Λήξη μίσθωσης δεν σημαίνει πάντα και το τέλος της μίσθωσης.
Χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα βρίσκονται αντιμέτωποι με ενοικιαστές που παραμένουν στο ακίνητο χωρίς ενεργή σύμβαση, ενώ αντίστοιχα πολλοί ενοικιαστές λαμβάνουν αιτήματα αύξησης ενοικίου που δεν στηρίζονται στον νόμο.
Η Ένωση Εργαζομένων Καταναλωτών Ελλάδας (ΕΕΚΕ) αποσαφήνισε πρόσφατα το πλαίσιο και για τις δύο πλευρές.
Σε αυτό το άρθρο θα βρείτε, απλά και πρακτικά, τι ισχύει, τι επιτρέπεται και πού κρύβονται οι παγίδες.
Πότε επέρχεται πραγματικά η λήξη μίσθωσης
Αν η σύμβαση έχει ορισμένη διάρκεια, για παράδειγμα τα κλασικά τρία χρόνια, η λήξη μίσθωσης επέρχεται αυτόματα μόλις συμπληρωθεί ο χρόνος, χωρίς να χρειάζεται καμία ειδοποίηση από καμία πλευρά.
Διαφορετικό είναι το σκηνικό στις συμβάσεις αορίστου χρόνου, όπου απαιτείται έγγραφη καταγγελία με τήρηση προθεσμίας, όπως ορίζει η σύμβαση ή ο νόμος.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη, γιατί καθορίζει αν με τη λήξη μίσθωσης ο ιδιοκτήτης έχει ήδη το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου ή αν πρέπει πρώτα να προχωρήσει σε τυπική διαδικασία καταγγελίας. Υπενθυμίζεται επίσης ότι οι μισθώσεις κατοικίας διαρκούν εκ του νόμου τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν στο συμφωνητικό αναγράφεται μικρότερο διάστημα.
Ο ενοικιαστής δεν φεύγει: τα νόμιμα βήματα του ιδιοκτήτη
Όταν ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί μετά τη λήξη μίσθωσης, η ΕΕΚΕ περιγράφει μια κλιμακούμενη διαδικασία. Καμία σχέση με ταινίες δράσης, μόνο χαρτιά και υπομονή.
Βήμα 1: επικοινωνία και εξώδικο
Πρώτο βήμα είναι η προφορική επικοινωνία και η ευγενική, έγγραφη υπενθύμιση ότι έχει επέλθει λήξη μίσθωσης.
Αν δεν υπάρξει ανταπόκριση, ακολουθεί εξώδικο μέσω δικηγόρου.
Το εξώδικο δεν είναι απλή τυπικότητα, αποτελεί το σημείο εκκίνησης για κάθε επόμενη νομική ενέργεια.
Βήμα 2: η δικαστική οδός
Μόνο αν ο ενοικιαστής επιμένει να παραμένει χωρίς σύμβαση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αγωγή απόδοσης μισθίου ή να επιδιώξει την έκδοση διαταγής απόδοσης. Οι διαδικασίες αυτές, σύμφωνα με την ΕΕΚΕ, ξεκινούν τρεις μήνες μετά την επίδοση του εξωδίκου. Απαιτούν νομική εκπροσώπηση και χρόνο, όχι εκνευρισμό και βιαστικές κινήσεις. Είναι όμως ο μόνος νόμιμος δρόμος ανάκτησης του ακινήτου.
Τι απαγορεύεται αυστηρά: η αυτοδικία
Αυτό που δεν επιτρέπεται με τίποτα είναι η αυτοδικία. Για παράδειγμα:
- Αλλαγή κλειδαριάς.
- Διακοπή ρεύματος.
- Διακοπή νερού.
Οι πράξεις αυτές, όσο διαρκεί ή θεωρείται ότι διαρκεί η μίσθωση, συνιστούν παράνομες ενέργειες και μπορούν να στραφούν εναντίον του ίδιου του ιδιοκτήτη ως παραβίαση της σύμβασης. Το μήνυμα της ΕΕΚΕ είναι σαφές: η ανάκτηση ενός ακινήτου περνάει αποκλειστικά μέσα από το δικαστήριο, όχι από την πόρτα.
Η παγίδα της σιωπηρής παράτασης
Υπάρχει και μια παγίδα για τους ιδιοκτήτες που δεν βιάζονται: αν μετά τη λήξη μίσθωσης ο ενοικιαστής συνεχίσει να μένει στο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης δεν αντιδράσει, η μίσθωση μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει παραταθεί σιωπηρά, μετατρεπόμενη ουσιαστικά σε αορίστου χρόνου με τους ίδιους όρους.
Η αδράνεια, δηλαδή, δεν είναι ουδέτερη επιλογή, έχει νομικές συνέπειες. Αν θέλετε το ακίνητό σας πίσω, πρέπει να το δείξετε έγκαιρα και εγγράφως.
