Το ΜΙΔΑ και ο ΕΝΦΙΑ είναι πλέον οι δύο λέξεις που κυριαρχούν στη συζήτηση για την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έθεσε σε λειτουργία το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, γνωστό ως ΜΙΔΑ, ένα ψηφιακό σύστημα που συγκεντρώνει σε ένα σημείο όλα όσα γνωρίζει το κράτος για κάθε ακίνητο της χώρας. Πάνω από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες καλούνται να μπουν στην πλατφόρμα μέσω των προσωπικών τους κωδικών στο myAADE και να ελέγξουν τα στοιχεία τους. Η καλή είδηση είναι ότι όσοι έχουν δηλώσει λιγότερα τετραγωνικά από τα πραγματικά δεν κινδυνεύουν πλέον με αναδρομικά πρόστιμα. Ας δούμε αναλυτικά τι αλλάζει.
Τι είναι το ΜΙΔΑ και γιατί δημιουργήθηκε
Το ΜΙΔΑ λειτουργεί ως υποσύστημα του Taxisnet και δημιουργεί για κάθε ακίνητο έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο. Μέσα σε αυτόν συνδέονται ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου από το Ε9, γνωστός ως ΑΤΑΚ, και ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, γνωστός ως ΚΑΕΚ. Η διασύνδεση αυτών των δύο κωδικών επιτρέπει στην εφορία να εντοπίσει τυχόν διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα, στη χρήση ή στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου, συγκρίνοντας το Ε9, το Κτηματολόγιο, τους τίτλους ιδιοκτησίας και ακόμη τα στοιχεία παροχής ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να επιβεβαιώσει την πραγματική χρήση του ακινήτου, επιλέγοντας ανάμεσα σε πάνω από 60 κατηγορίες, από ιδιοκατοίκηση και μίσθωση μέχρι δωρεάν παραχώρηση ή κενό ακίνητο.
Πώς θα υπολογίζεται το ΕΝΦΙΑ από το 2027
Η κεντρική αλλαγή αφορά τη βάση υπολογισμού του φόρου. Από το 2027, το ΕΝΦΙΑ θα βασίζεται στο πραγματικό εμβαδόν του κτίσματος, όπως αυτό προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, και όχι απαραίτητα στα τετραγωνικά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ιδιοκτησίας ή στην οικοδομική άδεια. Αν η πραγματική επιφάνεια αποδειχθεί μικρότερη από αυτή που δηλωνόταν, ο ιδιοκτήτης θα πληρώνει στο εξής μικρότερο φόρο, χωρίς καμία αναδρομική επιβάρυνση ή κύρωση για τα προηγούμενα χρόνια. Αν αποδειχθεί μεγαλύτερη, ο φόρος θα αυξηθεί από το 2027 και μετά, και πάλι χωρίς αναδρομικότητα για το 2026 και πριν. Η ευθύνη της γεωμετρικής τεκμηρίωσης περνά πλέον στον μηχανικό που συντάσσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία γίνεται το επίσημο εργαλείο ελέγχου της εφορίας.
