Η κατάρρευση κτιρίου ακούγεται σαν σενάριο ταινίας, μέχρι που συμβαίνει λίγα τετράγωνα πιο κάτω. Η πρόσφατη πτώση πολυκατοικίας στα Πετράλωνα, δίπλα σε εκσκαφή για ανέγερση νέου κτιρίου, θύμισε σε όλους μας κάτι που στην πυκνοδομημένη Αττική ξεχνάμε εύκολα.
Όταν ξεκινούν έργα στο όμορο ακίνητο ειδικά αν βρίσκεται σε περιοχή με σύστημα δόμησης συνεχές ( δηλαδή το ένα κτίριο ακουμπάει στον τοίχο του άλλου) , η τύχη του δικού σας κτιρίου εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη δουλειά που θα κάνουν άλλοι.
Ευτυχώς, οι ακραίες περιπτώσεις είναι σπάνιες. Οι ρωγμές, οι καθιζήσεις και οι μικροζημιές από δονήσεις όμως δεν είναι. Σε αυτόν τον οδηγό θα δείτε πώς φτάνει ένα κτίριο σε κίνδυνο, ποιος ευθύνεται νομικά, πώς κινείται η αποζημίωση και, το σημαντικότερο, τι μπορείτε να κάνετε εσείς πριν εμφανιστεί η πρώτη ρωγμή.
Πώς φτάνει ένα κτίριο στην κατάρρευση
Ποτέ ξαφνικά. Η κατάρρευση κτιρίου από γειτονικά έργα είναι συνήθως το τελευταίο στάδιο μιας αλυσίδας που ξεκινά από την εκσκαφή. Όταν το σκάμμα ανοίγει σε βάθος δίπλα στα θεμέλια του διπλανού κτιρίου χωρίς επαρκή μέτρα αντιστήριξης, το έδαφος που στηρίζει τα θεμέλια αρχίζει να υποχωρεί. Το κτίριο το δείχνει, με ρωγμές που μεγαλώνουν, με πόρτες και παράθυρα που ξαφνικά δεν κλείνουν, με αποκλίσεις από την κατακόρυφο, ακόμη και με ορατά κενά ανάμεσα σε δύο κτίρια που πριν ακουμπούσαν.
Αυτά τα σημάδια είναι το παράθυρο αντίδρασης. Στα Πετράλωνα, η αστάθεια είχε εντοπιστεί ώρες πριν από την πτώση. Γι αυτό και ο βασικός κανόνας είναι ένας. Καμία ρωγμή που εμφανίζεται όσο τρέχει εργοτάξιο δίπλα σας δεν είναι αμελητέα μέχρι να πει το αντίθετο μηχανικός.
Κατάρρευση κτιρίου: ποιος ευθύνεται
Η ευθύνη σε τέτοιες περιπτώσεις σπάνια βαρύνει ένα μόνο πρόσωπο. Ανάλογα με το πού εντοπίζεται το σφάλμα, μπορεί να ευθύνονται παράλληλα:
- Ο κύριος του έργου, δηλαδή ο ιδιοκτήτης ή η εταιρεία που κατασκευάζει το νέο κτίριο.
- Ο εργολάβος, για τον τρόπο εκτέλεσης των εργασιών και την τήρηση των μέτρων ασφαλείας.
- Οι επιβλέποντες μηχανικοί, για τη μελέτη και την επίβλεψη, ιδίως ως προς την αντιστήριξη της εκσκαφής.
Υπάρχει και μια δεύτερη διάσταση που αφορά το κτίριο που έπαθε τη ζημιά. Ο νόμος προβλέπει ευθύνη του ιδιοκτήτη κτίσματος για ζημιές που προκαλεί σε τρίτους η ολική ή μερική πτώση του, εκτός αν αποδείξει ότι αυτή δεν οφείλεται σε κακή κατασκευή ή πλημμελή συντήρηση. Με απλά λόγια, ένα κτίριο που καταρρέει μπορεί να δημιουργήσει ευθύνες προς πολλές κατευθύνσεις ταυτόχρονα, και η ποινική διερεύνηση προχωρά ξεχωριστά από την αστική.
Ποιος αποζημιώνει και πόσο γρήγορα
Εδώ έρχεται το δύσκολο σημείο. Το να αναγνωριστεί η ευθύνη είναι ένα πράγμα, το να δείτε χρήματα είναι άλλο.
Μια αγωγή αποζημίωσης χρειάζεται συνήθως δύο έως τρία χρόνια μέχρι την πρωτόδικη απόφαση.
Για τις άμεσες ανάγκες, όπως τα έξοδα προσωρινής στέγασης όταν το ακίνητο κριθεί ακατάλληλο, το βασικό εργαλείο είναι τα ασφαλιστικά μέτρα, μια ταχύτερη δικαστική διαδικασία που εξασφαλίζει προσωρινή προστασία μέχρι την κύρια δίκη.