Αναπροσαρμογή ενοικίου: όχι αυτόματα, όχι χωρίς όρο
Η λήξη μίσθωσης δεν είναι το μόνο σημείο τριβής. Στο ζήτημα της αναπροσαρμογής μισθωμάτων κατοικίας, η ΕΕΚΕ βάζει ένα ξεκάθαρο όριο: αύξηση ενοικίου επιτρέπεται μόνο όταν η σύμβαση την προβλέπει ρητά. Συγκεκριμένα:
- Αν η σύμβαση παραπέμπει στην ετήσια μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, ισχύει αυτό το ποσοστό.
- Αν ορίζει συγκεκριμένο ποσοστό, για παράδειγμα 4%, εφαρμόζεται εκείνο.
- Αν η σύμβαση σιωπά, δεν υπάρχει νόμιμο δικαίωμα μονομερούς αύξησης, ανεξάρτητα από το πόσο έχει ανέβει το κόστος ζωής.
Η ειδική περίπτωση της τριετίας και το 75% του τιμαρίθμου
Υπάρχει και μια ειδική περίπτωση: όταν η συμβατική διάρκεια είναι μικρότερη της τριετίας και δεν έχει προβλεφθεί αναπροσαρμογή για τον υπόλοιπο χρόνο έως τη συμπλήρωσή της, το μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως τον υπολογίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για τους προηγούμενους δώδεκα μήνες. Εδώ αξίζει να θυμόμαστε αυτό που συχνά ξεχνιέται: όλες οι μισθώσεις κατοικίας διαρκούν τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμα κι αν η σύμβαση αναφέρει μικρότερο διάστημα.
Ελέγξτε τους όρους πριν από κάθε ενέργεια
Είναι πολύ σημαντικό τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές να ελέγχουν προσεκτικά τους όρους της σύμβασής τους πριν από κάθε ενέργεια, να επικοινωνούν εγγράφως ώστε να αποφεύγονται παρεξηγήσεις και να συμβουλεύονται δικηγόρο ή τις ενώσεις που προσφέρουν δωρεάν νομική καθοδήγηση, όποτε προκύπτει διαφωνία. Άλλωστε, η διαπραγμάτευση παραμένει πάντα ανοιχτή δυνατότητα και για τις δύο πλευρές, πριν φτάσει κανείς σε δικαστική οδό.
Το συμπέρασμα είναι ότι και για τις δύο πλευρές της αγοράς ενοικίασης υπάρχει ένας κοινός τόπος: η βάση είναι ο νόμος των συμβαλλομένων και όποιος αποκλίνει από αυτήν, είτε μένοντας χωρίς δικαίωμα είτε ζητώντας αύξηση χωρίς όρο, κινείται εκτός νομιμότητας.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται ειδοποίηση για τη λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου;
Όχι. Η λήξη μίσθωσης ορισμένου χρόνου επέρχεται αυτόματα με τη συμπλήρωση του συμφωνημένου χρόνου, χωρίς να απαιτείται ειδοποίηση από καμία πλευρά.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αλλάξει κλειδαριά αν ο ενοικιαστής δεν φεύγει;
Όχι. Η αλλαγή κλειδαριάς, όπως και η διακοπή ρεύματος ή νερού, απαγορεύεται και μπορεί να στραφεί νομικά εναντίον του ιδιοκτήτη. Ο μόνος νόμιμος δρόμος μετά τη λήξη μίσθωσης είναι το εξώδικο και στη συνέχεια η αγωγή ή διαταγή απόδοσης μισθίου.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο χωρίς σχετικό όρο στη σύμβαση;
Όχι μονομερώς. Χωρίς ρητό όρο αναπροσαρμογής δεν υπάρχει νόμιμο δικαίωμα αύξησης. Πάντα όμως υπάρχει η δυνατότητα συμφωνίας μετά από διαπραγμάτευση των δύο πλευρών.
Πόσο διαρκεί υποχρεωτικά μια μίσθωση κατοικίας;
Τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν το συμφωνητικό αναφέρει μικρότερη διάρκεια. Η τριετία δεσμεύει και τις δύο πλευρές ως ελάχιστη διάρκεια.
Πριν από την επόμενη κίνηση
Είτε είστε ιδιοκτήτης που θέλει να αξιοποιήσει σωστά το ακίνητό του, είτε ενοικιαστής που θέλει να γνωρίζει τα δικαιώματά του, η σωστή ενημέρωση είναι το μισό της υπόθεσης. Το άλλο μισό είναι οι σωστοί συνεργάτες. Η Epsilon Team Real Estate, με εμπειρία 17 ετών στην αγορά της Αττικής και μόνιμη νομική υπηρεσία που εξειδικεύεται σε μισθώσεις και αγοραπωλησίες, μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα, από τη λήξη μίσθωσης και τη νέα ενοικίαση μέχρι την πώληση. Επισκεφθείτε το www.epsilonteam.gr ή καλέστε μας στο 2107212284 και ας τα πούμε από κοντά.
Εσμεράλδα Παπαγιαννοπούλου
real estate agent | real estate appraiser
co-founder
EPSILON TEAM
esmeralda@epsilonteam.gr
