Τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι, είναι η πρώτη ερώτηση που κάνει σχεδόν κάθε ιδιοκτήτης πριν αποφασίσει να βγάλει το ακίνητό του στην αγορά. Και είναι λογικό.
Όταν πουλάς, περιμένεις να εισπράξεις, όχι να αρχίσεις να πληρώνεις πριν καν δεις χρήματα στον λογαριασμό σου.
Κι όμως, πριν φτάσεις στην υπογραφή του συμβολαίου, υπάρχουν συγκεκριμένα έξοδα, πιστοποιητικά, βεβαιώσεις και αμοιβές που πρέπει να τακτοποιηθούν.
Τα περισσότερα έξοδα του πωλητή είναι προβλέψιμα, αρκεί ο φάκελος του ακινήτου να ελεγχθεί εγκαίρως. Τα απρόβλεπτα εμφανίζονται συνήθως όταν υπάρχουν αυθαιρεσίες, ελλείψεις σε σχέδια, λάθη στο Ε9, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο ή προβλήματα στους τίτλους. Γι αυτό ο σωστός έλεγχος πρέπει να γίνεται πριν βγει το ακίνητο στην αγορά και όχι όταν έχει ήδη βρεθεί αγοραστής και όλοι τρέχουν σαν να χάθηκε ο συμβολαιογράφος μέσα στο Κτηματολόγιο.
Τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι πριν το συμβόλαιο
Τα βασικά έξοδα του πωλητή ξεκινούν πριν από το συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει σε μεταβίβαση αν ο φάκελος του ακινήτου δεν είναι πλήρης. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να συγκεντρωθούν εγκαίρως τα τεχνικά, φορολογικά και νομικά έγγραφα που απαιτούνται για την πώληση.
Στην πράξη, ο πωλητής πρέπει να έχει καθαρή εικόνα για την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου, την ενεργειακή του κατηγορία, τα στοιχεία του στο Ε9, την εικόνα του στο Κτηματολόγιο και τυχόν οφειλές που μπορεί να συνδέονται με το ακίνητο. Αν κάτι από αυτά δεν είναι σωστό, διορθώνεται πριν από τη μεταβίβαση.
Βεβαίωση μηχανικού και έλεγχος αυθαιρεσιών
Κάθε πώληση ακινήτου χρειάζεται έλεγχο από μηχανικό. Ο μηχανικός συγκρίνει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια και ελέγχει αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές αποκλίσεις. Αν όλα είναι σωστά, το κόστος περιορίζεται στην αμοιβή για την αυτοψία και τη σχετική βεβαίωση.
Αν όμως εντοπιστούν αυθαιρεσίες, όπως μια κλεισμένη βεράντα, αλλαγές στη διαρρύθμιση, διαφορετικά τετραγωνικά ή κατασκευές που δεν έχουν δηλωθεί, μπορεί να χρειαστεί τακτοποίηση. Το κόστος εξαρτάται από το είδος, το μέγεθος και την παλαιότητα της αυθαιρεσίας. Αυτό είναι ένα από τα πιο απρόβλεπτα έξοδα της πώλησης, γι αυτό πρέπει να ελέγχεται από την αρχή.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι απαραίτητο για την πώληση ακινήτου. Εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή και δείχνει την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου. Η ενεργειακή κατηγορία πρέπει να αναγράφεται στις αγγελίες πώλησης, επομένως το ΠΕΑ δεν είναι κάτι που αφήνουμε για το τέλος. Το ΥΠΕΝ αναφέρει ότι κάθε κτίριο που πωλείται ή μισθώνεται πρέπει να έχει ΠΕΑ, ώστε να δηλώνεται η ενεργειακή του κατηγορία στις εμπορικές διαφημίσεις και καταχωρήσεις.
Αν αναρωτιέσαι τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι ένα από τα πρώτα έξοδα που πρέπει να υπολογίσεις. Συνήθως δεν είναι μεγάλο ποσό, αλλά είναι απαραίτητο για να κινηθεί σωστά η διαδικασία.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι πλέον βασικό στοιχείο του φακέλου μεταβίβασης. Είναι ο ψηφιακός φάκελος του ακινήτου και περιλαμβάνει τα σημαντικά τεχνικά στοιχεία του, όπως άδεια, σχέδια, δηλώσεις τακτοποίησης, ενεργειακό πιστοποιητικό και βεβαιώσεις μηχανικού.
