Η αύξηση τιμών στην αγορά κατοικίας συνυπάρχει με περισσότερες αγγελίες και λιγότερες καταγεγραμμένες αγοραπωλησίες. Η εικόνα μοιάζει αντιφατική, αλλά οι τρεις δείκτες μετρούν διαφορετικά πράγματα. Η τιμή δείχνει πόσο αποτιμάται ένα ακίνητο ή αυτο θα έπρεπε να δείχνει, η αγγελία καταγράφει την πρόθεση πώλησης και η συναλλαγή δείχνει ότι πωλητής και αγοραστής έφτασαν σε συμφωνία.
Για τον ιδιοκτήτη, το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η τιμή που ζητά ανταποκρίνεται στο συγκεκριμένο ακίνητο και στις δυνατότητες του target group στο οποίο απευθύνεται.
Για τον αγοραστή, είναι αν οι περισσότερες επιλογές προσφέρουν πραγματική αξία και δυνατότητα επιλογών ή απλώς μεγαλύτερο κατάλογο αναζήτησης.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για αγγελίες και αγοραπωλησίες
Το τρίτο τριμηνιαίο δελτίο του ΙΟΒΕ, με στοιχεία της ReDataset, εξετάζει την προσφορά κατοικιών σε περιοχές της Αθήνας, στον Πειραιά και στη Θεσσαλονίκη.
Στη σύγκριση του δεύτερου τριμήνου του 2025 με το αντίστοιχο του 2026, η σύνοψη αναφέρει αύξηση των ενεργών αγγελιών περίπου 15 έως 26% και μείωση των καταγεγραμμένων συναλλαγών 17 έως 30%. Παράλληλα, οι αγγελίες παραμένουν περισσότερο χρόνο ενεργές.
Απαιτείται προσοχή στην ερμηνεία. Το μητρώο συναλλαγών μπορεί να μην καλύπτει το σύνολο των πραγματοποιημένων αγοραπωλησιών. Επίσης, η απόσυρση μιας αγγελίας, που χρησιμοποιείται σε επιμέρους εκτιμήσεις, μπορεί να σημαίνει πώληση, απόσυρση του ακινήτου ή λήξη της δημοσίευσης. Πρόκειται για ενδείξεις των εξεταζόμενων αγορών και όχι για πλήρη απογραφή όλων των συμβολαίων της χώρας.
Γιατί η αύξηση τιμών μπορεί να συνυπάρχει με λιγότερες πωλήσεις
Μια αγορά μπορεί να διατηρεί υψηλές τιμές ακόμη και όταν λιγότεροι αγοραστές ολοκληρώνουν συναλλαγές. Όταν ένας ιδιοκτήτης δεν πιέζεται να πουλήσει, μπορεί να επιλέξει να περιμένει αντί να δεχτεί χαμηλότερη προσφορά. Ο αγοραστής, από την άλλη, μπορεί να αναβάλει την απόφαση όταν η συνολική δαπάνη υπερβαίνει τον προϋπολογισμό του.
Έτσι, η προσαρμογή μπορεί να εμφανιστεί πρώτα στον χρόνο αναμονής και στον αριθμό των συμφωνιών. Η μείωση της δραστηριότητας δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι επίκειται γενικευμένη πτώση τιμών. Ούτε η άνοδος ενός δείκτη αποδεικνύει ότι κάθε κατοικία μπορεί να πουληθεί ακριβότερα.
Περισσότερες αγγελίες δεν σημαίνουν αντίστοιχα περισσότερα νέα ακίνητα
Οι ενεργές αγγελίες αποτελούν απόθεμα. Αν ένα σπίτι παραμένει δημοσιευμένο για περισσότερους μήνες, εξακολουθεί να προσμετράται μαζί με όσα προστίθενται στην αναζήτηση. Η αύξηση του αριθμού τους μπορεί επομένως να συνδέεται τόσο με νέες καταχωρίσεις όσο και με βραδύτερη απορρόφηση των υφιστάμενων ακινήτων.
Αυτό έχει πρακτική σημασία για τον πωλητή. Οι πολλές συγκρίσιμες επιλογές δίνουν στον ενδιαφερόμενο μεγαλύτερη δυνατότητα αξιολόγησης. Η αγγελία χρειάζεται σαφή στοιχεία, σωστή παρουσίαση και τιμή που να δικαιολογείται από τα χαρακτηριστικά της κατοικίας. Η επανάληψη της ίδιας προσφοράς σε περισσότερα σημεία δεν διορθώνει μια λανθασμένη τιμολόγηση.
Υπάρχει και το πρόβλημα ορισμένων μεσιτικών γραφείων που δημοσιεύουν προς πώληση ακίνητα που ήδη έχουν πουληθεί με μοναδικό στόχο την προσέλκυση πελατών τους οποίους θα κατευθύνουν σε παρεμφερή συνήθως υποδεέστερα του διαφημιζόμενου ακίνητα.
Αν καλείτε για κάποιο ακίνητο και η απάντηση του μεσίτη είναι “έχει πουληθεί αλλά μπορώ να σας δείξω ένα άλλο ή κάποια άλλα” τότε η αγγελία που είδατε ήταν ένα δόλωμα. Και δυστυχώς αυτό συμβαίνει συχνά.
Η ζητούμενη τιμή δεν είναι η τελική τιμή πώλησης
Η τιμή μιας αγγελίας αποτυπώνει την προσδοκία του πωλητή. Η τιμή του συμβολαίου αποτυπώνει τη συμφωνία που επιτεύχθηκε. Αν η αποτίμηση βασιστεί αποκλειστικά στις ακριβότερες αγγελίες της γειτονιάς, υπάρχει κίνδυνος να αναπαράγει προσδοκίες που δεν έχουν επιβεβαιωθεί από την αγορά.
