Ο εξωδικαστικός μηχανισμός αλλάζει μορφή από το φθινόπωρο του 2026.
Με τον νόμο 5313/2026, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 102 στις 25 Ιουνίου 2026, η κυβέρνηση δίνει στους οφειλέτες τη δυνατότητα να διασώσουν την α’ κατοικία τους, διαχωρίζοντάς την από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι κάποιος μπορεί να κρατήσει το σπίτι του, ενώ ταυτόχρονα ρευστοποιεί εξοχικά, οικόπεδα ή επαγγελματικούς χώρους για να καλύψει τις οφειλές του προς τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία.
Για την αγορά ακινήτων στην Αττική, η αλλαγή έχει διπλή σημασία.
Από τη μία, δίνει σε πολλούς ιδιοκτήτες μια ρεαλιστική διέξοδο ώστε να μη χάσουν την βασική τους κατοικία.
Από την άλλη, αναμένεται να φέρει στην αγορά περισσότερα “δεύτερα” ακίνητα προς πώληση, κάτι που αξίζει να παρακολουθούν όσοι ενδιαφέρονται για αγορά επενδυτικού ακινήτου τα επόμενα δύο χρόνια.
Τι προβλέπει ο νέος εξωδικαστικός μηχανισμός για την πρώτη κατοικία
Το άρθρο 14 του νόμου 5313/2026 προσθέτει νέες παραγράφους στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020, που είναι ο βασικός νόμος του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, οι πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση η οποία υπολογίζει τη ρύθμιση χρέους βάσει μόνο της αξίας της κύριας κατοικίας, με όρο την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του οφειλέτη.
Για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών, η υποβολή αυτής της αντιπρότασης από τους πιστωτές γίνεται υποχρεωτική.
Ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση.
Αν την αποδεχθεί και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, οι πιστωτές δεν μπορούν πλέον να επισπεύσουν πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα στην κύρια κατοικία, όσο τηρούνται οι όροι της ρύθμισης.
Πώς λειτουργεί ο διαχωρισμός της κύριας κατοικίας από την υπόλοιπη περιουσία
Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων δεν γίνεται με κλασικό πλειστηριασμό μέσω δικαστηρίου, αλλά με ταχύτερη, εξωδικαστική διαδικασία. Μοναδικός εκτελεστός τίτλος είναι η ίδια η σύμβαση αναδιάρθρωσης, χωρίς να απαιτείται επιπλέον επιταγή προς εκτέλεση (η συνήθης προειδοποίηση πριν από κατάσχεση). Την πρωτοβουλία της διαδικασίας έχει ο χρηματοδοτικός φορέας με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση, ο οποίος αναθέτει σε δικαστικό επιμελητή τη σύνταξη έκθεσης εκποίησης, με ακριβή περιγραφή των ακινήτων και την εμπορική τους αξία.
Η εκποίηση πρέπει να οριστεί σε διάστημα σαράντα έως εξήντα ημερών από τη σύνταξη της έκθεσης, χωρίς να προσμετράται ο μήνας Αύγουστος. Αν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή, απαιτείται η συνυπογραφή της σύμβασης και από αυτόν.
Ποιους αφορά η νέα ρύθμιση
Η ρύθμιση αφορά τρεις κατηγορίες οφειλετών.
Πρώτον, όσους έχουν ήδη ενταχθεί ή σκέφτονται να ενταχθούν στον εξωδικαστικό μηχανισμό και διαθέτουν ακίνητη περιουσία πέρα από την κύρια κατοικία τους.
Δεύτερον, μικροοφειλέτες που μέχρι σήμερα αποκλείονταν, καθώς το άρθρο 13 του ίδιου νόμου μειώνει το ελάχιστο όριο οφειλών για ένταξη στον μηχανισμό από τις 10.000 ευρώ στις 5.000 ευρώ.
Τρίτον, όσους είχαν παλαιότερα απορριφθεί ή αθετήσει προηγούμενη ρύθμιση, οι οποίοι αποκτούν αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου για να υποβάλουν νέα αίτηση.