Τη διαδικασία την αναλαμβάνει μηχανικός. Αν ο φάκελος του ακινήτου είναι καθαρός, η διαδικασία προχωρά πιο γρήγορα. Αν όμως λείπουν σχέδια, υπάρχουν παλιές αυθαιρεσίες ή ασυμφωνίες με την πραγματική κατάσταση, τότε αυξάνονται και ο χρόνος και το κόστος.
Τοπογραφικό και Κτηματολόγιο
Σε μονοκατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια και γενικά σε ακίνητα όπου απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα, ο πωλητής πρέπει να ελέγξει αν το υπάρχον τοπογραφικό είναι σωστό και κατάλληλο για μεταβίβαση. Αν είναι παλιό ή δεν πληροί τις σημερινές προδιαγραφές, θα χρειαστεί νέο.
Παράλληλα, χρειάζονται στοιχεία από το Κτηματολόγιο. Αν το ακίνητο έχει σωστή κτηματολογική εικόνα, η διαδικασία είναι συνήθως απλή. Αν όμως υπάρχουν λάθη σε τετραγωνικά, όρια, δικαιώματα ή στοιχεία ιδιοκτητών, οι διορθώσεις μπορεί να καθυστερήσουν την πώληση. Το Κτηματολόγιο δεν συγκινείται επειδή βρέθηκε αγοραστής. Θέλει σωστά στοιχεία.
Τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι για φόρους και ενημερότητες
Ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για το ακίνητο και φορολογική ενημερότητα. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι για την πώληση ακινήτου είναι απαραίτητη η έκδοση Πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ. Επίσης, μετά την πώληση πρέπει να υποβληθεί δήλωση Ε9 μέσα στην προθεσμία που προβλέπεται.
Αν το ακίνητο δεν είναι σωστά δηλωμένο στο Ε9, οι διορθώσεις πρέπει να γίνουν πριν από τη μεταβίβαση. Μπορεί επίσης να ζητηθεί ασφαλιστική ενημερότητα, ανάλογα με την επαγγελματική δραστηριότητα του πωλητή. Χρειάζεται ακόμη βεβαίωση από τον δήμο ότι δεν υπάρχουν οφειλές που συνδέονται με το ακίνητο, όπως Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
Φόρος υπεραξίας το 2026
Ο φόρος υπεραξίας αφορά το κέρδος από την πώληση ακινήτου, δηλαδή τη διαφορά ανάμεσα στην τιμή απόκτησης και στην τιμή πώλησης. Για το 2026, η φορολόγηση της υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας βρίσκεται σε αναστολή μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.
Με απλά λόγια, ο ιδιώτης που πουλά το ακίνητό του μέσα στο 2026 δεν πληρώνει φόρο υπεραξίας για την πώληση, εφόσον πρόκειται για απλή διαχείριση της προσωπικής του περιουσίας. Αν όμως κάποιος κάνει συστηματικές αγοραπωλησίες ακινήτων, η φορολογική αντιμετώπιση μπορεί να αλλάξει. Αν σκοπεύεις να πουλήσεις περισσότερα από ένα ακίνητα, η συζήτηση με τον λογιστή σου δεν είναι πολυτέλεια, είναι ασπίδα.
Μεσιτική αμοιβή
Η μεσιτική αμοιβή στις αγοραπωλησίες συμφωνείται ανάμεσα στον πωλητή και το μεσιτικό γραφείο. Στην αγορά, η συνηθισμένη αμοιβή είναι 2% επί του τιμήματος, πλέον 24%ΦΠΑ, και καταβάλλεται κατά κανόνα με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Είναι το μόνο έξοδο που πληρώνεται όταν η δουλειά έχει ολοκληρωθεί, δηλαδή όταν το ακίνητο έχει πουληθεί.
Ένα σοβαρό μεσιτικό γραφείο δεν είναι απλώς κάποιος που ανεβάζει μια αγγελία και περιμένει να χτυπήσει το τηλέφωνο. Η σωστή δουλειά περιλαμβάνει εκτίμηση αξίας, στρατηγική προβολής, φιλτράρισμα αγοραστών, διαπραγμάτευση, συντονισμό μηχανικών, δικηγόρων και συμβολαιογράφου, καθώς και παρακολούθηση μέχρι την υπογραφή. Ο καλός μεσίτης δεν κοστίζει απλώς, προστατεύει την τιμή σου, τον χρόνο σου και τα νεύρα σου.
