Ο νέος νόμος για τις πολυκατοικίες βρίσκεται στα σκαριά και υπόσχεται μέσα στο 2026, να ανατρέψει την νομοθεσία σχεδόν ενός αιώνα.
Το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά σε ριζική αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία στην Ελλάδα, δηλαδή το καθεστώς που ρυθμίζει τη ζωή μας μέσα σε πολυκατοικίες. Ο ισχύων νόμος 3741 του 1929 έχει δεχτεί πάνω από 1.100 τροποποιήσεις μέσα σε 97 χρόνια, με αποτέλεσμα να έχει γίνει τόσο περίπλοκος που ακόμη και οι νομικοί χρειάζονται μεγάλη δόση καφέ και ανεξάντλητη υπομονή για να τον ερμηνεύσουν.
Αν είστε ιδιοκτήτης, αγοραστής, ενοικιαστής ή διαχειριστής ακινήτου στην Αττική, αξίζει να δείτε τι αλλάζει, γιατί οι νέες ρυθμίσεις θα επηρεάσουν άμεσα τα κοινόχρηστα, τις επισκευές, τις μεταβιβάσεις ακινήτων και ακόμη και τη λειτουργία του Airbnb μέσα στις πολυκατοικίες.
Γιατί χρειαζόταν νέος νόμος για τις πολυκατοικίες
Ήδη νομοπαρασκευαστική επιτροπή του υπουργείου Δικαιοσύνης, υπό την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, επεξεργάζεται νομοσχέδιο που θα κωδικοποιήσει και θα εκσυγχρονίσει τις διάσπαρτες διατάξεις για την ιδιοκτησία σε πολυκατοικίες. Ο στόχος είναι διπλός, αφενός να απλοποιηθεί ένα νομικό πλαίσιο που δημιουργήθηκε σχεδόν έναν αιώνα πρίν, αφετέρου να ξεμπλοκάρουν εκατοντάδες χιλιάδες υποθέσεις που σήμερα κρατούν ακίνητα δεσμευμένα, είτε λόγω εκκρεμών δικών, είτε λόγω λανθασμένων χιλιοστών συνιδιοκτησίας σε παλιά συμβόλαια.
Τι αλλάζει στα κοινόχρηστα
Ένα από τα πιο πρακτικά ζητήματα που αντιμετωπίζει σχεδόν κάθε πολυκατοικία στην Αττική είναι ο δύστροπος γείτονας που αρνείται να πληρώσει τα κοινόχρηστα, συνήθως με τη δικαιολογία ότι θα το κανονίσει τον επόμενο μήνα, ο οποίος μήνας δεν φτάνει ποτέ. Το νέο νομοθέτημα προβλέπει ταχύρρυθμη διαδικασία είσπραξης κοινοχρήστων, η οποία θα περιλαμβάνει έκδοση διαταγής πληρωμής για όσους καθυστερούν επί μήνες. Παράλληλα, προβλέπεται υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού, ώστε η πολυκατοικία να μπορεί να καλύψει ξαφνικές βλάβες ή το οικονομικό κενό μέχρι να πληρωθούν οι καθυστερούμενοι λογαριασμοί.
Οι διαχειριστές πολυκατοικιών αποκτούν διευρυμένο ρόλο, με σαφέστερα καθήκοντα αλλά και αυξημένες ευθύνες. Δεν θα περιορίζονται πλέον μόνο στην είσπραξη κοινοχρήστων και την επίβλεψη καθαριότητας, καθώς αναλαμβάνουν ουσιαστικά πιο ενεργό διαχειριστικό ρόλο.
Επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση, τέλος στο κόλλημα της ομοφωνίας
Πολλές αναγκαίες εργασίες σε πολυκατοικίες, από επισκευές έως ενεργειακές αναβαθμίσεις, μένουν σήμερα στα χαρτιά επειδή δεν συγκεντρώνεται η απαιτούμενη πλειοψηφία στη γενική συνέλευση, που συχνά φθάνει το 51% ή ακόμη και το 100% ανάλογα με τον κανονισμό. Το νομοσχέδιο προβλέπει μείωση των απαιτούμενων ποσοστών συναίνεσης, τα οποία θα διαφοροποιούνται ανάλογα με τη σοβαρότητα και την αναγκαιότητα της εργασίας. Άλλο ποσοστό θα απαιτείται για τοποθέτηση φωτοβολταϊκών ή αλλαγή ανελκυστήρα, και άλλο για θυροτηλεοράσεις ή φόρτιση ηλεκτρικών αυτοκινήτων. Προβλέπεται επίσης υποχρεωτική ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων, κάτι που σήμερα λείπει ιδίως από παλαιότερους κανονισμούς.
