Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης λειτουργεί πιλοτικά από τις 16 Μαρτίου 2026 και για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, οι παλιοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) αποκτούν ψηφιακή διεύθυνση.
Σε πολλά αθηναϊκά σπίτια, ο τίτλος αυτός κάθεται σε έναν φάκελο με λάστιχο, κάπου ανάμεσα στο συμβόλαιο του παππού και στην εγγύηση ενός ψυγείου που έχει πάει προ πολλού για ανακύκλωση.
Η ιστορία είναι γνωστή σε όσους την έζησαν.
Το κράτος χαρακτήρισε διατηρητέο το οικογενειακό κτίριο ή δέσμευσε το οικόπεδο για κοινόχρηστο χώρο και αντί για χρήματα, έδωσε ένα χαρτί.
Ένα χαρτί που έλεγε, με λίγα λόγια, «τα τετραγωνικά που δεν μπορείς να χτίσεις εδώ, θα τα χτίσεις αλλού».
Το «αλλού» άργησε. Πολύ.
Τώρα η εικόνα αλλάζει, και όποιος κρατά τέτοιον τίτλο καλά θα κάνει να τον ξεσκονίσει.
Το ερώτημα που ακούμε συχνότερα στο γραφείο είναι ένα: αξίζει να ασχοληθώ από τώρα;
Η σύντομη απάντηση είναι ναι, με μερικούς αστερίσκους.
Τι είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και τι ισχύει σήμερα
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι η επίσημη πλατφόρμα μέσω της οποίας καταχωρούνται, παρακολουθούνται και στο μέλλον αξιοποιούνται οι τίτλοι ΜΣΔ σε ακίνητα υποδοχής, μέσα στις θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Προβλέπεται στο άρθρο 64 του ν. 4495/2017 και υλοποιείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τη συνδρομή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.
Η πιλοτική φάση θεσπίστηκε με την ΚΥΑ ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/28742/1901 (ΦΕΚ Β΄ 1451/13.3.2026) και αρχικά είχε ορίζοντα τεσσάρων μηνών. Με νεότερη ΚΥΑ (ΦΕΚ Β΄ 4356/16.7.2026) παρατάθηκε μέχρι την πλήρη λειτουργία της πλατφόρμας και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.
Σήμερα λοιπόν, στα τέλη Σεπτεμβρίου, το παράθυρο είναι ανοιχτό. Για πόσο ακόμη, κανείς δεν το εγγυάται.
Ποιοι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης μπαίνουν στην πιλοτική φάση
Όχι όλοι. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, στην πιλοτική της μορφή, δέχεται μόνο τίτλους που πληρούν ταυτόχρονα τρεις προϋποθέσεις:
- είναι σε ισχύ,
- διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά,
- έχουν εκδοθεί με βάση τον ν. 880/1979, τον ν. 2300/1995 ή τον ν. 3044/2002.
Αν ο τίτλος σας έχει ήδη «καταναλωθεί» ολόκληρος σε κάποια οικοδομή, δεν υπάρχει κάτι να καταχωρηθεί.
Αν έχει χρησιμοποιηθεί εν μέρει, το υπόλοιπο μετράει, και μάλιστα μετράει με τις σημερινές τιμές.
Πέντε έλεγχοι με τον μηχανικό σας πριν από την καταχώριση
Είναι ο τίτλος σας ακόμη σε ισχύ;
Τίτλοι που έχουν ανακληθεί, ακυρωθεί ή εμπλέκονται σε δικαστική διαφορά χρειάζονται ξεχωριστή εξέταση.
Ο μηχανικός διασταυρώνει την πράξη έκδοσης με τα στοιχεία της υπηρεσίας και του Κτηματολογίου, όπου ο τίτλος εμφανίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του βαρυνόμενου ακινήτου.
Υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή προς μεταφορά;
Εδώ χρειάζεται αριθμητική, όχι αισιοδοξία. Από τη δομήσιμη επιφάνεια του τίτλου αφαιρούνται όσα τετραγωνικά έχουν ήδη χρησιμοποιηθεί ή μεταβιβαστεί.
Εμπίπτει στην πιλοτική διαδικασία;
Ο νόμος έκδοσης είναι το πρώτο φίλτρο. Τίτλος που προέρχεται από άλλο νομικό πλαίσιο δεν χάνεται, απλώς δεν μπαίνει σήμερα στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω της πιλοτικής πόρτας.
