Τα λάθη στο Κτηματολόγιο μπορεί να παραμένουν απαρατήρητα για χρόνια και να αποκαλύπτονται την πλέον ακατάλληλη στιγμή, όταν ο ιδιοκτήτης αποφασίζει να πουλήσει ή να μεταβιβάσει το ακίνητό του. Ένα λανθασμένο όριο, μια διαφορά στο εμβαδόν ή μια προβληματική αποτύπωση στον κτηματολογικό χάρτη μπορεί τότε να μετατραπεί από μια τεχνική λεπτομέρεια σε πραγματικό εμπόδιο για τη συναλλαγή.
Από το τέλος Σεπτεμβρίου 2026 η αντιμετώπιση τέτοιων περιπτώσεων περνά σε νέα ψηφιακή εποχή, καθώς ενεργοποιείται η ηλεκτρονική διαδικασία για τις διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων. Αυτή τη στιγμή το ίδιο το Κτηματολόγιο αναφέρει ακόμη ότι η αίτηση του άρθρου 19 παρ. 2 για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων υποβάλλεται μόνο δια ζώσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Ωστόσο σύμφωνα με πληροφορίες του Epsilon Living η ψηφιακή διόρθωση θα ξεκινήσει στο τέλος του μήνα.
Πρόκειται για μια σημαντική αλλαγή, ιδιαίτερα για ιδιοκτήτες οικοπέδων και γεωτεμαχίων, αλλά και για επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, μηχανικούς, συμβολαιογράφους και δικηγόρους που μέχρι σήμερα βρίσκονταν αντιμέτωποι με μια διαδικασία που μπορούσε να προκαλέσει σημαντικές καθυστερήσεις.
Τι είναι τα γεωμετρικά στοιχεία ενός ακινήτου
Κάθε ακίνητο που έχει καταχωριστεί στο Ελληνικό Κτηματολόγιο διαθέτει ουσιαστικά δύο ταυτότητες. Τη νομική και τη γεωγραφική.
Η πρώτη αφορά τον δικαιούχο, το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, τους τίτλους και τα υπόλοιπα στοιχεία της κτηματολογικής εγγραφής.
Η δεύτερη αφορά το ίδιο το ακίνητο πάνω στον χάρτη, δηλαδή τη θέση, τα όρια, το σχήμα και την έκταση του γεωτεμαχίου.
Μέσω του Ψηφιακού Χάρτη του Ελληνικού Κτηματολογίου είναι ήδη δυνατή η αναζήτηση ενός ακινήτου με διαφορετικούς τρόπους, όπως μέσω διεύθυνσης, περιοχής, ΚΑΕΚ ή συντεταγμένων.
Το πρόβλημα δημιουργείται όταν η απεικόνιση αυτή δεν ανταποκρίνεται σωστά στα στοιχεία του ακινήτου.
Μπορεί για παράδειγμα ένα οικόπεδο να εμφανίζεται με διαφορετικό εμβαδόν, κάποιο όριό του να βρίσκεται σε λάθος θέση ή τμήμα του να φαίνεται ότι εισέρχεται σε γειτονική ιδιοκτησία.
Πότε τα λάθη στο Κτηματολόγιο γίνονται πραγματικό πρόβλημα
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να μη γνωρίζει καν ότι υπάρχει αναντιστοιχία.
Όσο χρησιμοποιεί το ακίνητό του χωρίς να πραγματοποιεί κάποια συναλλαγή, το πρόβλημα ενδέχεται να παραμένει ουσιαστικά αόρατο.
Η κατάσταση αλλάζει όταν ξεκινήσει ένας σοβαρός νομικός και τεχνικός έλεγχος.
Σε μια πώληση, για παράδειγμα, ο αγοραστής και οι επαγγελματίες που τον εκπροσωπούν θα ελέγξουν την πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου. Αν τότε εντοπιστεί ουσιαστική απόκλιση μεταξύ των τίτλων, της πραγματικής κατάστασης, των τεχνικών στοιχείων και της κτηματολογικής απεικόνισης, η συναλλαγή μπορεί να καθυστερήσει μέχρι να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα.
