Φόρος μεταβίβασης 15%: τι αλλάζει για τους αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης

Ο αριθμός ειπώθηκε το απόγευμα του Σαββάτου, από το βήμα της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης.
Μέχρι τα ξημερώματα της Κυριακής τα μηνύματα έφταναν από τη Νέα Υόρκη, το Τελ Αβίβ και το Λονδίνο, όλα με την ίδια ερώτηση διατυπωμένη με δέκα διαφορετικούς τρόπους.
Ο φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές που προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης ανακοινώθηκε στις 5 Σεπτεμβρίου 2026, και μέσα σε λίγες ώρες είχε γίνει το βασικό θέμα συζήτησης σε κάθε συνομιλία που αφορά ελληνικό ακίνητο.

Ο στόχος που δηλώθηκε απο τον πρωθυπουργό είναι σαφής.
Η κυβέρνηση θέλει να φρενάρει τις αγορές από το εξωτερικό, με τη λογική ότι η ζήτηση αυτή κρατά τις τιμές ψηλά και δυσκολεύει τους Έλληνες αγοραστές να μπουν στην αγορά.
Αν το μέτρο πετύχει, ένα κομμάτι της ζήτησης θα αποσυρθεί και οι τιμές θα πέσουν. Αν όμως πετύχει, θα το πληρώσει και κάποιος που σπάνια αναφέρεται στις ανακοινώσεις: ο ιδιοκτήτης που υπολόγιζε να πουλήσει σε αγοραστή του εξωτερικού.

Η απάντηση στο ερώτημα «ισχύει;» είναι ταυτόχρονα ναι και όχι, και η διάκριση έχει τεράστια πρακτική σημασία.
Ναι, η εξαγγελία έγινε επίσημα και με σαφή αριθμό. Όχι, δεν υπάρχει ακόμη ούτε κατατεθειμένο σχέδιο νόμου ούτε δημοσίευση σε ΦΕΚ. Αυτό που έχουμε σήμερα είναι μια κυβερνητική πρόθεση με ημερομηνία εφαρμογής, και μια σειρά από ερωτήματα που θα απαντηθούν μόνο όταν γραφτεί η διάταξη.

Τι ακριβώς ανακοινώθηκε

Με το ισχύον σήμερα καθεστώς, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας και βαρύνει τον αγοραστή, ο οποίος τον καταβάλλει πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου. Επί του ποσού αυτού υπολογίζεται και τέλος υπέρ δήμων και κοινοτήτων.

Η εξαγγελία προβλέπει ότι ο συντελεστής αυτός πενταπλασιάζεται. Ο φόρος μεταβίβασης 15% θα εφαρμόζεται όταν ο αγοραστής είναι υπήκοος τρίτης χώρας, δηλαδή χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ως ημερομηνία έναρξης έχει αναφερθεί η 1η Ιανουαρίου 2027.

Το μέτρο δεν παρουσιάστηκε ως φοροεισπρακτικό.
Παρουσιάστηκε ως φρένο.
Η λογική που διατυπώθηκε είναι ότι η αγοραστική πίεση από υπηκόους τρίτων χωρών συντηρεί τις υψηλές τιμές, οπότε ο υψηλός συντελεστής λειτουργεί ως αντικίνητρο ώστε να μειωθεί αυτή η πίεση.
Στην ίδια ομιλία ανακοινώθηκαν και μέτρα που ενισχύουν τη ζήτηση από Έλληνες αγοραστές, με βασικό το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3», ύψους δύο δισεκατομμυρίων ευρώ και με έναρξη τον Ιανουάριο του 2027, καθώς και την επέκταση της κατάργησης του ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς.
Με το ένα πόδι πατάει φρένο για τους αγοραστές τρίτων χωρών, με το άλλο γκάζι για τους εγχώριους.

Ποιους αφορά ο φόρος μεταβίβασης 15% και ποιους δεν αφορά

Εδώ γίνεται το μεγαλύτερο λάθος στις συζητήσεις των τελευταίων ωρών.
Ο φόρος μεταβίβασης 15% δεν συνδέεται με τον τόπο κατοικίας, ούτε με την προέλευση των χρημάτων, ούτε με το αν ο αγοραστής ζει και εργάζεται στην Ελλάδα. Συνδέεται με την υπηκοότητα. Η λέξη που κυκλοφορεί είναι «ξένοι», αλλά η εξαγγελία δεν μιλά για ξένους. Μιλά για υπηκόους τρίτων χωρών, και η διαφορά μεταξύ των δύο είναι μερικές δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Ποιοι παραμένουν στο 3%

• Έλληνες πολίτες, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία ζουν και εργάζονται.
• Πολίτες κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, δηλαδή Γερμανοί, Γάλλοι, Ολλανδοί, Ιταλοί, Βέλγοι και όλοι οι υπόλοιποι.
• Ομογενείς που διατηρούν ελληνικό διαβατήριο, ακόμη κι αν ζουν επί δεκαετίες εκτός Ευρώπης.