Τι σημαίνει για ιδιοκτήτες με εξοχικό ή επαγγελματικό ακίνητο
Για όσους έχουν οφειλές και κατέχουν δεύτερη κατοικία, οικόπεδο ή επαγγελματικό χώρο, η ρύθμιση λειτουργεί σαν ανταλλαγή.
Η κύρια κατοικία προστατεύεται, αλλά η υπόλοιπη περιουσία μπαίνει σε διαδικασία ρευστοποίησης πιο γρήγορα και με λιγότερα ένδικα βοηθήματα σε σχέση με τον κλασικό πλειστηριασμό.
Είναι σημαντικό οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν εκ των προτέρων ότι η αποδοχή της αντιπρότασης δεσμεύει και τα υπόλοιπα ακίνητά τους, όχι μόνο το κύριο χρέος.
Πότε τίθεται σε ισχύ η νέα ρύθμιση
Ο νόμος 5313/2026 δημοσιεύθηκε στις 25 Ιουνίου 2026.
Σύμφωνα με ρεπορτάζ που παραπέμπουν στις μεταβατικές διατάξεις του νόμου, η συγκεκριμένη ρύθμιση για την προστασία της πρώτης κατοικίας αναμένεται να τεθεί σε πλήρη εφαρμογή γύρω στις 21 Σεπτεμβρίου 2026.
Η ακριβής ημερομηνία θα πρέπει να επιβεβαιωθεί από το άρθρο 137 του νόμου, τις τελικές διατάξεις για την έναρξη ισχύος, πριν τη δημοσίευση του άρθρου.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιο είναι το ελάχιστο όριο οφειλών για ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό;
Με τον νόμο 5313/2026 το όριο μειώνεται από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ συνολικών οφειλών προς χρηματοδοτικούς φορείς, το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.
Μπορεί ο οφειλέτης να απορρίψει την αντιπρόταση των πιστωτών;
Ναι. Ο νόμος δίνει ρητά στον οφειλέτη το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση διαχωρισμού της κύριας κατοικίας.
Τι γίνεται αν η κατοικία ανήκει και σε άλλο πρόσωπο;
Αν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή, απαιτείται η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης και από αυτό το πρόσωπο.
Τι γίνεται αν έχω μόνο την κύρια κατοικία και κανένα άλλο ακίνητο;
Αν δεν διαθέτετε εξοχικό, οικόπεδο ή επαγγελματικό ακίνητο, η νέα ρύθμιση δεν έχει ουσιαστικά τίποτα να διαχωρίσει.
Ο μηχανισμός του άρθρου 14 προβλέπει τον διαχωρισμό της κύριας κατοικίας από τα λοιπά ακίνητα και τη ρευστοποίηση των δεύτερων.
Αν δεν υπάρχουν λοιπά ακίνητα, η ρύθμιση της οφειλής υπολογίζεται όπως και σήμερα, με βάση το σύνολο της ακίνητης περιουσίας σας, που στην περίπτωσή σας ταυτίζεται με την αξία της κύριας κατοικίας.
Δεν χάνετε καμία προστασία, απλώς η νέα διάταξη δεν προσθέτει κάτι επιπλέον στη δική σας περίπτωση.
Το μειωμένο όριο ένταξης στα 5.000 ευρώ εξακολουθεί να ισχύει κανονικά.
Πηγές
Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δημόσια διαβούλευση νομοσχεδίου, 1 έως 15 Ιουνίου 2026
gov.gr, υπηρεσία εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών
Ν. 5313/2026, ΦΕΚ Α’ 102/25.06.2026, άρθρα 13 έως 15. Το πλήρες κείμενο του ΦΕΚ βρίσκεται στο search.et.gr, όπου συνιστάται τελική επιβεβαίωση πριν τη δημοσίευση.
Επιμέλεια κειμένου
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co-owner
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
