Αμερικανοί αγοραστές ακινήτων:το μεγάλο story της ελληνικής κτηματαγοράς αυτή τη στιγμή.
Είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη ομάδα ξένων αγοραστών στη χώρα, με τις εγκρίσεις Golden Visa για πολίτες ΗΠΑ να αυξάνονται από 388 στο τέλος του 2024 σε 578 στο τέλος του 2025, δηλαδή περίπου 49% μέσα σε έναν χρόνο, σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης .
Παράλληλα, η ζήτηση για κατοικία στην Ελλάδα από ΗΠΑ και Καναδά καταγράφει άνοδο περίπου 50% στο πρώτο εξάμηνο του 2026, με μέση δαπάνη ανά αγοραστή κοντά στις 448.000 ευρώ.
Πίσω από τους αριθμούς κρύβονται τρεις διαφορετικές ομάδες.
Οι Ελληνοαμερικανοί, δηλαδή οι ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς που επιστρέφουν στις ρίζες τους, οι Αμερικανοί που απλώς αγαπούν την Ελλάδα και θέλουν ένα κομμάτι της δικό τους, και όσοι ενδιαφέρονται πρωτίστως για την ευρωπαϊκή άδεια διαμονής μέσω της Golden Visa.
Στο γραφείο μας συνεργαζόμαστε καθημερινά και με τις τρεις, με τους Ελληνοαμερικανούς να είναι μακράν οι καλύτεροι και πιο πιστοί μας πελάτες.
Οι Ελληνοαμερικανοί επιστρέφουν, και δεν είναι τυχαίο
Σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιεύματα, μεγάλο μέρος των αγοραστών από ΗΠΑ και Καναδά είναι ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς.
Οι Ελληνοαμερικανοί έρχονται με ένα μοναδικό μείγμα κινήτρων: το σπίτι του παππού στο χωριό, οι καλοκαιρινές μνήμες, η επιθυμία τα παιδιά τους να έχουν δεσμό με την Ελλάδα, αλλά και καθαρά πρακτικοί λόγοι, όπως η αξιοποίηση οικογενειακής περιουσίας που έμεινε χρόνια ανεκμετάλλευτη. Βοηθούν και οι υποδομές: οι απευθείας πτήσεις από πέντε πόλεις των ΗΠΑ έχουν αυξήσει την επιβατική κίνηση περίπου 28% σε σχέση με το 2024, κάνοντας το ταξίδι Νέα Υόρκη ή Βοστώνη προς Αθήνα υπόθεση μίας νύχτας.
Οι Ελληνοαμερικανοί έχουν όμως και μια ιδιαιτερότητα που τους ξεχωρίζει από τους υπόλοιπους Αμερικανούς αγοραστές ακινήτων.
Συχνά δεν ξεκινούν από το μηδέν, αλλά από μια κληρονομιά: ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο σε διαμέρισμα, ένα χωράφι χωρίς τακτοποιημένους τίτλους, ένα σπίτι που μοιράζονται με ξαδέρφια σε τρεις ηπείρους. Εκεί η σωστή νομική και τεχνική καθοδήγηση δεν είναι απλώς χρήσιμη, είναι αυτή που καθορίζει αν η επιστροφή στις ρίζες θα γίνει χαρά ή πονοκέφαλος.
Χρειάζομαι βίζα για να αγοράσω;
Όχι. Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι ανοιχτή σε πολίτες ΗΠΑ όπως και στους Ευρωπαίους, με πλήρη δικαιώματα κυριότητας.
Η βίζα αφορά τη διαμονή, όχι την ιδιοκτησία.
Ένας Αμερικανός μπορεί να μείνει στην Ελλάδα έως 90 ημέρες ανά 180ήμερο χωρίς βίζα, οπότε για διακοπές και επίβλεψη του ακινήτου δεν χρειάζεται τίποτα παραπάνω.
Αν θέλει να μένει περισσότερο, εκεί μπαίνει στη συζήτηση η Golden Visa ή άλλες άδειες διαμονής.
Μικρή εξαίρεση αποτελούν ορισμένες παραμεθόριες περιοχές της χώρας όπου οι πολίτες εκτός ΕΕ χρειάζονται ειδική έγκριση, κάτι που δεν αφορά την Αττική.
Σημείωση για τους Ελληνοαμερικανούς: όσοι έχουν ή αποκτήσουν ελληνική ιθαγένεια δεν χρειάζονται καμία άδεια διαμονής, αγοράζουν και μένουν ως Έλληνες πολίτες.