Ποιοι επηρεάζονται

• Αγοραστές από τις Ηνωμένες Πολιτείες, τον Καναδά και την Αυστραλία.
• Αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο, το οποίο μετά το Brexit αντιμετωπίζεται ως τρίτη χώρα.
• Αγοραστές από το Ισραήλ, την Τουρκία, την Κίνα και τις χώρες της Μέσης Ανατολής.

Για την Αττική αυτό δεν είναι θεωρητικό ζήτημα. Οι Βρετανοί, οι Αμερικανοί, οι Αυστραλοί και οι Ισραηλινοί αγοραστές δεν είναι μια εξωτική μειονότητα της αγοράς. Είναι σταθερό κομμάτι της ζήτησης στα νότια και στα βόρεια προάστια, και συχνά αγοράζουν για κατοικία και όχι για μεταπώληση.

Τι σημαίνει σε ευρώ

Ο φόρος μεταβίβασης 15% ακούγεται αφηρημένος μέχρι να δούμε τα πραγματικά νούμερα. Ένα διαμέρισμα με φορολογητέα αξία 450.000 ευρώ επιβαρύνεται σήμερα με φόρο μεταβίβασης 13.500 ευρώ. Με τον νέο συντελεστή, ο ίδιος αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει 67.500 ευρώ, δηλαδή 54.000 ευρώ επιπλέον. Σε ένα ακίνητο των 800.000 ευρώ, το ποσό ανεβαίνει από 24.000 σε 120.000 ευρώ.

Δεν πρόκειται για μια γραμμή που χάνεται στα ψιλά γράμματα του συμβολαίου. Είναι ένα ποσό που, σε αρκετές περιπτώσεις, φτάνει να αγοράσει ολόκληρο δεύτερο ακίνητο σε άλλη χώρα, και αναπόφευκτα θα μπει στην εξίσωση κάθε υποψήφιου αγοραστή τρίτης χώρας.

Τα σημεία που παραμένουν ανοιχτά

Ο φόρος μεταβίβασης 15% ανακοινώθηκε ως αριθμός, όχι ως σύνολο κανόνων. Τα ερωτήματα που θα κρίνουν την πραγματική επίπτωση του μέτρου είναι τουλάχιστον έξι.

1. Διπλή υπηκοότητα. Ένας Ισραηλινός ή Αμερικανός αγοραστής μπορεί να κατέχει ταυτόχρονα και διαβατήριο κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Δεν έχει διευκρινιστεί ποια υπηκοότητα λαμβάνεται υπόψη, ούτε αν ο διπλός υπήκοος εξαιρείται.
2. Χώρες του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και Ελβετία. Δεν αναφέρθηκαν καθόλου στην εξαγγελία.
3. Μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδας. Δεν ειπώθηκε αν εξαιρούνται όσοι ζουν και εργάζονται εδώ. Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι το ισχύον πλαίσιο απαλλαγής πρώτης κατοικίας ήδη ξεχωρίζει τέτοιες κατηγορίες, όπως πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, ομογενείς, πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος και κατόχους άδειας διαμονής δεύτερης γενιάς. Υπάρχει δηλαδή έτοιμο νομοθετικό μοτίβο, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι θα χρησιμοποιηθεί.
4. Νομικά πρόσωπα. Τι θα ισχύσει όταν αγοράζει εταιρεία με έδρα στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος μέλος, αλλά με μέτοχο τρίτης χώρας.
5. Είδος ακινήτου. Η αναφορά έγινε στο πλαίσιο της αγοράς κατοικίας. Αν το μέτρο καλύπτει και επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια, δεν διευκρινίστηκε.
6. Μεταβατικές διατάξεις. Το πιο κρίσιμο σημείο για όσους βρίσκονται ήδη σε διαδικασία.

Τι σημαίνει για τους πωλητές

Στην Αττική υπάρχουν ολόκληρες κατηγορίες ακινήτων που τα τελευταία χρόνια απευθύνονταν σχεδόν αποκλειστικά σε αγοραστές εκτός Ελλάδας. Διαμερίσματα με θέα στα νότια προάστια, ανακαινισμένα ρετιρέ στο κέντρο, κατοικίες κοντά στη θάλασσα που ένας Έλληνας αγοραστής με στεγαστικό δάνειο δύσκολα φτάνει. Για τους ιδιοκτήτες αυτούς, η εξαγγελία δεν είναι είδηση για τους ξένους. Είναι είδηση για τη δική τους τιμή.

