Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι εκείνο το γράμμα στη γωνία κάθε αγγελίας ακινήτου που όλοι βλέπουν και σχεδόν κανείς δεν το παίρνει στα σοβαρά. Α+, Β, Γ, Ζ.
Θυμίζει βαθμό σχολικού διαγωνίσματος και, όπως τότε, οι περισσότεροι κοιτάζουν μόνο αν «πέρασαν».
Στην αγορά ακινήτων της Αττικής όμως, αυτό το γράμμα είναι ένας από τους πιο ειλικρινείς αριθμούς της αγγελίας.
Δείχνει πόσα θα πληρώνετε κάθε χειμώνα και κάθε καλοκαίρι, για όσο μένετε εκεί.
Είναι από τα πιο συνηθισμένα σκηνικά σε μια υπόδειξη ακινήτου: ο υποψήφιος ενοικιαστής παζαρεύει σκληρά για 30 ευρώ στο μίσθωμα και ύστερα υπογράφει για ένα διαμέρισμα που θα του κοστίζει 60 ή 70 ευρώ τον μήνα παραπάνω σε ρεύμα και πετρέλαιο.
Ας δούμε λοιπόν τι λέει πραγματικά το ενεργειακό πιστοποιητικό, τι ορίζει ο νόμος και πώς μεταφράζεται κάθε κατηγορία σε ευρώ, με παραδείγματα από γειτονιές της Αττικής.
Τι είναι το ενεργειακό πιστοποιητικό και τι μετράει στην πράξη
Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) εκδίδεται από ενεργειακό επιθεωρητή, απαραίτητα εγγεγραμμένο στο μητρώο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και καταχωρείται ηλεκτρονικά στο buildingcert.gr.
Υπολογίζει πόση πρωτογενή ενέργεια χρειάζεται το ακίνητο σε ετήσια βάση για θέρμανση, ψύξη και ζεστό νερό χρήσης, ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα επαγγελματικά ακίνητα μπαίνει στον λογαριασμό και ο φωτισμός.
Το σημαντικό που λίγοι γνωρίζουν: η κατηγορία δεν είναι απόλυτος αριθμός.
Σύμφωνα με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ), το ακίνητο συγκρίνεται με ένα θεωρητικό κτίριο αναφοράς ίδιας γεωμετρίας και χρήσης, στην ίδια κλιματική ζώνη. Το ενεργειακό πιστοποιητικό απαντά δηλαδή σε μια απλή ερώτηση: πόσες φορές περισσότερη ή λιγότερη ενέργεια καίει αυτό το σπίτι από ένα σωστά σχεδιασμένο σπίτι στη θέση του;
Υπάρχει και κάτι που δεν μετράει: τις συνήθειές σας. Το ενεργειακό πιστοποιητικό δεν ξέρει ότι αφήνετε την μπαλκονόπορτα ανοιχτή με το κλιματιστικό στους 18 βαθμούς. Ο λογαριασμός, δυστυχώς, το ξέρει.
Η κλίμακα από Α+ έως Η, χωρίς μυστήρια
Ο ΚΕΝΑΚ ορίζει εννέα κατηγορίες, με βάση τον λόγο της κατανάλωσης του ακινήτου προς το κτίριο αναφοράς:
- Α+: έως το 33% της κατανάλωσης του κτιρίου αναφοράς
- Α: από 33% έως 50%
- Β+: από 50% έως 75%
- Β: από 75% έως 100%, εδώ βρίσκεται το ίδιο το κτίριο αναφοράς
- Γ: έως 1,41 φορές την κατανάλωση αναφοράς
- Δ: έως 1,82 φορές
- Ε: έως 2,27 φορές
- Ζ: έως 2,73 φορές
- Η: πάνω από 2,73 φορές
Με απλά λόγια, ένα διαμέρισμα κατηγορίας Ζ χρειάζεται για την ίδια ζέστη τον Ιανουάριο τρεις με τέσσερις φορές περισσότερη ενέργεια από ένα διαμέρισμα Β+. Και αυτή τη διαφορά δεν την πληρώνει ο ιδιοκτήτης, την πληρώνει όποιος μένει μέσα.
