Η ελληνική αγορά κατοικίας αλλάζει με ρυθμούς που πριν λίγα χρόνια κανείς δεν θα φανταζόταν.
Αν παλαιότερα το μεγάλο διαμέρισμα των 160+τμ ηταν ο κανόνας, σήμερα η εικόνα είναι εντελώς διαφορετική.
Τα ακίνητα κάτω από 80 τ.μ. ειναι η πιο σταθερή και έντονη ζήτηση της αγοράς και μάλιστα σε όλες τις δημοφιλείς περιοχές της Αθήνας και των μεγάλων πόλεων.
Από τους νέους επαγγελματίες που αναζητούν την πρώτη τους κατοικία μέχρι τους επενδυτές βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης, όλοι καταλήγουν στην ίδια κατηγορία τετραγωνικών, γιατί εκεί συνδυάζονται η πρακτικότητα, η οικονομία και η ταχύτητα συναλλαγών.
Η νέα γενιά αγοραστών έχει διαφορετική φιλοσοφία κατοικίας.
Οι περισσότεροι εργάζονται υβριδικά, κινούνται περισσότερο μέσα στην πόλη, χρησιμοποιούν χώρους co working και δεν έχουν την ανάγκη των μεγάλων σαλονιών και των περίπλοκων διαρρυθμίσεων. Θέλουν λειτουργικά σπίτια με καλή κουζίνα, άνετο μπάνιο και έναν χώρο που να προσαρμόζεται εύκολα. Τα λιγότερα τετραγωνικά ταιριάζουν καλύτερα σε αυτή την πραγματικότητα, γιατί επιτρέπουν να επενδυθεί περισσότερη αξία στην ποιότητα, στα υλικά, στον φωτισμό και φυσικά στην ενεργειακή αναβάθμιση. Ένα διαμέρισμα 60 ή 70 τ.μ. μπορεί να γίνει πραγματικά υψηλού επιπέδου χωρίς να απαιτείται δυσανάλογα μεγάλο budget.
Παράλληλα οι επενδυτές στρέφονται πολύ στο μικρότερο ακίνητο.
Οι αποδόσεις παίζουν καθοριστικό ρόλο και οι κατοικίες κάτω από 80 τ.μ. έχουν αποδεδειγμένα υψηλότερο δείκτη πληρότητας και χαμηλότερα έξοδα. Οι μισθώσεις αυτής της κατηγορίας κινούνται ταχύτερα, τα κενά διαστήματα είναι μικρά και το προφίλ των ενοικιαστών πιο σταθερό. Σε περιοχές με σταθμούς μετρό, νέες γραμμές, πανεπιστήμια, ανακαινισμένα κτίρια και επενδυτικά έργα, η ζήτηση για τέτοιες κατοικίες ξεπερνά συχνά την προσφορά. Για αυτό και οι τιμές στα μικρά διαμερίσματα έχουν κρατηθεί ισχυρές, ακόμη και σε περιόδους που η αγορά δείχνει σημάδια επιβράδυνσης.
Ένα σημαντικό κομμάτι της ανόδου αυτής οφείλεται και στην ενεργειακή πραγματικότητα.
Οι υποχρεωτικές αναβαθμίσεις, τα τιμολόγια ενέργειας και οι νέες απαιτήσεις για πιστοποιήσεις έχουν κάνει τους αγοραστές πολύ πιο προσεκτικούς. Καλύτερη μόνωση, νέα κουφώματα, σωστές ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις και σύγχρονα συστήματα θέρμανσης ανεβάζουν την αξία μικρών διαμερισμάτων τα οποία ανακαινίζονται γρήγορα και με λιγότερα χρήματα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να τα φέρει σε premium κατάσταση μέσα σε λίγους μήνες και να τα διαθέσει άμεσα στην αγορά, κάτι που στα μεγάλα ακίνητα γίνεται πιο δύσκολα και ακριβότερα.
Υπάρχει και ένας ακόμη παράγοντας που δεν συζητιέται συχνά, αλλά επηρεάζει ουσιαστικά τις αποφάσεις των αγοραστών.
Το κόστος ζωής στις μεγάλες πόλεις έχει ανέβει και τα λειτουργικά έξοδα ενός μεγάλου σπιτιού επιβαρύνουν σημαντικά το πορτοφόλι του ιδιοκτήτη. Από την κοινόχρηστη δαπάνη μέχρι την κατανάλωση ρεύματος, νερού και θέρμανσης, τα μικρά διαμερίσματα προσφέρουν μια πιο έξυπνη και ισορροπημένη καθημερινότητα. Είναι σπίτια που προσαρμόζονται σε διαφορετικούς τρόπους ζωής, από singles μέχρι νέα ζευγάρια, από φοιτητές μέχρι εργαζόμενους που θέλουν απλότητα και λειτουργικότητα.
Στο επίπεδο των συναλλαγών η εικόνα είναι εξίσου ξεκάθαρη. Οι μικρές κατοικίες πωλούνται πιο γρήγορα και σε καλύτερες τελικές τιμές. Οι αγοραστές γνωρίζουν ότι πρόκειται για ακίνητα με σταθερή μεταπωλητική αξία και χαμηλό ρίσκο. Οι ιδιοκτήτες αντιλαμβάνονται ότι αυτή η κατηγορία αποτελεί σήμερα το πιο άμεσο και ελκυστικό προϊόν της αγοράς και όταν το ακίνητο είναι σωστά ανακαινισμένο, φωτογραφημένο και τοποθετημένο σε λογική τιμή, η ζήτηση εμφανίζεται αμέσως.
Η εικόνα είναι συγκεκριμένη, το ακίνητο μέχρι 80 τ.μ. δεν είναι απλώς μια επιλογή, είναι η καρδιά της σύγχρονης αστικής αγοράς.
Εκεί κινείται ο ρυθμός των συναλλαγών, εκεί διαμορφώνεται η νέα τάση για ποιότητα, λειτουργικότητα και έξυπνη αξιοποίηση χώρου και εκεί στρέφονται όσοι θέλουν πραγματική αξία με προοπτική.
Από αυτό το σημείο ξεκινά πλέον το παιχνίδι της αγοράς και σε αυτό το σημείο κερδίζουν όσοι κινούνται έγκαιρα και στρατηγικά.