήσιμο. Η παραβατικότητα στις νέες κατασκευές έχει μειωθεί σημαντικά. Όταν ξέρεις ότι θα έρθει έλεγχος και δεν ξέρεις από ποιον, το κίνητρο να αυτοσχεδιάσεις περιορίζεται δραστικά.
Πολεοδομικός σχεδιασμός, το μεγάλο στοίχημα
Η τεχνολογία όμως δεν αρκεί από μόνη της. Η οριστική αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης συνδέεται με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας. Εδώ εντάσσονται τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που βρίσκονται σε εξέλιξη, καθώς και η καταγραφή του οδικού δικτύου που προϋπήρχε του 1977.
Το τελευταίο ακούγεται τεχνικό, αλλά έχει τεράστια πρακτική σημασία για όποιον κατέχει ή σκέφτεται να αγοράσει εκτός σχεδίου ακίνητο. Η καταγραφή των παλαιών δρόμων θα ενισχύσει την ασφάλεια δικαίου και θα περιορίσει τις ατελείωτες αμφισβητήσεις γύρω από την οικοδομησιμότητα εκτός σχεδίου. Όπως δήλωσε ο κ. Στασινός, η ψηφιοποίηση είναι ο μεγαλύτερος σύμμαχος της ισονομίας.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές
Εδώ περνάμε στο κομμάτι που μας αφορά όλους όσοι κινούμαστε στην αγορά ακινήτων. Τα αυθαίρετα δεν είναι απλώς ένα πολεοδομικό ζήτημα, είναι και ένα τεράστιο ζήτημα αξίας. Ένα ακίνητο με πολεοδομικές εκκρεμότητες πωλείται δυσκολότερα, χρηματοδοτείται δυσκολότερα και μεταβιβάζεται με πονοκεφάλους.
Για τους ιδιοκτήτες, το μήνυμα είναι σαφές. Αν υπάρχουν εκκρεμότητες στο ακίνητό σας, η τακτοποίησή τους τώρα είναι πολύ πιο συμφέρουσα από τον εντοπισμό τους αργότερα από έναν δορυφόρο που δεν δέχεται εξηγήσεις. Ο έλεγχος των πολεοδομικών στοιχείων πριν από κάθε πώληση είναι πλέον όχι απλώς καλή πρακτική, αλλά αναγκαιότητα.
Για τους αγοραστές και τους επενδυτές, οι εξελίξεις είναι καλά νέα. Μια αγορά με λιγότερα αυθαίρετα και περισσότερη διαφάνεια είναι μια αγορά με μεγαλύτερη ασφάλεια συναλλαγών. Οι διεθνείς επενδυτές, ειδικά, εκτιμούν ιδιαίτερα την προβλεψιμότητα. Όταν τα πολεοδομικά δεδομένα ενός ακινήτου είναι ψηφιοποιημένα και επαληθεύσιμα, η απόφαση αγοράς γίνεται με καθαρό μυαλό.
Και για την Αττική ειδικότερα, όπου η οικιστική πίεση είναι έντονη από τα βόρεια προάστια μέχρι την Αθηναϊκή Ριβιέρα, η ομοιόμορφη εφαρμογή των κανόνων δόμησης σημαίνει υγιέστερο ανταγωνισμό και προστασία της αξίας των νόμιμων ακινήτων.
Η αυθαίρετη δόμηση ταλαιπωρεί το δομημένο περιβάλλον της χώρας εδώ και δεκαετίες, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής αναπτυξιακής πίεσης. Ο συνδυασμός Τεχνητής Νοημοσύνης, δορυφορικών εικόνων, drones και αναδιοργανωμένων ελεγκτικών μηχανισμών δείχνει ότι το πρόβλημα περνά επιτέλους σε φάση ουσιαστικής αντιμετώπισης. Το δομημένο περιβάλλον, το φυσικό τοπίο και ο ιδιαίτερος χαρακτήρας περιοχών όπως οι Κυκλάδες έχουν πολλά να κερδίσουν.
Αν σκέφτεστε να πουλήσετε, να αγοράσετε ή να επενδύσετε σε ακίνητο στην Αττική και θέλετε να είστε σίγουροι ότι όλα τα πολεοδομικά στοιχεία είναι σε τάξη, η ομάδα της Epsilon Team Real Estate είναι εδώ για να σας καθοδηγήσει με ασφάλεια σε κάθε βήμα. Επισκεφθείτε μας στο www.epsilonteam.gr να μιλήσουμε για το ακίνητό σας.