Πώς λειτουργεί η Golden Visa για Αμερικανούς το 2026
Η Ελλάδα παραμένει από τις λίγες χώρες της ΕΕ όπου η αγορά ακινήτου δίνει άδεια διαμονής, και αυτό είναι βασικός λόγος που οι Αμερικανοί αγοραστές ακινήτων στρέφονται στη χώρα μας. Το πρόγραμμα πλέον έχει τρία επίπεδα:
- 800.000 ευρώ για ακίνητα σε Αττική, Θεσσαλονίκη και δημοφιλή νησιά, με ελάχιστο εμβαδόν 120 τμ.
- 400.000 ευρώ για ακίνητα στην υπόλοιπη Ελλάδα.
- 250.000 ευρώ πανελλαδικά για μετατροπή εμπορικού ή ανενεργού κτιρίου σε κατοικία ή για αποκατάσταση διατηρητέου, η πιο παραγνωρισμένη και συχνά η πιο έξυπνη επιλογή.
Η άδεια είναι πενταετής, ανανεώνεται όσο διατηρείται το ακίνητο και δεν απαιτεί ελάχιστη διαμονή στην Ελλάδα.
Δύο σημεία που οι Αμερικανοί συχνά αγνοούν: το ακίνητο της Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση, και η Golden Visa δεν είναι υπηκοότητα.
Ο δρόμος προς ελληνικό διαβατήριο υπάρχει, αλλά προϋποθέτει χρόνια πραγματικής διαμονής και άλλες προϋποθέσεις.
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι, σύμφωνα με έρευνες της αγοράς, μόλις το 11% περίπου των αγοραστών από ΗΠΑ και Καναδά χρησιμοποιεί τελικά την Golden Visa.
Οι υπόλοιποι, και ιδίως οι Ελληνοαμερικανοί, αγοράζουν απλώς επειδή θέλουν ένα σπίτι στην Ελλάδα.
ΑΦΜ, τραπεζικός λογαριασμός και έγγραφα
Κάθε αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ, το οποίο πλέον μπορεί να εκδοθεί και εξ αποστάσεως μέσω πληρεξουσίου, κάτι που έχει συντομεύσει θεαματικά τον χρόνο από την επιλογή ακινήτου έως την υπογραφή.
Ο τραπεζικός λογαριασμός στην Ελλάδα διευκολύνει τις πληρωμές και την τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων.
Εδώ ισχύει μια αμερικανική ιδιαιτερότητα: οι πολίτες ΗΠΑ έχουν υποχρεώσεις δήλωσης των ξένων λογαριασμών και περιουσιακών στοιχείων τους προς τις αμερικανικές αρχές, οπότε ο φοροτεχνικός τους στις ΗΠΑ πρέπει να ενημερωθεί από την αρχή.
Η Ελλάδα και οι ΗΠΑ έχουν σύμβαση αποφυγής διπλής φορολόγησης, τα επιμέρους όμως είναι δουλειά ειδικού και όχι άρθρου.
Οι Ελληνοαμερικανοί με κληρονομικά ακίνητα έχουν συχνά ένα επιπλέον βήμα, την αποδοχή κληρονομιάς και την τακτοποίηση τίτλων, που καλό είναι να προηγηθεί κάθε σχεδίου πώλησης ή αξιοποίησης.
Φόροι και κόστη: τι να υπολογίσετε πάνω από την τιμή
Ο βασικός φόρος μεταβίβασης είναι 3% επί της αξίας, όμως το συνολικό επιπλέον κόστος μιας αγοράς, με συμβολαιογράφο, δικηγόρο, μεταγραφή και αμοιβή μεσίτη, διαμορφώνεται συνήθως μεταξύ 8 και 10% της τιμής.
Μετά την αγορά υπάρχει ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ, που υπολογίζεται με βάση την ακίνητη περιουσία την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.
Για τα νεόδμητα υπάρχει και ένα επίκαιρο παράθυρο: η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε οι περισσότερες αγορές νεόδμητων επιβαρύνονται σήμερα μόνο με τον φόρο μεταβίβασης 3%.
Όποιος σκέφτεται νεόδμητο, καλό είναι να το σκεφτεί πριν αλλάξει ο χρόνος.
Πού αγοράζουν οι Αμερικανοί αγοραστές ακινήτων στην Αττική
Οι Αμερικανοί αγοραστές ακινήτων έχουν διαφορετικό προφίλ από άλλες εθνικότητες.
Κινείται συνήθως σε υψηλότερα budget και αναζητά ποιότητα ζωής μαζί με επενδυτική λογική.
Οι τρεις μεγάλοι πόλοι είναι η Αθηναϊκή Ριβιέρα από τη Γλυφάδα έως τη Βουλιαγμένη, η ευρύτερη ζώνη του Ελληνικού με το μεγαλύτερο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη, και το κέντρο της Αθήνας μαζί με το Κολωνάκι για όσους θέλουν αστική ζωή και ιστορία έξω από την πόρτα τους.