Ποια στοιχεία και δικαιολογητικά χρειάζονται;
Η ΚΥΑ είναι συγκεκριμένη. Ζητούνται ο ΚΑΕΚ του ακινήτου προσφοράς, τα στοιχεία και τα ποσοστά όλων των συνιδιοκτητών, ο αριθμός, η ημερομηνία και τα στοιχεία του τίτλου, ο αριθμός Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου και ο αριθμός Πιστοποιητικού Πληρότητας. Ακολουθούν η τιμή ζώνης και οι συντελεστές εμπορικότητας, οικοπέδου, δόμησης, εκμετάλλευσης ισογείου και αξιοποίησης οικοπέδου. Όλα τεκμηριώνονται με συνημμένα έγγραφα. Αν το ακίνητο δεν έχει ακόμη Ηλεκτρονική Ταυτότητα, η δουλειά ξεκινά από εκεί.
Ποια είναι σήμερα η αποτιμώμενη αξία του δικαιώματος;
Αυτό είναι το ερώτημα που κρατά ξύπνιους τους κληρονόμους. Την πρώτη απάντηση τη δίνει η ίδια η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, όπως εξηγούμε παρακάτω.
Πώς γίνεται η καταχώριση στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Τη διαδικασία την ξεκινά ο μηχανικός, όχι ο ιδιοκτήτης.
Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός (πολιτικός μηχανικός, αγρονόμος τοπογράφος, αρχιτέκτονας ή μηχανικός χωροταξίας με κωδικούς ΤΕΕ) εισέρχεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και υποβάλλει ηλεκτρονικό αίτημα προσφοράς συντελεστή δόμησης.
Στη συνέχεια κάθε συνιδιοκτήτης λαμβάνει ειδοποίηση στα στοιχεία που έχει δηλώσει στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας, συνδέεται με κωδικούς TAXISnet, επιβεβαιώνει τα στοιχεία και συναινεί.
Μόνο όταν συναινέσουν όλοι, το σύστημα χορηγεί μοναδικό αύξοντα αριθμό αίτησης με ημερομηνία και ώρα.
Ένας αδιάφορος ξάδερφος αρκεί για να μείνει η αίτηση στον αέρα.
Η πλατφόρμα διασυνδέεται με το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας και το ΓΕΜΗ.
Με άλλα λόγια, τα λάθη στα στοιχεία δεν περνούν απαρατήρητα, και καλύτερα να εντοπιστούν πριν από την υποβολή παρά μετά.
Πόσο αξίζει ένας τίτλος στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Εδώ βρίσκεται η πραγματική είδηση.
Κατά την καταχώριση, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης εμφανίζει ενημερωτικά την αξία του συντελεστή που προσφέρετε.
Η αξία προκύπτει από τη δομήσιμη επιφάνεια του τίτλου, αποτιμημένη με βάση την τιμή ζώνης και τους συντελεστές του ακινήτου την ημέρα της καταχώρισης.
Ο τίτλος, δηλαδή, διαβάζεται με τα σημερινά δεδομένα και όχι με τις δραχμές της εποχής που εκδόθηκε.
Δύο επισημάνσεις. Πρώτον, πρόκειται για διοικητική αποτίμηση με αντικειμενικά κριτήρια, όχι για τιμή αγοράς. Η πραγματική αξία θα κριθεί από τη ζήτηση στις ζώνες υποδοχής, όταν αυτές λειτουργήσουν. Δεύτερον, επειδή οι τιμές ζώνης έχουν αναθεωρηθεί πολλές φορές από την εποχή που εκδόθηκαν οι περισσότεροι τίτλοι, ένα χαρτί που κάποτε θεωρούνταν ψίχουλα μπορεί να σας εκπλήξει.
Για κληρονομική διαχείριση, διανομή μεταξύ συνιδιοκτητών ή συζήτηση με επενδυτή, η ένδειξη της πλατφόρμας είναι το σημείο εκκίνησης. Μια ανεξάρτητη εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή δίνει την εικόνα της αγοράς.
Τι δεν έχει ακόμη ξεκινήσει
Η πιλοτική Ψηφιακή Τράπεζα Γης αφορά την καταχώριση και την αποτίμηση. Η πραγματική μεταφορά του συντελεστή σε ακίνητα υποδοχής προϋποθέτει θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ (Μάρτιος 2026), οι μελέτες για τον καθορισμό των ΖΥΣ εκπονούνται στο πλαίσιο του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», μαζί με Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που καλύπτουν περίπου το 80% της επικράτειας.
Όποιος λοιπόν ακούσει «πουλάω τον τίτλο αύριο το πρωί», ας κρατήσει μια επιφύλαξη. Η καταχώριση είναι το εισιτήριο. Το τρένο ακόμη στήνεται στις γραμμές.