Το ίδιο μπορεί να προκύψει σε γονική παροχή, δωρεά ή άλλη πράξη που απαιτεί πλήρη έλεγχο του ακινήτου.
Για αυτό και ο προληπτικός έλεγχος έχει ιδιαίτερη σημασία. Το χειρότερο σενάριο για έναν πωλητή είναι να ανακαλύψει μια σοβαρή εκκρεμότητα αφού έχει ήδη συμφωνήσει την τιμή με τον αγοραστή.
Τι αλλάζει με την ψηφιακή διαδικασία
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι η διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων μεταφέρεται πλέον σε ηλεκτρονικό περιβάλλον.
Ο ενδιαφερόμενος θα μπορεί να υποβάλλει την αίτησή του ψηφιακά, δημιουργώντας ηλεκτρονικό φάκελο για τη συγκεκριμένη υπόθεση.
Η αίτηση μπορεί να αφορά τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή άλλο πρόσωπο που διαθέτει έννομο συμφέρον, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα ενέργειας μέσω εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου.
Όπου απαιτείται μεταβολή της γεωμετρικής απεικόνισης, ουσιαστικός είναι ο ρόλος του μηχανικού και του Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών.
Το διάγραμμα αποτυπώνει τεχνικά τη μεταβολή που ζητείται και συνδέεται ηλεκτρονικά με τη σχετική διαδικασία μέσω του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.
Έτσι, η αίτηση και τα απαραίτητα τεχνικά δεδομένα συγκεντρώνονται στον ίδιο ψηφιακό φάκελο, περιορίζοντας τις διαδοχικές φυσικές διαδικασίες που απαιτούνταν στο παρελθόν.
Τι συμβαίνει όταν αλλάζουν τα όρια με γειτονικό ακίνητο
Εδώ βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα σημεία της διαδικασίας.
Ένα γεωμετρικό λάθος δεν αφορά πάντοτε αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη που ζητά τη διόρθωση.
Εάν, για παράδειγμα, ζητείται η μετακίνηση της γραμμής που χωρίζει δύο ιδιοκτησίες, η αλλαγή μπορεί να επηρεάζει άμεσα το γειτονικό ακίνητο.
Στις περιπτώσεις αυτές προβλέπεται ενημέρωση των δικαιούχων των επηρεαζόμενων ακινήτων. Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, ο αιτών οφείλει να μεριμνήσει για την κοινοποίηση μέσα σε 20 ημέρες από την υποβολή της αίτησης.
Οι ιδιοκτήτες που θεωρούν ότι θίγονται έχουν αντίστοιχα δικαίωμα να υποβάλουν αιτιολογημένες αντιρρήσεις, συνοδεύοντάς τες από τα στοιχεία που υποστηρίζουν τη θέση τους, όπως τίτλους, τοπογραφικά διαγράμματα και άλλα σχετικά έγγραφα.
Εφόσον υπάρχει ήδη η απαιτούμενη συναίνεση των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών, η υπόθεση μπορεί φυσικά να εξελιχθεί πολύ πιο ομαλά.
Ψηφιακή διαδικασία δεν σημαίνει αυτόματη διόρθωση
Αυτό χρειάζεται να γίνει απολύτως σαφές.
Το γεγονός ότι η αίτηση γίνεται ηλεκτρονικά δεν σημαίνει ότι οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης μπορεί να αλλάξει με μερικά κλικ τα όρια του ακινήτου του.
Τα τεχνικά και νομικά δεδομένα εξακολουθούν να εξετάζονται και, όταν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων, οι ενδιαφερόμενοι διατηρούν το δικαίωμα να αντιδράσουν.
Παράλληλα, κατά το μεταβατικό στάδιο ορισμένες κοινοποιήσεις μπορεί να εξακολουθήσουν να πραγματοποιούνται με την υφιστάμενη διαδικασία μέχρι να τεθούν σε πλήρη λειτουργία όλες οι προβλεπόμενες ψηφιακές δυνατότητες.
Η ψηφιοποίηση επομένως απλοποιεί τη διαδρομή. Δεν εξαφανίζει τη νομική και τεχνική ουσία της υπόθεσης.