Το επιχείρημα είναι απλό. Αν ένας αγοραστής τρίτης χώρας κληθεί να βάλει 54.000 ευρώ επιπλέον σε ένα ακίνητο των 450.000, θα ζητήσει να μοιραστεί κάπως αυτό το κόστος. Θα διαπραγματευτεί δηλαδή την τιμή προς τα κάτω, ή θα κοιτάξει άλλη αγορά. Ο πωλητής που περιμένει να πιάσει τη ζητούμενη τιμή μέσα στο 2027 πιθανότατα θα χρειαστεί να την αναθεωρήσει.

Πρακτικά, όποιος έχει ήδη ακίνητο στην αγορά και βλέπει ενδιαφέρον από το εξωτερικό καλά θα κάνει να βιαστεί. Όχι για να ξεπουλήσει βιαστικά, αλλά επειδή ένας φάκελος με τακτοποιημένους τίτλους, ενεργειακό πιστοποιητικό και καθαρό τοπογραφικό είναι ακριβώς η διαφορά ανάμεσα σε ένα συμβόλαιο που κλείνει τον Νοέμβριο και σε ένα που μετατίθεται για τον Φεβρουάριο, με άλλον συντελεστή.

Το χρονικό παράθυρο μέχρι το τέλος του 2026

Με βάση το ισχύον καθεστώς, ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται πριν από τη σύνταξη του οριστικού συμβολαίου. Αυτό σημαίνει ότι, αν δεν προβλεφθεί κάτι διαφορετικό, κρίσιμη ημερομηνία είναι η υπογραφή του συμβολαίου και όχι η ημερομηνία του προσυμφώνου ή της προκαταβολής. Ένα υπογεγραμμένο προσύμφωνο, από μόνο του, δεν κατοχυρώνει συντελεστή.

Πρακτικά, όποιος βρίσκεται σήμερα σε διαδικασία αγοραπωλησίας με ξένο αγοραστή έχει μπροστά του λιγότερους από τέσσερις μήνες. Και επειδή μια σοβαρή αγορά ακινήτου στην Αττική δεν ολοκληρώνεται με ένα τηλεφώνημα, αξίζει να θυμόμαστε τι περιλαμβάνει το χρονοδιάγραμμα: έκδοση ελληνικού ΑΦΜ, άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και τεκμηρίωση της διαδρομής των κεφαλαίων, νομικός έλεγχος τίτλων και βαρών, τεχνικός έλεγχος πολεοδομικής νομιμότητας, ενεργειακό πιστοποιητικό, τοπογραφικό και δηλώσεις Κτηματολογίου. Σε καλά οργανωμένη υπόθεση μιλάμε για έξι έως δέκα εβδομάδες. Σε υπόθεση με εκκρεμότητες, για περισσότερες.

Αυτό δεν είναι λόγος για βιαστικές αποφάσεις. Είναι λόγος για έγκαιρες. Η διαφορά ανάμεσα στις δύο είναι ότι η πρώτη παραλείπει ελέγχους και η δεύτερη τους προγραμματίζει.

Η αγορά που συναντούν σήμερα οι αγοραστές

Το μέτρο δεν έρχεται σε μια αγορά που καλπάζει. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το α΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 5,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, με την αύξηση στην Αθήνα να διαμορφώνεται στο 5,2%. Για ολόκληρο το 2025 ο μέσος ετήσιος ρυθμός ήταν 8,1% και για το 2024 έφτανε το 9,1%. Η άνοδος συνεχίζεται, αλλά με σαφώς χαμηλότερη ταχύτητα.

Παράλληλα, οι εισροές ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων είχαν ήδη υποχωρήσει αισθητά μέσα στο 2025, διακόπτοντας μια ανοδική πορεία πέντε ετών. Με άλλα λόγια, η αγορά είχε αρχίσει να εξισορροπείται από μόνη της πριν ακουστεί οποιαδήποτε εξαγγελία. Αυτό είναι σημαντικό, γιατί αλλάζει τη φύση της συζήτησης: το ζητούμενο για έναν αγοραστή τρίτης χώρας δεν είναι πλέον να προλάβει ένα κύμα, αλλά να υπολογίσει σωστά ένα κόστος.

