Η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα ήταν πάντα ένα μεγάλο πρόβλημα.
Ο φάκελος στο τραπέζι του συμβολαιογράφου με πάχος τηλεφωνικού καταλόγου, το χαρτάκι με τα τρία τηλέφωνα που πρέπει να πάρει κάποιος μέχρι την Παρασκευή, ο μηχανικός που δεν απαντά, ο λογιστής που λείπει.
Κάτι από όλα αυτά άλλαξε φέτος, χωρίς ιδιαίτερη φασαρία.
Ο νόμος 5293/2026, με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α 57 στις 7 Απριλίου 2026 και περιλαμβάνει ολόκληρο κεφάλαιο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ωστόσο στα σχετικά δημοσιεύματα μπερδεύτηκαν όσα ισχύουν ήδη με όσα απλώς εξαγγέλθηκαν.
Ας τα ξεχωρίσουμε, γιατί τρεις διατάξεις εφαρμόζονται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου από την άνοιξη, ενώ η πιο θεαματική από όλες δεν εφαρμόζεται ακόμη πουθενά.
Τι ισχύει ήδη σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου
Το τοπογραφικό δεν προσαρτάται πια, αλλά με τρεις προϋποθέσεις μαζί
Το άρθρο 16 τροποποιεί την παράγραφο 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 και καταργεί την υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στο πωλητήριο συμβόλαιο. Η απαλλαγή όμως δεν είναι οριζόντια. Ισχύει μόνο όταν συντρέχουν σωρευτικά τρία πράγματα, δηλαδή και τα τρία μαζί: το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής στην περιοχή αυτή, και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Δεν αρκεί, επομένως, απλώς να λειτουργεί Κτηματολόγιο.
Εδώ κρύβεται και η παγίδα που κοστίζει σε όποιον την προσπεράσει. Η διάταξη απαλλάσσει από την προσάρτηση του τοπογραφικού στο ίδιο το συμβόλαιο. Δεν καταργεί τη βεβαίωση μηχανικού ούτε την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου κατά τον ν. 4495/2017. Το άρθρο 83 του νόμου εκείνου εξακολουθεί να ζητά υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού σε κάθε εν ζωή μεταβίβαση, ακόμη και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα, και η βεβαίωση συνοδεύεται από τοπογραφικό, εκτός αν συντρέχει κάποια από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 5.
Πρακτικά, λοιπόν, πριν υπολογίσετε ότι γλιτώσατε το κόστος του τοπογραφικού σε μια μεταβίβαση ακινήτου, ρωτήστε τον μηχανικό σας αν το χρειάζεται ούτως ή άλλως για την ταυτότητα κτιρίου. Σε πολλά ακίνητα εντός σχεδίου η απάντηση είναι όχι. Σε εκτός σχεδίου, συνήθως ναι.
Πουλάτε κληρονομικό ακίνητο χωρίς να έχετε πληρώσει τον φόρο
Το άρθρο 17 προσθέτει παράγραφο 1α στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και λύνει ένα από τα πιο συχνά μπλοκαρίσματα που συναντάμε στο γραφείο. Μέχρι πρότινος, για να προχωρήσει μεταβίβαση ακινήτου που είχε αποκτηθεί αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, χρειαζόταν πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης ότι είχε υποβληθεί η δήλωση ή είχε εκδοθεί πράξη προσδιορισμού φόρου.
Επιτρέπεται πλέον η σύνταξη και η μεταγραφή του συμβολαίου χωρίς αυτό το πιστοποιητικό, εφόσον η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση του φόρου μεταβίβασης και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση τον φόρο που προσδιορίζεται. Με απλά λόγια, ο φόρος πληρώνεται από τα χρήματα του αγοραστή, την ίδια ημέρα, μέσα από την ίδια τη μεταβίβαση ακινήτου.
Για την Αττική αυτό δεν είναι λεπτομέρεια. Η δυνατότητα να πουληθεί κληρονομικό ακίνητο με ανοιχτό φόρο υπήρχε και πριν, αυτό που άλλαξε είναι ο τρόπος. Μέχρι πέρυσι κάθε μεταβίβαση ακινήτου με κληρονομικό τίτλο περνούσε πρώτα από ένα ενδιάμεσο πιστοποιητικό, και το πιστοποιητικό αυτό είχε τον δικό του χρόνο. Σε παλιά διαμερίσματα της Αθήνας με τρεις ή τέσσερις συγκληρονόμους, όπου ο ένας ζει στο εξωτερικό και ο άλλος ψάχνει ακόμη πού είναι η δήλωση, ο χρόνος αυτός ήταν συχνά αρκετός για να χαθεί ο αγοραστής. Τώρα η γραφειοκρατία και η υπογραφή συμπίπτουν. Το ακίνητο πουλιόταν και πριν, απλώς όχι πάντα μέσα στο παράθυρο που άντεχε η αγορά.