Δεν διορθώνονται όλα τα λάθη με την ίδια διαδικασία
Επίσης σημαντικό είναι να μη συγχέονται τα γεωμετρικά λάθη με οποιαδήποτε άλλη λανθασμένη πληροφορία υπάρχει στο Κτηματολόγιο.
Η συγκεκριμένη διαδικασία αφορά τη χωρική απεικόνιση του ακινήτου, δηλαδή κυρίως τα όρια, το σχήμα, τη θέση και την έκταση.
Λανθασμένα προσωπικά στοιχεία, προβλήματα στους τίτλους, στοιχεία δικαιούχων και άλλες ανακριβείς κτηματολογικές εγγραφές μπορεί να απαιτούν διαφορετική διαδικασία διόρθωσης.
Για αυτό κάθε περίπτωση πρέπει πρώτα να αξιολογείται ως προς το είδος του λάθους και μετά να επιλέγεται η κατάλληλη διαδικασία.
Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν βγάλει ένα ακίνητο προς πώληση
Η ψηφιοποίηση είναι σημαντική εξέλιξη. Ακόμη σημαντικότερο όμως είναι να εντοπίζονται εγκαίρως οι εκκρεμότητες.
Ιδιαίτερα όταν πρόκειται για οικόπεδα, αγροτεμάχια, μεγάλες ιδιοκτησίες ή ακίνητα με παλαιούς τίτλους, ο έλεγχος πριν από την έναρξη μιας πώλησης μπορεί να γλιτώσει χρόνο και δυσάρεστες εκπλήξεις.
Πρέπει να εξετάζονται η κτηματολογική εγγραφή, το ΚΑΕΚ, οι τίτλοι, τα διαθέσιμα τοπογραφικά και η απεικόνιση του ακινήτου στον κτηματολογικό χάρτη.
Δεν σημαίνει ότι κάθε μικρή απόκλιση αποτελεί αυτομάτως σοβαρό πρόβλημα. Σημαίνει όμως ότι μια ουσιαστική αναντιστοιχία πρέπει να αξιολογηθεί από τους κατάλληλους επαγγελματίες πριν φτάσει η υπόθεση στο συμβολαιογραφικό γραφείο.
Το Κτηματολόγιο γίνεται ψηφιακό, ο προληπτικός έλεγχος παραμένει απαραίτητος
Η νέα διαδικασία μπορεί να κάνει την αντιμετώπιση των γεωμετρικών διαφορών ταχύτερη και περισσότερο διαφανή. Για την αγορά ακινήτων αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς οι πολύμηνες εκκρεμότητες δεν αποτελούν απλώς γραφειοκρατική ταλαιπωρία. Μπορούν να οδηγήσουν ακόμη και στην απώλεια μιας συμφωνίας.
Τα λάθη στο Κτηματολόγιο δεν πρέπει επομένως να αντιμετωπίζονται όταν εμφανιστεί ο αγοραστής, αλλά πριν από αυτόν.
Ένας ενδιαφερόμενος μπορεί να περιμένει μερικές ημέρες για τους συνηθισμένους ελέγχους μιας αγοραπωλησίας. Είναι πολύ λιγότερο πιθανό να περιμένει για μεγάλο χρονικό διάστημα μέχρι να ξεκαθαριστούν όρια, εμβαδά και ιδιοκτησιακές διαφορές που θα μπορούσαν να είχαν εντοπιστεί νωρίτερα.
Στην αγορά ακινήτων, η σωστή προετοιμασία του φακέλου δεν επιταχύνει απλώς την πώληση. Προστατεύει την ίδια τη συμφωνία.
ΠΗΓΕΣ
Ελληνικό Κτηματολόγιο, Διαδικασία υποβολής αίτησης για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων
https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/22
Ελληνικό Κτηματολόγιο, Αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων, άρθρο 19 παρ. 2 Ν. 2664/1998
https://support.ktimatologio.gr/kt-ui/page/service-view?cid=4b9b9066-9819-11ee-b9c6-000c2979c70f
Ελληνικό Κτηματολόγιο, Ψηφιακός Χάρτης Κτηματολογίου
https://www.ktimatologio.gr/maps
Ψηφιακός Χάρτης Κτηματολογίου
https://maps.ktimatologio.gr/
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