Ποιες προθεσμίες και ποια πρόστιμα ισχύουν
Το ΜΙΔΑ συνδέεται πλέον πλήρως με το Ε9, που σημαίνει ότι δεν μπορεί να υποβληθεί δήλωση χρήσης ενός ακινήτου αν δεν έχουν καταχωριστεί σωστά τα στοιχεία του στο Ε9. Οι νέες προθεσμίες του ΜΙΔΑ ΕΝΦΙΑ αφορούν άμεσα κάθε ιδιοκτήτη με ενεργή μίσθωση. Για όσους εκμισθώνουν ή παραχωρούν δωρεάν ένα ακίνητο, η δήλωση στο ΜΙΔΑ πρέπει να γίνει μέσα σε τρεις μήνες από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης. Καθυστέρηση πέρα από αυτό το διάστημα επισύρει πρόστιμο 500 ευρώ, ενώ ανακριβείς ή ελλιπείς δηλώσεις μπορούν να φτάσουν έως και τα 1.000 ευρώ. Οι ήδη εκδοθείσες πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ, όπως και τα σχετικά πιστοποιητικά, δεν θεωρούνται ανακριβή εξαιτίας διαφορών στα τετραγωνικά, εφόσον οφείλονται σε μικρότερη πραγματική επιφάνεια σε σχέση με το Κτηματολόγιο ή τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Τι πρέπει να ελέγξει κάθε ιδιοκτήτης τώρα
- Σύνδεση στο myAADE και έλεγχος όλων των ακινήτων που εμφανίζονται στο ΜΙΔΑ
- Σύγκριση των τετραγωνικών του Ε9 με αυτά της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου
- Επιβεβαίωση της πραγματικής χρήσης κάθε ακινήτου, ιδιοκατοίκηση, μίσθωση ή κενό ακίνητο
- Έλεγχος αν υπάρχει ενεργή μίσθωση που πρέπει να δηλωθεί μέσα στο τρίμηνο
- Συνεργασία με μηχανικό ή λογιστή αν εντοπιστεί απόκλιση στα τετραγωνικά
Η διαδικασία μπορεί να φανεί χρονοβόρα, ειδικά για ιδιοκτήτες με παλαιότερα ακίνητα, αυθαίρετες προσθήκες ή αλλαγές χρήσης που δεν έχουν καταγραφεί ποτέ επίσημα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η βοήθεια ενός έμπειρου μηχανικού και ενός λογιστή είναι πολύτιμη πριν προχωρήσει κανείς σε δηλώσεις που θα ισχύσουν για χρόνια.
Τι σημαίνει το ΜΙΔΑ ΕΝΦΙΑ για την αγορά ακινήτων
Για όσους σκέφτονται να πουλήσουν ή να αγοράσουν ακίνητο στην Αττική, το δίδυμο ΜΙΔΑ ΕΝΦΙΑ έχει άμεση πρακτική σημασία. Ένας πωλητής με καθαρή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και σωστά καταχωρισμένα στοιχεία στο ΜΙΔΑ προχωρά πολύ πιο γρήγορα στο συμβόλαιο, χωρίς καθυστερήσεις της τελευταίας στιγμής. Ένας αγοραστής, από την άλλη, έχει κάθε συμφέρον να ζητήσει έλεγχο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου πριν την υπογραφή, ώστε να γνωρίζει από πριν αν το ΕΝΦΙΑ του ακινήτου πρόκειται να αλλάξει μετά το 2027. Αν ψάχνετε ακίνητο στην Αττική και θέλετε να δείτε ποιες περιοχές συνδυάζουν καλή τιμή και χαμηλό ρίσκο σε τέτοιου είδους εκκρεμότητες, μπορείτε να διαβάσετε το άρθρο μας για τις καλύτερες περιοχές για αγορά κατοικίας στην Αθήνα.
Το ΜΙΔΑ ΕΝΦΙΑ δεν είναι απλώς ένα ακόμα ψηφιακό έντυπο. Είναι το εργαλείο που θα καθορίζει από εδώ και πέρα πόσο φόρο πληρώνει κάθε ιδιοκτήτης και πόσο ομαλά κλείνει κάθε αγοραπωλησία. Η έγκαιρη τακτοποίηση της εικόνας ενός ακινήτου γλιτώνει χρόνο, χρήμα και ταλαιπωρία.
Η ομάδα της Epsilon Team Real Estate μπορεί να σας καθοδηγήσει στα επόμενα βήματα, από τον έλεγχο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου μέχρι την προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση χωρίς εκκρεμότητες. Επικοινωνήστε μαζί μας www.epsilonteam.gr, ee@epsilonteam.gr, +306944626626 , +302107212284
Λευτέρης Κουτούβαλης
real estate agent
lefteris@epsilonteam.gr