Δικηγόρος
Η παρουσία δικηγόρου βάσει νόμου δεν είναι πάντα υποχρεωτική για τον πωλητή. Στην πράξη όμως, ειδικά όταν υπάρχουν κληρονομικά θέματα, πολλοί συνιδιοκτήτες, βάρη, παλιοί τίτλοι ή οποιαδήποτε ιδιαιτερότητα ή εκκρεμότητα , ο δικηγόρος είναι πολύτιμος. Η αμοιβή του συμφωνείται ελεύθερα και εξαρτάται από τη δυσκολία της υπόθεσης και την αξία του ακινήτου.
Τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι και ολοκληρώνεται η πώληση
Τι πληρώνω όταν πουλάω σπίτι, είναι μια ερώτηση που απαντάται σωστά μόνο όταν έχει ολοκληρωθεί ο έλεγχος του ακινήτου και γνωρίζεις όλα τα πραγματικά έξοδα της μεταβίβασης. Δεν υπάρχει μία απάντηση που να ισχύει για όλα τα ακίνητα. Άλλο είναι ένα διαμέρισμα με καθαρούς τίτλους και σωστό φάκελο και άλλο ένα ακίνητο με αυθαιρεσίες, παλιά σχέδια, κτηματολογικές εκκρεμότητες ή λάθη στο Ε9.
Για ένα διαμέρισμα που πωλείται 250.000 ευρώ, χωρίς αυθαιρεσίες και με τακτοποιημένο φάκελο, τα βασικά έξοδα του πωλητή περιλαμβάνουν τις αμοιβές μηχανικού, το ΠΕΑ, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, μικρά παράβολα, πιθανές δημοτικές βεβαιώσεις και τη μεσιτική αμοιβή, εφόσον υπάρχει μεσιτική ανάθεση. Σε μια ομαλή περίπτωση, το κόστος κινείται σε λογικά επίπεδα σε σχέση με το τίμημα. Αν όμως προκύψουν αυθαίρετα, διορθώσεις στο Ε9, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο ή προβλήματα τίτλων, τότε αυξάνονται και το κόστος και ο χρόνος.
Πότε πρέπει να γίνει ο έλεγχος του ακινήτου
Ο έλεγχος πρέπει να γίνει πριν βγει το ακίνητο στην αγορά. Αυτό είναι το πιο σημαντικό σημείο για έναν πωλητή. Αν πρώτα βρεθεί αγοραστής και μετά αρχίσει ο έλεγχος, τότε κάθε πρόβλημα μετατρέπεται σε πίεση. Ο αγοραστής περιμένει, ο συμβολαιογράφος ζητά έγγραφα, ο μηχανικός ψάχνει σχέδια και ο πωλητής αναρωτιέται γιατί δεν τα είχε δει όλα αυτά νωρίτερα.
Η σωστή σειρά είναι απλή. Πρώτα εκτίμηση αξίας, μετά τεχνικός και φορολογικός έλεγχος, μετά οργάνωση φακέλου και μετά προώθηση του ακινήτου. Έτσι η πώληση γίνεται πιο καθαρά, πιο γρήγορα και με λιγότερες δυσάρεστες εκπλήξεις.
Πουλάς ακίνητο στην Αττική;
Στην Epsilon Team Real Estate αναλαμβάνουμε όλη τη διαδικασία πώλησης, από τη σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου μέχρι τον συντονισμό μηχανικών, δικηγόρων και συμβολαιογράφου. Στόχος μας είναι να γνωρίζεις από την πρώτη μέρα τι θα πληρώσεις, τι πρέπει να τακτοποιηθεί και ποιο είναι το πραγματικό καθαρό ποσό που θα μείνει στα χέρια σου.
Χωρίς εκπλήξεις, χωρίς ψιλά γράμματα και χωρίς το κλασικό ελληνικό, θα το δούμε στην πορεία. Γιατί στην πώληση ακινήτου, ό,τι δεν βλέπεις στην αρχή, συνήθως το πληρώνεις στο τέλος.
Επικοινώνησε μαζί μας στο 210 721 2284 ή επισκέψου το www.epsilonteam.gr για μια πρώτη συζήτηση χωρίς καμία δέσμευση.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co founder
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
