Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων είναι ίσως ο πιο διάσημος φόρος της χώρας που δεν έχει πληρώσει ποτέ κανείς.
Θεσπίστηκε το 2013, μπήκε σε αναστολή από το 2015 και από τότε ανανεώνεται με τη συνέπεια επιτυχημένης τηλεοπτικής σειράς που ανανεώνεται πάντα για μια ακόμα σεζόν.
Η τρέχουσα σεζόν λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και, όπως όλα δείχνουν, η σειρά ανανεώθηκε ξανά: το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που βγήκε σε διαβούλευση περιλαμβάνει παράταση για ακόμη έναν χρόνο. Για όσους κάνουν flipping στην Αττική, όμως, η πιο ενδιαφέρουσα ιστορία παίζεται σε άλλο κανάλι.
Τις τελευταίες μέρες κυκλοφορεί από κινητό σε κινητό ένα κείμενο που προειδοποιεί όσους «αγόρασαν από το 2020 και μετά». Αρκετά από τα στοιχεία του χρειάζονται διόρθωση. Πήγαμε στις πηγές, στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, στο ΦΕΚ και στο νέο νομοσχέδιο, και σας τα εξηγούμε χωρίς ορολογία που χρειάζεται παυσίπονο.
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων σήμερα: τι λέει ο νόμος
Ο φόρος προβλέπεται στο άρθρο 41 του ΚΦΕ (ν. 4172/2013). Επιβάλλει συντελεστή 15% στο κέρδος από την πώληση ακινήτου από φυσικό πρόσωπο που δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Η εφαρμογή του είναι ανασταλμένη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026, σύμφωνα με την παράγραφο 33 του άρθρου 72 ΚΦΕ, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 90 του ν. 5162/2024 (ΦΕΚ Α΄ 198/5.12.2024).
Στην πράξη, αυτό που μετράει είναι η ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης, όχι του προσυμφώνου.
Με το σημερινό ΦΕΚ, όποιος υπογράφει έως τις 31/12/2026 είναι καλυμμένος. Με τη νέα διάταξη, εφόσον ψηφιστεί, η κάλυψη απλώνεται σε όλο το 2027.
Τρεις παρανοήσεις που κυκλοφορούν
«Αφορά μόνο όσους αγόρασαν από το 2020 και μετά»
Δεν ισχύει. Ο νόμος δεν κάνει καμία αναφορά στο 2020.
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων καλύπτει ακίνητα που αποκτήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 1995 και μετά.
Μόνο για ό,τι αποκτήθηκε έως 31/12/1994 η υπεραξία θεωρείται μηδενική (άρθρο 72 ΚΦΕ). Με άλλα λόγια, το διαμέρισμα που αγοράσατε το 2008 στη Γλυφάδα δεν βγαίνει εκτός κάδρου επειδή είναι «παλιά αγορά».
«Τα κληρονομικά και οι γονικές παροχές μένουν εκτός»
Ούτε αυτό ισχύει για το άρθρο 41. Το αντάλλαγμα που ζητά ο νόμος αφορά την πώληση, όχι τον τρόπο που αποκτήσατε το ακίνητο.
Αν πουλήσετε κληρονομικό ή γονική παροχή, ως τιμή κτήσης λογίζεται η αξία πάνω στην οποία υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής.
Επειδή αυτή είναι συνήθως η αντικειμενική αξία, που στην Αττική απέχει συχνά πολύ από την αγοραία, η «υπεραξία» μπορεί να βγει εντυπωσιακά μεγάλη.
Τα κληρονομικά εξαιρούνται από κάτι άλλο: το τεκμήριο επιχειρηματικής δραστηριότητας, για το οποίο μιλάμε παρακάτω.
«Πληρώνω 15% στη διαφορά και τελείωσε»
Σχεδόν. Ο νόμος προβλέπει δύο ελαφρύνσεις που λίγοι θυμούνται. Πρώτον, συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα χρόνια που κρατήσατε το ακίνητο, από 100% για τον πρώτο χρόνο έως 60% για 26 χρόνια και πάνω.
Δεύτερον, αν το κρατήσατε τουλάχιστον πέντε χρόνια, αφαιρούνται έως 25.000 ευρώ από την υπεραξία πριν φορολογηθεί.
Αντίθετα, δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την αγορά ή την πώληση δεν προστίθενται στην τιμή κτήσης ούτε αφαιρούνται από την τιμή πώλησης.