Ακίνητο με κατάσχεση από την εφορία μπορεί πλέον να πουληθεί
Το άρθρο 18 πρόσθεσε το άρθρο 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας και προβλέπει άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο ενόψει μεταβίβασής του με επαχθή αιτία. Η διάταξη δεν λειτούργησε αμέσως, γιατί περίμενε απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Η απόφαση ήρθε στα τέλη του καλοκαιριού. Η υπ’ αριθμ. Α.1158/2026 δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β 4719 στις 30 Ιουλίου 2026 και καθορίζει τη διαδικασία και τα κριτήρια. Το ουσιαστικό σημείο είναι ότι δεν απαιτείται πλέον προηγούμενη ολική εξόφληση του χρέους. Καθορίζονται για πρώτη φορά συγκεκριμένα κριτήρια, με βάση τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της οφειλής που απομένει.
Ο ιδιοκτήτης δηλαδή μπορεί να πουλήσει, μέρος του τιμήματος πηγαίνει στο Δημόσιο και το υπόλοιπο σε αυτόν. Αν έχετε ακίνητο που κάθεται δεσμευμένο επειδή σας είπαν κάποτε ότι δεν γίνεται μεταβίβαση ακινήτου με κατάσχεση, το «δεν γίνεται» έχει πλέον ημερομηνία λήξης, και είναι η 30ή Ιουλίου 2026.
Και τι δεν ισχύει ακόμη, όσο και αν το διαβάσατε
Το άρθρο 15 είναι εκείνο που πήρε τους τίτλους. Καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως υπηρεσία μιας στάσης για τη μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία, από χαριστική αιτία και αιτία θανάτου.
Στο πλαίσιο αυτό ο συμβολαιογράφος συλλέγει με διαλειτουργικότητα τα δικαιολογητικά, από τις ενημερότητες και την ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου μέχρι το κτηματολογικό φύλλο και διάγραμμα. Δηλώνει, εισπράττει και αποδίδει τον φόρο μεταβίβασης, καθώς και τον φόρο κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής αν δεν έχει καταβληθεί. Παρακρατεί από το τίμημα τα ποσά για την άρση τυχόν κατάσχεσης. Εισπράττει και αποδίδει τα τέλη εγγραφής στο Κτηματολόγιο. Και, το πιο εντυπωσιακό, εισπράττει και αποδίδει το ίδιο το τίμημα στον πωλητή, ενώ στο τέλος υποβάλλει την πράξη στο Κτηματολόγιο προς εγγραφή.
Ακούγεται σαν τη μεταβίβαση ακινήτου που όλοι θα θέλαμε. Δεν ισχύει όμως ακόμη. Το άρθρο 22 του ίδιου νόμου ορίζει ρητά ότι το άρθρο 15 ισχύει από τον χρόνο που προσδιορίζεται με κοινή απόφαση της παραγράφου 1 του άρθρου 19, ενώ με την ίδια απόφαση θα οριστούν και οι περιοχές της χώρας όπου θα ξεκινήσει η εφαρμογή.
Μέχρι τη στιγμή που γράφεται αυτό το κείμενο, η απόφαση δεν έχει εκδοθεί. Άρα, αν κάποιος σας πει ότι σήμερα η μεταβίβαση ακινήτου ολοκληρώνεται εξ ολοκλήρου στο συμβολαιογραφείο με ένα κλικ, μάλλον διάβασε τον τίτλο και όχι τον νόμο.
Τι σημαίνει πρακτικά για πωλητές και αγοραστές στην Αττική
Τα τρία που ισχύουν αφορούν κυρίως πωλητές, και μάλιστα πωλητές που μέχρι χθες θεωρούσαν πως το ακίνητό τους δεν πουλιέται. Αν ετοιμάζετε μεταβίβαση ακινήτου μέσα στο επόμενο τρίμηνο, αξίζει να τα περάσετε ένα ένα. Η λίστα είναι σύντομη:
- Κληρονομικό ακίνητο με ανοιχτό φόρο: η μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να προχωρήσει με παρακράτηση του φόρου από το τίμημα.
- Ακίνητο με κατάσχεση της ΑΑΔΕ: ζητήστε από τον λογιστή σας να εξετάσει την Α.1158/2026 πριν αποκλείσετε τη μεταβίβαση ακινήτου.