Διάσπαση ή ένωση διαμερισμάτων, νέα δυνατότητα για ιδιοκτήτες
Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες καινοτομίες αφορά τη δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης διαμερισμάτων, ανεξάρτητα από το αν αυτό απαγορεύεται σήμερα από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Ένας ιδιοκτήτης μεγάλου οροφοδιαμερίσματος θα μπορεί να το χωρίσει σε μικρότερες μονάδες, ακόμη και γκαρσονιέρες 50 έως 60 τετραγωνικών, μένοντας σε μία και νοικιάζοντας ή πουλώντας τις υπόλοιπες. Αντίστροφα, δύο μικρά όμορα διαμερίσματα, ακόμη και διαφορετικών ιδιοκτητών, θα μπορούν να ενωθούν σε ένα, κάτι χρήσιμο για οικογένειες που μεγαλώνουν. Η ρύθμιση αυτή στοχεύει και στο πρόβλημα στέγασης στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου μικρά διαμερίσματα είναι δυσεύρετα και οι φοιτητές ιδίως δυσκολεύονται να βρουν οικονομική λύση.
Τι προβλέπεται για το Airbnb στις πολυκατοικίες
Οι παλιοί κανονισμοί πολυκατοικιών, ιδίως αυτοί πριν το 1975, δεν είχαν καμία πρόβλεψη για βραχυχρόνιες μισθώσεις, απλούστατα γιατί το Airbnb δεν υπήρχε ούτε ως ιδέα. Η μεγάλη αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τα τελευταία χρόνια έχει δημιουργήσει έντονες τριβές ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες, οι οποίες συχνά καταλήγουν στα δικαστήρια. Το νέο νομικό πλαίσιο επιδιώκει να ρυθμίσει αυτές τις σχέσεις σε επίπεδο οροφοϊδιοκτησίας, ώστε να μειωθούν οι διαφορές των γειτόνων.
Απελευθερώνονται μεταβιβάσεις ακινήτων και αγροτεμάχια
Πέρα από τις πολυκατοικίες, το νομοσχέδιο στοχεύει και σε ένα λιγότερο ορατό αλλά εξίσου σημαντικό πρόβλημα, εκατοντάδες χιλιάδες συμβολαιογραφικά προσύμφωνα μεταβίβασης που παραμένουν ανενεργά επειδή αναγράφουν λανθασμένα χιλιοστά συνιδιοκτησίας. Προβλέπεται επίσης λύση για τις λεγόμενες αφανείς ιδιοκτησίες, δηλαδή διαμερίσματα που αγοράστηκαν με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970 και 1980, πριν επιβληθεί ο τραπεζικός δανεισμός με οριστικό συμβόλαιο. Οι ιδιοκτήτες τους θα μπορούν πλέον να υπογράψουν οριστικά συμβόλαια, να καταγραφούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να μεταβιβάσουν κανονικά την ιδιοκτησία. Παράλληλα, ξεκλειδώνουν δεκάδες χιλιάδες αγροτεμάχια σε περιοχές όπως η Μακεδονία, η Θράκη, η Θεσσαλία και η Εύβοια, τα οποία σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτα λόγω έλλειψης τίτλων ιδιοκτησίας.
Πότε αναμένεται να ισχύσει ο νέος νόμος
Σημαντική διευκρίνιση, πρόκειται προς το παρόν για νομοσχέδιο υπό επεξεργασία και όχι για ισχύον δίκαιο.
Σύμφωνα με επίσημο δελτίο τύπου του υπουργείου Δικαιοσύνης της 2ας Ιουλίου 2026, συστάθηκε ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή υπό την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, με στόχο να ολοκληρώσει το έργο της μέχρι το φθινόπωρο του 2026.
Ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης έχει δηλώσει πως στόχος είναι μέχρι το τέλος του 2026 να έχει νομοθετηθεί για πρώτη φορά ο λεγόμενος Κώδικας Ιδιοκτησίας. Πρόκειται πάντως για στόχο και όχι για δεσμευτική ημερομηνία, καθώς το νομοσχέδιο θα πρέπει πρώτα να ολοκληρωθεί, να περάσει ενδεχομένως από δημόσια διαβούλευση και στη συνέχεια από τη Βουλή. Μέχρι τότε, οι υφιστάμενοι κανόνες συνεχίζουν να ισχύουν κανονικά.
Συνιστάται προσοχή σε όποιον βασίζεται σήμερα στις προαναφερθείσες αλλαγές για δικές του συναλλαγές, καθώς οι λεπτομέρειες ενδέχεται να τροποποιηθούν κατά τη νομοθετική διαδικασία.
Τι σημαίνει αυτό για ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές στην Αττική
Για όσους σκέφτονται να αγοράσουν, να πουλήσουν ή να αξιοποιήσουν ακίνητο σε πολυκατοικία της Αττικής, οι προτεινόμενες αλλαγές έχουν πρακτική σημασία. Ευκολότερη λήψη αποφάσεων για επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις σημαίνει ότι κτίρια που σήμερα μένουν στάσιμα λόγω διαφωνιών μπορεί σύντομα να αναβαθμιστούν, κάτι που επηρεάζει θετικά και την αξία τους. Η δυνατότητα διάσπασης διαμερισμάτων ανοίγει νέες ευκαιρίες αξιοποίησης για ιδιοκτήτες μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων. Και η ρύθμιση των κοινοχρήστων με διαταγή πληρωμής δίνει περισσότερη σιγουριά σε όποιον σκέφτεται να αγοράσει διαμέρισμα σε πολυκατοικία με ιστορικό απλήρωτων κοινοχρήστων. Φυσικά, μέχρι να ψηφιστεί το νομοσχέδιο, κάθε συναλλαγή εξακολουθεί να γίνεται με βάση το σημερινό νομικό πλαίσιο.
Συχνές ερωτήσεις
Πότε θα ψηφιστεί ο νέος νόμος για τις πολυκατοικίες;
Δεν υπάρχει ακόμη δεσμευτική ημερομηνία ψήφισης. Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει θέσει ως στόχο η αρμόδια επιτροπή να ολοκληρώσει το έργο της μέχρι το φθινόπωρο του 2026, ώστε ο νόμος να ψηφιστεί έως το τέλος του έτους. Πρόκειται πάντως για στόχο, όχι για δέσμευση.
Θα αλλάξει το ποσοστό συναίνεσης για επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση;
Ναι, στόχος είναι η μείωση των απαιτούμενων ποσοστών, τα οποία θα διαφοροποιούνται ανάλογα με το είδος της εργασίας. Τα ακριβή ποσοστά θα οριστικοποιηθούν στο τελικό κείμενο του νόμου.
Τι θα γίνει με όσους δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα;
Προβλέπεται νέα ταχύρρυθμη διαδικασία είσπραξης, με δυνατότητα έκδοσης διαταγής πληρωμής για όσους καθυστερούν επί μήνες.
Επηρεάζει ο νόμος το Airbnb στην Αττική;
Ναι, το νομοσχέδιο επιδιώκει να ρυθμίσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις , μειώνοντας τις τριβές ανάμεσα σε συνιδιοκτήτες.
Πηγές, επίσημο δελτίο τύπου του υπουργείου Δικαιοσύνης, ministryofjustice.gr, 2 Ιουλίου 2026.
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε, να πουλήσετε ή να αξιοποιήσετε ακίνητο σε πολυκατοικία της Αττικής και θέλετε καθοδήγηση προσαρμοσμένη στην περίπτωσή σας, η ομάδα της Epsilon Team και η νομική της υπηρεσία εξειδικευμένη σε αγοραπωλησίες , είναι εδώ για να σας βοηθήσει να δείτε καθαρά τις επιλογές σας. Επισκεφθείτε το www.epsilonteam.gr ή καλέστε μας στο +306944626626 & +302107212284
Εβίτα Ελευθερουδάκη
Real Estate agent | appraiser
co-founder
EPSILON TEAM
evita@epsilonteam.gr