Πόσο θα κόστιζε ο φόρος υπεραξίας ακινήτων στην πράξη
Ένα παράδειγμα από την Αθήνα
Ας πούμε ότι αγοράσατε το 2023 ένα διαμέρισμα στο Παγκράτι με 180.000 ευρώ και το πουλάτε το 2027 με 240.000 ευρώ.
Η διαφορά είναι 60.000 ευρώ. Με τέσσερα χρόνια διακράτησης ο συντελεστής απομείωσης είναι 94,7%, άρα η φορολογητέα υπεραξία φτάνει τις 56.820 ευρώ και ο φόρος τις 8.523 ευρώ. Με την αναστολή σε ισχύ, ο φόρος είναι μηδέν. Αυτό ακριβώς είναι το ποσό που «χαρίζει» κάθε νέα παράταση.
Τώρα το ίδιο σενάριο με αγορά το 2021. Έξι χρόνια διακράτησης, συντελεστής 91,2%, υπεραξία 54.720 ευρώ, μείον 25.000 ευρώ λόγω πενταετίας. Φορολογούνται τα 29.720 ευρώ που απομένουν και ο φόρος πέφτει στις 4.458 ευρώ. Η πενταετία, όπως βλέπετε, μετράει σχεδόν όσο και η ημερομηνία στο ημερολόγιο.
Τα παραδείγματα είναι ενδεικτικά. Τον ακριβή υπολογισμό για το δικό σας ακίνητο τον κάνει ο λογιστής ή ο φοροτεχνικός σας.
Flipping: η παγίδα που δεν μπήκε ποτέ σε αναστολή
Εδώ βρίσκεται το πραγματικά κρίσιμο σημείο για όσους κάνουν flipping. Η αναστολή αφορά μόνο το άρθρο 41, δηλαδή τον ιδιώτη που πουλά την περιουσία του. Δεν αφορά το άρθρο 21 του ΚΦΕ, που ορίζει πότε μια πώληση θεωρείται επιχειρηματική συναλλαγή.
Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 21, επιχειρηματική συναλλαγή μπορεί να είναι ακόμη και μια μεμονωμένη πράξη που γίνεται με σκοπό το κέρδος. Για τα ακίνητα ειδικά, κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές μέσα σε δύο χρόνια θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Τότε το κέρδος ούτε φορολογείται με 15% ούτε καλύπτεται από την αναστολή. Φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με την κλίμακα των επιχειρήσεων, που στα ανώτερα κλιμάκια ξεπερνά κατά πολύ το 15%.
Ο νόμος εξαιρεί από αυτό τον υπολογισμό τρεις περιπτώσεις: ακίνητα από κληρονομιά, ακίνητα που αποκτήθηκαν με χαριστική αιτία από συγγενείς έως δεύτερου βαθμού και ακίνητα που κρατήσατε περισσότερα από πέντε χρόνια. Το κλασικό flip, αγορά, ανακαίνιση και πώληση μέσα σε 12 με 18 μήνες, δεν χωράει σε καμία από αυτές.
Και κάτι ακόμη για την ημέρα που η αναστολή θα σταματήσει να ανανεώνεται. Στο άρθρο 41 η υπεραξία υπολογίζεται με βάση τις τιμές των συμβολαίων. Ο νόμος δεν προβλέπει ρητά αφαίρεση του κόστους ανακαίνισης. Για ένα flip αυτό σημαίνει ότι μπορεί να φορολογηθεί κέρδος που στην πραγματικότητα το έφαγαν τα πλακάκια, τα κουφώματα και ο ηλεκτρολόγος.
Νέα παράταση για το 2027: τι προβλέπει το νομοσχέδιο
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έθεσε σε δημόσια διαβούλευση, έως την 1η Νοεμβρίου 2026, το νομοσχέδιο «Ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, της αποταμίευσης και των επενδύσεων», με τα μέτρα της 90ής ΔΕΘ. Στο άρθρο 13 προβλέπεται τροποποίηση της παραγράφου 33 του άρθρου 72 ΚΦΕ, ώστε η αναστολή του φόρου να καλύψει και το 2027. Στο ίδιο νομοσχέδιο παρατείνεται για το 2027 και η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα.
Η διάταξη ισχύει από τη δημοσίευση του νόμου, άρα μένει η ψήφιση από τη Βουλή, που αναμένεται πριν από το τέλος της χρονιάς. Πρακτικά, όποιος πουλά δεν χρειάζεται πια να τρέχει για να προλάβει τον Δεκέμβριο. Για όποιον κάνει flipping, όμως, η παράταση δεν αλλάζει τίποτα στο άρθρο 21, και εκεί βρίσκεται ο πραγματικός λογαριασμός.