Γιατί συμφέρει να μπείτε στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης από τώρα
Εύλογη απορία: αφού ο τίτλος δεν πουλιέται ακόμη, γιατί να τρέξω τώρα; Γιατί στην αγορά ακινήτων, όπως και στις ουρές των δημόσιων υπηρεσιών, όποιος έρχεται προετοιμασμένος δεν περιμένει. Πέντε λόγοι, και δύο αστερίσκοι.
Θα είστε έτοιμοι από την πρώτη μέρα
Όταν ανοίξουν οι συναλλαγές, οι τίτλοι που θα είναι ήδη ελεγμένοι και καταχωρισμένοι στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα αποτελούν το διαθέσιμο απόθεμα. Όσοι ξεκινήσουν τότε τα χαρτιά θα τρέχουν πίσω από τους υπόλοιπους.
Οι συναινέσεις θέλουν χρόνο
Χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών δεν χορηγείται αριθμός αίτησης. Με κληρονόμους σε Αθήνα, Μελβούρνη και Μόναχο, χωρίς κωδικούς TAXISnet και χωρίς εγγραφή στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας, αυτό μπορεί να κρατήσει μήνες. Καλύτερα τώρα, με ηρεμία, παρά μέσα στον συνωστισμό της πλήρους λειτουργίας.
Τα προβλήματα βγαίνουν στην επιφάνεια νωρίς
Ηλεκτρονική Ταυτότητα που λείπει, αποκλίσεις με το Κτηματολόγιο, υπόλοιπο συντελεστή μικρότερο από όσο πίστευε η οικογένεια. Όλα αυτά διορθώνονται ευκολότερα όταν δεν σας κυνηγά κανείς, και πριν τα εντοπίσει η ίδια η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω των διασυνδέσεών της.
Αποκτάτε μια επίσημη ενδεικτική αξία
Η αποτίμηση που εμφανίζει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι χρήσιμο εργαλείο για διανομή κληρονομιάς, συμφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών ή μια πρώτη συζήτηση με επενδυτή.
Ο τίτλος σας αποκτά ημερομηνία και ώρα
Κάθε ολοκληρωμένη αίτηση λαμβάνει μοναδικό αύξοντα αριθμό με ημερομηνία και ώρα. Αν αυτό θα μετρήσει ως προτεραιότητα στην πλήρη λειτουργία, καμία απόφαση δεν το ορίζει μέχρι σήμερα. Είναι λοιπόν πιθανό πλεονέκτημα, όχι υπόσχεση.
Η 31η Δεκεμβρίου δεν είναι προθεσμία απώλειας
Η ημερομηνία αυτή σηματοδοτεί το τέλος της πιλοτικής φάσης, όχι το τέλος του δικαιώματός σας. Καμία από τις σχετικές αποφάσεις δεν προβλέπει ότι όποιος δεν καταχωρίσει ως τότε χάνει τον τίτλο του. Αν ακούσετε «προλάβετε, αλλιώς χάνεται», χαμογελάστε ευγενικά.
Τι δεν σας εγγυάται η καταχώριση
Για να είμαστε δίκαιοι, οι αστερίσκοι. Η αξία της πλατφόρμας δεν «κλειδώνει», αφού δεν γνωρίζουμε ακόμη αν η τιμή της συναλλαγής θα υπολογιστεί ξανά κατά τη μεταφορά. Η πώληση εξαρτάται από τη θεσμοθέτηση των ΖΥΣ (Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή). Και η καταχώριση έχει κόστος, αφού απαιτεί μηχανικό και συχνά Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Για πολύ μικρό υπόλοιπο συντελεστή, η βιασύνη μπορεί να μη βγαίνει οικονομικά. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης ανταμείβει τους προετοιμασμένους, όχι απαραίτητα τους βιαστικούς.
Κληρονόμοι, εταιρείες και ιδιοκτήτες στο εξωτερικό
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης έχει προβλέψει και τις δύσκολες περιπτώσεις. Αν κάποιος συνιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, ο μηχανικός δηλώνει τον ΑΦΜ του και η πιλοτική διαδικασία συνεχίζεται για τους υπόλοιπους. Αν ιδιοκτήτης είναι νομικό πρόσωπο, ο νόμιμος εκπρόσωπος συνδέεται με τους προσωπικούς του κωδικούς, επισυνάπτει πρακτικό του διοικητικού οργάνου και η ιδιότητά του ελέγχεται μέσω ΓΕΜΗ. Για πρόσωπα σε δικαστική συμπαράσταση, συναινεί ο δικαστικός συμπαραστάτης.