- Ακίνητο εντός σχεδίου σε κτηματογραφημένη περιοχή: πιθανόν να μη χρειαστεί νέο τοπογραφικό, επιβεβαιώστε το όμως με τον μηχανικό.
- Ακίνητο εκτός σχεδίου: μην υπολογίσετε καμία έκπτωση στα έξοδα, το τοπογραφικό συνήθως παραμένει αναγκαίο.
- Εμπορικό ή επαγγελματικό ακίνητο: ισχύουν ακριβώς τα ίδια. Ο νόμος διακρίνει ανάλογα με την αιτία της μεταβίβασης, όχι ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου.
Και μια παρατήρηση από την καθημερινή πράξη. Καμία από αυτές τις διατάξεις δεν αφαιρεί δουλειά από το ακίνητο, αφαιρεί δουλειά από τον φάκελο. Η προετοιμασία που απαιτεί μια μεταβίβαση ακινήτου παραμένει η ίδια: τακτοποιημένα τετραγωνικά, καθαρός τίτλος, σωστό Ε9, ξεκάθαρα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Απλώς χρειάζεστε λιγότερα πιστοποιητικά για να φτάσετε στην υπογραφή.
Ως εκτιμητές το βλέπουμε συνεχώς: το ακίνητο που πουλάει γρήγορα δεν είναι πάντα το ομορφότερο. Είναι αυτό με τον έτοιμο φάκελο.
Συχνές ερωτήσεις
Ισχύει η κατάργηση του τοπογραφικού σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου;
Όχι. Απαιτούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις: να λειτουργεί Κτηματολόγιο, να έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και να μη μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου. Αν λείπει έστω μία, το τοπογραφικό παραμένει.
Μπορώ να πουλήσω κληρονομικό ακίνητο χωρίς να έχω πληρώσει τον φόρο κληρονομιάς;
Με το άρθρο 17 του ν. 5293/2026 μπορείτε, εφόσον η δήλωση φόρου υποβληθεί μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και ο συμβολαιογράφος παρακρατήσει τον φόρο από το τίμημα και τον αποδώσει στη Φορολογική Διοίκηση.
Από πότε θα τα κάνει όλα ο συμβολαιογράφος;
Από τον χρόνο που θα ορίσει η κοινή απόφαση της παραγράφου 1 του άρθρου 19, η οποία θα καθορίσει και τις περιοχές όπου ξεκινά. Μέχρι τότε η μεταβίβαση ακινήτου ακολουθεί την υπάρχουσα διαδικασία.
Αλλάζει κάτι για τα εμπορικά ακίνητα;
Οι διατάξεις δεν διακρίνουν ανάλογα με τη χρήση. Μια μεταβίβαση ακινήτου με επαγγελματική χρήση υπάγεται στους ίδιους κανόνες με μια κατοικία.
Ο φάκελος στο τραπέζι του συμβολαιογράφου δεν έγινε φυλλάδιο. Έχασε όμως μερικές σελίδες, και για ορισμένους ιδιοκτήτες αυτές οι σελίδες ήταν όλη η διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που πουλιέται και σε ένα που περιμένει. Κάθε μεταβίβαση ακινήτου ξεκινά από το να ξέρετε τι ακριβώς κρατάτε στα χέρια σας. Αν θέλετε να δούμε μαζί σε ποια από τις δύο κατηγορίες ανήκει το δικό σας, θα χαρούμε να το συζητήσουμε και να σας καθοδηγήσουμε.
Πηγές
Ν. 5293/2026 «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», ΦΕΚ Α 57/07.04.2026, άρθρα 15 έως 18, 19, 22.
Κείμενο διατάξεων, δημόσια διαβούλευση, opengov.gr: https://archive.opengov.gr/consultations/?cat=74
ΑΑΔΕ, Ο. 3014/20.04.2026, κοινοποίηση των άρθρων 11, 15, 16, 17, 18, 19, 20 και 22 του ν. 5293/2026.
Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ Α.1158/2026, ΦΕΚ Β 4719/30.07.2026, κριτήρια και διαδικασία άρσης κατάσχεσης ενόψει μεταβίβασης.
Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, ανακοίνωση 49/08.04.2026: https://www.notarius.gr/encyclical/2/sesse_49_8-4-2026
Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, Περιφερειακό Τμήμα Πελοποννήσου, ανακοίνωση για το άρθρο 16 του ν. 5293/2026.
Ν. 4495/2017, άρθρο 83, περί βεβαίωσης μηχανικού και Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
EPSILON TEAM REAL ESTATE
+30 6944626626
evita@epsilonteam.gr