Τι να κάνετε αν σκέφτεστε πώληση
- Ετοιμάστε τα έγγραφα νωρίς. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, βεβαίωση μηχανικού, κτηματολογικά στοιχεία και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ θέλουν χρόνο. Ένας καθαρός φάκελος πουλάει πιο γρήγορα και πιο ακριβά.
- Μη στηρίζετε το πλάνο σας μόνο στις παρατάσεις. Η αναστολή ανανεώνεται χρόνο με τον χρόνο. Αν σχεδιάζετε πώληση το 2028, λογαριάστε και το σενάριο να επιστρέψει ο φόρος.
- Υπολογίστε το καθαρό όφελος. Ο φόρος πέφτει στο κέρδος, όχι στην τιμή. Η σωστή τιμή εκκίνησης κάνει μεγαλύτερη διαφορά από οποιαδήποτε φορολογική ημερομηνία.
- Ελέγξτε το προφίλ σας ως πωλητή. Αν έχετε κάνει κι άλλες πωλήσεις τα τελευταία δύο χρόνια, μιλήστε με τον λογιστή σας πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
- Κρατήστε φάκελο τιμής κτήσης. Αν ο φόρος επανέλθει, το συμβόλαιο αγοράς σας θα είναι το πιο πολύτιμο χαρτί στο συρτάρι.
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων και το επόμενο επεισόδιο
Η σειρά λοιπόν ανανεώθηκε για ακόμη μία σεζόν, και οι πωλητές μπορούν να πάρουν μια ανάσα.
Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων παραμένει όμως στο ράφι του νόμου, έτοιμος να επιστρέψει τη χρονιά που δεν θα έρθει παράταση, και για όσους κάνουν flipping το άρθρο 21 δεν κάνει ποτέ διάλειμμα.
Συχνές ερωτήσεις
Πότε λήγει η αναστολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων;
Με το ισχύον ΦΕΚ στις 31 Δεκεμβρίου 2026 (άρθρο 90 ν. 5162/2024). Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, που βρίσκεται σε διαβούλευση, την παρατείνει ώστε να καλύψει και το 2027.
Αφορά μόνο όσους αγόρασαν μετά το 2020;
Όχι. Αφορά ακίνητα που αποκτήθηκαν από την 1/1/1995 και μετά. Για παλαιότερη κτήση η υπεραξία θεωρείται μηδενική.
Αν πουλήσω κληρονομικό ακίνητο, πληρώνω φόρο υπεραξίας;
Αν ο φόρος επανέλθει, ναι. Ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αξία με την οποία υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς.
Αν κάνω flipping, με καλύπτει η αναστολή;
Μόνο αν η πώληση δεν θεωρηθεί επιχειρηματική. Τρεις ομοειδείς πωλήσεις σε δύο χρόνια θεμελιώνουν συστηματική δραστηριότητα και το κέρδος φορολογείται με την κλίμακα των επιχειρήσεων, ανεξάρτητα από την αναστολή.
Πρέπει να βιαστώ να πουλήσω μέσα στο 2026;
Με τη νέα παράταση, εφόσον ψηφιστεί, όχι. Σε κάθε περίπτωση κρίσιμη είναι η ημερομηνία του οριστικού συμβολαίου, όχι του προσυμφώνου.
Πηγές
- Ν. 5162/2024, ΦΕΚ Α΄ 198/5.12.2024, άρθρο 90 (ΑΑΔΕ)
- ΑΑΔΕ, εγκύκλιος Ο.3064/17.12.2024, κοινοποίηση διατάξεων ν. 5162/2024
- Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Προσχέδιο Κρατικού Προϋπολογισμού 2027
- Αν σκέφτεστε να πουλήσετε ακίνητο στην Αττική ή θέλετε μια τεκμηριωμένη εκτίμηση της αξίας του πριν αποφασίσετε, η ομάδα της Epsilon Team είναι εδώ για να το δούμε μαζί.
Παρασκευάς Λιάρτης
Νομικός Σύμβουλος
EPSILON TEAM, real estate agents / appraisers
TEL: +30 210 721 2284
MOBILE: +30 6944 626 626
WEBSITE: www.epsilonteam.gr
BLOG | MAGAZINE: www.epsilonliving.gr
MAIL: ee@epsilonteam.gr