Πού καταλήγει όλο αυτό

Το επόμενο διάστημα θα κατατεθεί η νομοθετική ρύθμιση και τότε θα μάθουμε τα πραγματικά όρια που θα έχει ο φόρος μεταβίβασης 15%: ποιος εξαιρείται, τι δικαιολογητικά ζητούνται, πότε ελέγχεται η ιδιότητα του αγοραστή και τι γίνεται με τις εκκρεμείς συναλλαγές. Μέχρι τότε, κάθε κατηγορηματική δήλωση για το τι ακριβώς θα ισχύσει είναι εικασία, όσο σίγουρα κι αν διατυπώνεται.

Τα μηνύματα από τη Νέα Υόρκη και το Τελ Αβίβ δεν σταμάτησαν να έρχονται, και μάλλον δεν πρόκειται να σταματήσουν σύντομα. Η καλή είδηση είναι ότι σχεδόν κανένα από αυτά δεν χρειάζεται πανικό. Χρειάζεται έναν καθαρό χάρτη: πού βρίσκεται η υπόθεσή σας, τι απομένει να γίνει και σε πόσο χρόνο μπορεί ρεαλιστικά να ολοκληρωθεί. Αν σκέφτεστε να αγοράσετε στην Αττική και θέλετε να δείτε το δικό σας χρονοδιάγραμμα με αριθμούς, η ομάδα μας είναι εδώ για να το περάσει μαζί σας βήμα βήμα, στο www.epsilonteam.gr.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει ήδη ο φόρος μεταβίβασης 15%;

Όχι. Πρόκειται για εξαγγελία της 5ης Σεπτεμβρίου 2026. Δεν έχει κατατεθεί ακόμη νομοθετική διάταξη ούτε έχει δημοσιευθεί σε ΦΕΚ. Ως ημερομηνία εφαρμογής έχει αναφερθεί η 1η Ιανουαρίου 2027.

Αν έχω ελληνικό και αμερικανικό διαβατήριο, τι πληρώνω;

Ως Έλληνας πολίτης δεν εμπίπτετε στην κατηγορία των υπηκόων τρίτων χωρών. Ο τρόπος με τον οποίο θα ελέγχεται και θα τεκμηριώνεται η υπηκοότητα δεν έχει ωστόσο καθοριστεί, οπότε η οριστική απάντηση θα δοθεί από τη διάταξη.

Είμαι Γερμανός. Με αφορά;

Όχι, με βάση όσα ανακοινώθηκαν. Το μέτρο αφορά υπηκόους χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Έχω υπογράψει προσύμφωνο. Κλειδώνει τον συντελεστή του 3%;

Με το ισχύον καθεστώς ο φόρος καταβάλλεται πριν από το οριστικό συμβόλαιο, άρα κρίσιμη είναι η ημερομηνία εκείνου και όχι του προσυμφώνου. Τυχόν μεταβατικές διατάξεις θα φανούν μόνο στο κείμενο του νόμου.

Αφορά και τα επαγγελματικά ακίνητα;

Η αναφορά έγινε στο πλαίσιο της αγοράς κατοικίας. Δεν διευκρινίστηκε αν καλύπτονται επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή αγροτεμάχια.

Επηρεάζει τη Golden Visa;

Τα όρια επένδυσης της Golden Visa είναι διαφορετικό ζήτημα και δεν μεταβλήθηκαν από τη συγκεκριμένη εξαγγελία. Ο φόρος μεταβίβασης όμως αποτελεί κόστος απόκτησης, οπότε μια αύξησή του επηρεάζει τον συνολικό προϋπολογισμό της επένδυσης.

Πηγές

Τράπεζα της Ελλάδος, δείκτες τιμών οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων: https://www.bankofgreece.gr/statistika/agora-akinhtwn/deiktes-timwn-oikistikwn-kai-epaggelmatikwn-akinhtwnwn

Τράπεζα της Ελλάδος, δελτίο τύπου «Δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων: α΄ τρίμηνο 2026», 9 Ιουνίου 2026: https://www.bankofgreece.gr/enimerosi/grafeio-typoy
ΑΑΔΕ, φόρος μεταβίβασης ακινήτων: https://www.aade.gr/en/greeks-abroad-non-residents/property-taxation/real-estate-transfer-tax
Ομιλία Πρωθυπουργού στη ΔΕΘ, 5 Σεπτεμβρίου 2026: https://primeminister.gr
Εθνικό Τυπογραφείο, για την παρακολούθηση της νομοθετικής εξειδίκευσης: https://www.et.gr
Στοιχεία τιμών: Τράπεζα της Ελλάδος, δημοσίευση 9 Ιουνίου 2026. Στοιχεία εξαγγελίας: 5 Σεπτεμβρίου 2026.