Μια ουσιαστική σύγκριση εξετάζει θέση, όροφο, φωτισμό, θέα, κατάσταση, ηλικία, ενεργειακή απόδοση, στάθμευση και νομική και τεχνική ετοιμότητα. Δύο κατοικίες στην ίδια οδό και με παρόμοιο εμβαδόν μπορεί να απευθύνονται σε διαφορετικούς αγοραστές και να δικαιολογούν διαφορετική αξία.
Ο αγοραστής υπολογίζει το συνολικό κόστος
Η τιμή αγοράς είναι η αρχή του προϋπολογισμού. Ο ενδιαφερόμενος εξετάζει επίσης τα έξοδα της συναλλαγής, τις απαιτούμενες εργασίες, τη χρηματοδότηση και τη μελλοντική λειτουργία της κατοικίας. Ένα παλαιότερο διαμέρισμα μπορεί να φαίνεται οικονομικότερο, αλλά να απαιτεί σημαντικό ποσό για να γίνει κατάλληλο για τις ανάγκες του.
Αυτή είναι μια πιθανή εξήγηση για την απόσταση ανάμεσα στην προσφορά και στην ενεργή ζήτηση. Μπορεί να υπάρχουν πολλά διαθέσιμα σπίτια, αλλά λίγα που συνδυάζουν την επιθυμητή περιοχή, την κατάλληλη κατάσταση και ένα εφικτό συνολικό κόστος. Η ανάγκη για στέγη δεν μετατρέπεται αυτόματα σε δυνατότητα αγοράς.
Τι σημαίνει η αύξηση τιμών για έναν ιδιοκτήτη που θέλει να πουλήσει
Η σωστή αρχική τιμή πρέπει να στηρίζεται σε τεκμηριωμένη εκτίμηση και πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία. Η γενική πορεία της αγοράς αποτελεί πλαίσιο, αλλά η στρατηγική πώλησης διαμορφώνεται γύρω από το συγκεκριμένο ακίνητο, τον διαθέσιμο χρόνο και το κοινό που μπορεί να το αποκτήσει.
Η ανταπόκριση στην αγγελία χρειάζεται παρακολούθηση. Οι προβολές, τα ουσιαστικά αιτήματα, οι επισκέψεις και οι προσφορές δείχνουν διαφορετικά στάδια ενδιαφέροντος. Αν οι επισκέψεις δεν οδηγούν σε προσφορές, αξίζει να εξεταστούν η τιμή, η κατάσταση και όσα διαπιστώνουν οι ενδιαφερόμενοι επί τόπου. Αν απουσιάζουν ακόμη και τα ουσιαστικά αιτήματα, χρειάζεται έλεγχος της παρουσίασης, της στόχευσης και της ανταγωνιστικότητας.
Εξίσου σημαντική είναι η έγκαιρη οργάνωση του φακέλου. Τίτλοι, κατόψεις και ενδεχόμενες εκκρεμότητες χρειάζεται να ελεγχθούν από τους αρμόδιους επαγγελματίες πριν φτάσει η διαπραγμάτευση στο τελικό στάδιο. Μια συμφωνία στην τιμή δεν αρκεί αν το ακίνητο δεν μπορεί να προχωρήσει ομαλά προς τη μεταβίβαση.
Τι πρέπει να προσέξει ο υποψήφιος αγοραστής
Οι περισσότερες αγγελίες προσφέρουν επιλογές, αλλά δεν εγγυώνται ότι κάθε πωλητής θα δεχτεί μεγάλη έκπτωση. Μια τεκμηριωμένη προσφορά συνδέει την προτεινόμενη τιμή με συγκρίσιμα ακίνητα, τις αναγκαίες εργασίες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας. Ο χρόνος δημοσίευσης αποτελεί χρήσιμη ένδειξη προς διερεύνηση, χωρίς να αποδεικνύει από μόνος του πρόβλημα ή υπερτίμηση.
Η αγορά χρειάζεται αξιολόγηση σε επίπεδο συγκεκριμένου ακινήτου. Η αύξηση τιμών, η συσσώρευση αγγελιών και η υποχώρηση της καταγεγραμμένης δραστηριότητας μπορούν να συνυπάρχουν. Η πρακτική απάντηση βρίσκεται στην καλύτερη αντιστοίχιση της προσφοράς με όσα μπορεί και θέλει να αγοράσει ο ενδιαφερόμενος.
Η αξία της τεκμηριωμένης εκτίμησης
Στην Epsilon Team Real Estate συνδέουμε την εκτίμηση της αξίας με την έρευνα αγοράς και τη στρατηγική προώθησης. Εάν σκέφτεστε να πουλήσετε ή το ακίνητό σας παραμένει στην αγορά χωρίς ουσιαστική ανταπόκριση, επικοινωνήστε μαζί μας για να αξιολογήσουμε την τιμολόγηση και τα επόμενα βήματα της πώλησης.
Πηγή
ΙΟΒΕ και Cepal, Τριμηνιαίο δελτίο για το ιδιωτικό χρέος στην ελληνική οικονομία, Σεπτέμβριος 2026. Ειδική ενότητα και μεθοδολογία, σελίδες 58 έως 63.
https://iobe.gr/wp-content/uploads/2026/09/RES_04_30_09_2026_REP_%CE%95%CE%9D.pdf
Εβίτα Ελευθερουδάκη
Real Estate Agent | Real Estate Appraiser
co-founder
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