Οι Ελληνοαμερικανοί κινούνται συχνά και προς τις περιοχές καταγωγής τους, από τα Μεσόγεια μέχρι τα νησιά, όπου το ακίνητο έχει και συναισθηματική αξία.
Στο Google, οι αναζητήσεις που τους φέρνουν σε εμάς είναι χαρακτηριστικές: buying property in Greece as an American, Greek golden visa, buy a home in Athens Riviera, Greek American buying property in Greece.
Αν κάνατε κι εσείς μια από αυτές, καλώς ήρθατε.
Μπορώ να νοικιάζω το ακίνητο σε Airbnb;
Η πιο συχνή ερώτηση που μας κάνουν οι Αμερικανοί αγοραστές ακινήτων φέτος, και εκείνη με τις περισσότερες ανατροπές.
Στο κέντρο της Αθήνας οι νέες εγγραφές ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση παραμένουν παγωμένες και το 2026, ενώ τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω Golden Visa αποκλείονται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ανεξαρτήτως περιοχής.
Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται κανονικά και στις δύο περιπτώσεις.
Με απλά λόγια, η στρατηγική του αγοράζω όπου να ναι και το βάζω στο Airbnb δεν δουλεύει πια.
Η επιλογή περιοχής και το καθεστώς του ακινήτου πρέπει να ταιριάζουν με το επενδυτικό σχέδιο πριν την αγορά, όχι μετά.
Τα λάθη που βλέπουμε πιο συχνά
Δεκαεπτά χρόνια στην αγορά μας έχουν δείξει ότι οι Αμερικανοί αγοραστές ακινήτων, όσο καλά προετοιμασμένοι κι αν έρχονται, σκοντάφτουν συνήθως στα ίδια σημεία:
- Σύγχυση τιμής ζήτησης και πραγματικής αξίας. Οι ζητούμενες τιμές στις δημοσιευμένες αγγελίες δεν είναι πάντα ευθυγραμμισμένες με την αγορά, και χωρίς τοπική καθοδήγηση ο ξένος αγοραστής πληρώνει εύκολα παραπάνω.
- Παράλειψη πλήρους νομικού ελέγχου. Ο έλεγχος τίτλων εικοσαετίας, βαρών και πολεοδομικής νομιμότητας δεν είναι πολυτέλεια, είναι το θεμέλιο της αγοράς.
- Ακίνητα με πολλούς κληρονόμους. Στην Ελλάδα η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία είναι συχνή, και οι Ελληνοαμερικανοί με οικογενειακά ακίνητα το ξέρουν καλύτερα από τον καθένα.
Αν δεν εντοπιστεί έγκαιρα, μπορεί να καθυστερήσει ή να τινάξει στον αέρα μια συμφωνία. - Υποεκτίμηση των εξόδων. Το 8 έως 10% πάνω από την τιμή πρέπει να είναι στον προϋπολογισμό από την πρώτη μέρα.
- Επενδυτικό σχέδιο βασισμένο σε βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς έλεγχο του κανονιστικού πλαισίου της συγκεκριμένης περιοχής.
Το συμπέρασμα
Η Ελλάδα είναι από τις πιο φιλικές αγορές της Ευρώπης για τους Αμερικανούς αγοραστές ακινήτων, είτε πρόκειται για Ελληνοαμερικανούς που επιστρέφουν στις ρίζες τους, είτε για φίλους της χώρας που θέλουν ένα κομμάτι της δικό τους, είτε για επενδυτές που ενδιαφέρονται για την Golden Visa. Το κλειδί είναι η σωστή προετοιμασία και η τοπική γνώση.
Στην Epsilon Team Real Estate συχνά πελάτες από την Αμερική και τον Καναδά, και ακριβώς γι αυτό διαθέτουμε και το ανάλογο φερέγγυο τιμ δικηγόρων που τους κατευθύνει με ασφάλεια σε κάθε βήμα, από τον έλεγχο τίτλων και τις αποδοχές κληρονομιάς μέχρι την υπογραφή στον συμβολαιογράφο. Αν σκέφτεστε την Ελλάδα για κατοικία ή επένδυση, ή αν έχετε συγγενείς και φίλους στις ΗΠΑ και τον Καναδά που τη σκέφτονται, επισκεφθείτε μας στο www.epsilonteam.gr ή καλέστε μας στο 210 721 2284.
πηγές: Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, Στατιστικά στοιχεία, Τράπεζα της Ελλάδος, Τράπεζα της Ελλάδος, Open Data, Δείκτης Τιμών Διαμερισμάτων
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co-founder
EPSILON TEAM
evita@epsilonteam.gr