Για τους Έλληνες της διασποράς και τους ξένους που κληρονόμησαν ακίνητο στην Αθήνα, οι κωδικοί TAXISnet και η εγγραφή στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας είναι το πρώτο βήμα, χωρίς αυτά δεν υπάρχει συναίνεση. Φροντίστε τα έγκαιρα, γιατί η 31η Δεκεμβρίου έρχεται πάντα πιο γρήγορα απ’ ό,τι δείχνει το ημερολόγιο.
Συχνές ερωτήσεις για την Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Χάνω τον τίτλο μου αν δεν τον καταχωρίσω έως τις 31 Δεκεμβρίου;
Όχι. Η 31η Δεκεμβρίου 2026 είναι το ανώτατο όριο της πιλοτικής φάσης. Καμία από τις σχετικές αποφάσεις δεν προβλέπει απώλεια του τίτλου για όσους δεν καταχωρίσουν έως τότε.
Μπορώ να κάνω την καταχώριση μόνος μου;
Όχι. Το αίτημα στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης υποβάλλεται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό με κωδικούς ΤΕΕ. Εσείς επιβεβαιώνετε τα στοιχεία και συναινείτε με τους κωδικούς TAXISnet.
Μέχρι πότε λειτουργεί πιλοτικά η Ψηφιακή Τράπεζα Γης;
Μέχρι την πλήρη λειτουργία της και πάντως όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026, μετά την παράταση του Ιουλίου 2026.
Η αξία που εμφανίζει η πλατφόρμα είναι η τιμή πώλησης;
Όχι. Είναι ενημερωτική αποτίμηση με βάση την τιμή ζώνης και τους συντελεστές του ακινήτου την ημέρα της καταχώρισης. Η τιμή αγοράς θα διαμορφωθεί από τη ζήτηση.
Τι γίνεται αν ένας συνιδιοκτήτης δεν συναινεί;
Ο αύξων αριθμός αίτησης χορηγείται μόνο όταν συναινέσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες. Μέχρι τότε η αίτηση δεν έχει ολοκληρωθεί.
Ο τίτλος μου εκδόθηκε με άλλο νόμο. Τι κάνω;
Η πιλοτική φάση αφορά μόνο τους ν. 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002. Συζητήστε με τον μηχανικό και τον νομικό σας τα επόμενα βήματα ενόψει της πλήρους λειτουργίας.
Από το συρτάρι στην πλατφόρμα
Ο φάκελος με το λάστιχο, λοιπόν. Αξίζει να ανοίξει πριν από τα Χριστούγεννα. Το χαρτί που για χρόνια έμοιαζε με οικογενειακό ενθύμιο είναι περιουσιακό δικαίωμα, με ψηφιακή διεύθυνση και αξία που υπολογίζεται με τα σημερινά δεδομένα. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης δεν πουλά ακόμη τίποτα, σας επιτρέπει όμως να μπείτε στη σειρά με τα χαρτιά σας τακτοποιημένα.
Αν θέλετε να δείτε πού στέκεται το ακίνητο ή ο τίτλος σας στη σημερινή αγορά της Αττικής, η ομάδα μας, μαζί με τους συνεργάτες μηχανικούς και νομικούς μας, είναι εδώ για μια πρώτη κουβέντα.
Πηγές
- ΥΠΕΝ, Πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, 16.3.2026: https://ypen.gov.gr/pilotiki-leitourgia-tis-psifiakis-trapezas-gis-ekkinei-i-katachorisi-titlon-metaforas-syntelesti-domisis/
- Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, κοινό δελτίο τύπου, 16.3.2026: https://www.mindigital.gr/archives/8410
- ΤΕΕ, πλατφόρμα Ψηφιακής Τράπεζας Γης: https://landbank.tee.gov.gr/el
- gov.gr, υπηρεσία Ψηφιακής Τράπεζας Γης: https://www.gov.gr/ipiresies/periousia-kai-phorologia/diakheirise-akinetes-periousias/psephiakes-trapezas-ges
- ΤΕΕ Τμήμα Πελοποννήσου, ΚΥΑ παράτασης ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/80665/5902 (ΦΕΚ Β΄ 4356/16.7.2026): https://www.teepelop.gr/34728/announcements/tropopoiisi-tis-ypo-stoicheia-ypen-grngchsap-28742-1901-12-3-2026-koinis-ypourgikis-apofasis-pilotiki-leitourgia-psifiakis-trapezas-gis-gia-tous-titlous-metaforas-syntelesti-domisis-ton-n-880-1/
- ΥΠΕΝ, Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης: https://ypen.gov.gr/chorikos-schediasmos/elegchos-domimenou-perivallontos/metafora-syntelesti-domisis/
- ΥΠΕΝ, Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή: https://ypen.gov.gr/chorikos-schediasmos/zys/
Εβίτα Ελευθερουδάκη
Real estate agent | Real estate appraiser
co-founder
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