Και εδώ αποκαλύπτεται το μεγάλο κενό της ελληνικής οικοδομής.
Η ασφάλιση αστικής ευθύνης και οι καλύψεις κατά παντός κινδύνου εργολάβου είναι υποχρεωτικές μόνο στα μεγάλα δημόσια έργα και σε όσα χρηματοδοτούνται από τράπεζες.
Στις μικρές ιδιωτικές οικοδομές είναι προαιρετικές, παρότι το κόστος τους κινείται μόλις στο 0,18% έως 0,22% του προϋπολογισμού του έργου. Πολλοί μικροί κατασκευαστές τις παραλείπουν.
Αν το έργο είναι ασφαλισμένο, η αποζημίωση μπορεί να κινηθεί απευθείας προς την ασφαλιστική εταιρεία και να έρθει πολύ πιο γρήγορα.
Αν δεν είναι, ο δρόμος περνά από τα δικαστήρια και από την οικονομική επιφάνεια των υπευθύνων.
Τι να κάνετε πριν εμφανιστεί η πρώτη ρωγμή
Η ουσιαστική προστασία σας χτίζεται πριν ξεκινήσει το έργο, όχι αφού γίνει η ζημιά. Αν μάθετε ότι ετοιμάζεται οικοδομή στο όμορο ακίνητο, κάντε τα εξής:
- Καταγράψτε την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου σας με φωτογραφίες και βίντεο με ημερομηνία, μέσα και έξω, με έμφαση σε τοίχους, δάπεδα και κοινόχρηστους χώρους.
- Ζητήστε από πολιτικό μηχανικό μια σύντομη τεχνική έκθεση αποτύπωσης. Κοστίζει λίγο και είναι το ισχυρότερο αποδεικτικό σας μέσο για το ότι μια ρωγμή δεν προϋπήρχε.
- Ενημερωθείτε για την οικοδομική άδεια. Τα βασικά στοιχεία της αναρτώνται υποχρεωτικά στο εργοτάξιο.
- Ρωτήστε αν το έργο διαθέτει ασφαλιστήριο. Η απάντηση σας λέει πολλά και για τη σοβαρότητα του κατασκευαστή.
- Κρατήστε κάθε επικοινωνία με τον κύριο του έργου ή τον εργολάβο γραπτή. Ένα email αξίζει περισσότερο από δέκα τηλεφωνήματα.
Και αν η ρωγμή εμφανιστεί
Πρώτα η ασφάλεια. Αν οι ρωγμές είναι σοβαρές ή το κτίριο δείχνει σημάδια στατικού προβλήματος, απομακρυνθείτε και ειδοποιήστε τις αρχές. Στη συνέχεια τεκμηριώστε τα πάντα άμεσα, ειδοποιήστε εγγράφως τον επιβλέποντα μηχανικό του έργου και την αρμόδια υπηρεσία δόμησης και ορίστε δικό σας τεχνικό σύμβουλο. Αν η υπόθεση φτάσει σε δικαστικό πραγματογνώμονα, ο δικός σας μηχανικός διασφαλίζει ότι η ζημιά σας θα αποτυπωθεί σωστά. Τέλος, ενημερώστε και τη δική σας ασφαλιστική εταιρεία αν το ακίνητό σας είναι ασφαλισμένο, καθώς ορισμένα συμβόλαια κατοικίας περιλαμβάνουν νομική προστασία.
Το συμπέρασμα για ιδιοκτήτες, αγοραστές και πωλητές
Η κατάρρευση κτιρίου είναι το ακραίο σενάριο, αλλά η λογική της προστασίας είναι ίδια και για τις μικρές ζημιές. Τεκμηρίωση πριν, ψυχραιμία και σωστές κινήσεις μετά. Για τους αγοραστές, ένα εργοτάξιο δίπλα στο ακίνητο που κοιτάζουν δεν είναι λόγος να ακυρώσουν την αγορά, είναι όμως λόγος να ρωτήσουν ποιος χτίζει, με ποια άδεια και με ποια ασφάλιση. Για τους πωλητές, ένα ακίνητο με πλήρη φάκελο και χωρίς εκκρεμείς ζημιές ή διαφορές με γείτονες πουλάει πιο γρήγορα και σε καλύτερη τιμή.
Στην Epsilon Team Real Estate, με εξειδίκευση στην αγορά της Αττικής, συνοδεύουμε αγοραστές και πωλητές σε όλα τα στάδια μιας αγοραπωλησίας, από τον τεχνικό και νομικό έλεγχο μέχρι την υπογραφή. Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητο, ή θέλετε μια δεύτερη γνώμη για το δικό σας, επισκεφθείτε μας στο www.epsilonteam.gr ή καλέστε μας στο 210 721 2284.
Πηγές: ΑΣΤΙΚΟΣ ΚΩΔΙΚΑΣ, ΕΛΙΝΥΑΕ, ΕΠΙΒΛΕΨΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co-founder
EPSILON TEAM real estate
evita@epsilonteam.gr