Τι λέει ο νόμος για το ενεργειακό πιστοποιητικό σε πώληση και μίσθωση
Το πλαίσιο βρίσκεται στον ν. 4122/2013, όπως ισχύει μετά τις τροποποιήσεις των ν. 4685/2020 και 4843/2021. Τα βασικά που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης στην Αττική:
- Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι υποχρεωτικό σε κάθε πώληση κτιρίου ή διαμερίσματος, καθώς και μετά την ανέγερση νέου κτιρίου ή τη ριζική ανακαίνιση.
- Είναι υποχρεωτικό σε κάθε μίσθωση σε νέο ενοικιαστή, είτε μακροχρόνια, είτε βραχυχρόνια, είτε υπεκμίσθωση. Ναι, και για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής το επιδεικνύει στον υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή και το παραδίδει σε αυτόν που τελικά υπογράφει.
- Η ενεργειακή κατηγορία αναγράφεται σε κάθε αγγελία πώλησης ή μίσθωσης. Αγγελία χωρίς αυτήν είναι σαν μενού χωρίς τιμές.
- Για ακίνητα που πωλούνται ή μισθώνονται πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή, γνωστοποιείται η εκτιμώμενη κατηγορία από τη Μελέτη Ενεργειακής Απόδοσης και το ΠΕΑ εκδίδεται με την αποπεράτωση.
- Η ισχύς του πιστοποιητικού φτάνει έως τα δέκα χρόνια, εφόσον δεν μεσολαβήσει ριζική ανακαίνιση.
Τρία διαμερίσματα στην Αττική, τρεις πολύ διαφορετικοί λογαριασμοί
Για να γίνουν τα ποσοστά χειροπιαστά, πάρτε τρία διαμερίσματα των 80 τ.μ., με τα χαρακτηριστικά που συναντάμε συνεχώς στην αγορά της Αττικής:
- Κυψέλη, πολυκατοικία του 1972. Μονά τζάμια, χωρίς θερμομόνωση, κεντρική θέρμανση πετρελαίου. Ένα τέτοιο ακίνητο κατατάσσεται συνήθως σε Ε ή Ζ.
- Χαλάνδρι, πολυκατοικία του 2006. Θερμομόνωση της εποχής, ατομικός λέβητας φυσικού αερίου, διπλά τζάμια. Συνήθως Γ ή Δ.
- Γλυφάδα, νεόδμητο του 2024. Αντλία θερμότητας, ενισχυμένο κέλυφος, σύγχρονα κουφώματα. Κατηγορία Α ή Α+.
Ας πούμε ότι το διαμέρισμα στο Χαλάνδρι, κατηγορίας Γ, ξοδεύει περίπου 800 ευρώ τον χρόνο για θέρμανση και ψύξη. Με τις αναλογίες του ΚΕΝΑΚ, το διαμέρισμα της Κυψέλης χρειάζεται χοντρικά τη διπλάσια ενέργεια, δηλαδή κάπου από 1.500 έως 1.700 ευρώ τον χρόνο. Το νεόδμητο της Γλυφάδας κινείται γύρω στα 300 ευρώ.
Η διαφορά ανάμεσα σε Κυψέλη και Χαλάνδρι είναι λοιπόν περίπου 800 ευρώ τον χρόνο, ή 65 με 70 ευρώ τον μήνα. Ένα δεύτερο, αόρατο ενοίκιο που δεν γράφει κανένα μισθωτήριο. Το σενάριο είναι ενδεικτικό, γιατί το τελικό ποσό εξαρτάται από τον όροφο, τον προσανατολισμό, τις τιμές ενέργειας και φυσικά από εσάς. Η λογική όμως δεν αλλάζει.
Γιατί ο ενοικιαστής πρέπει να κοιτάζει πρώτα το ενεργειακό πιστοποιητικό
Ο αγοραστής έχει επιλογές: μπορεί να βάλει το κόστος αναβάθμισης στη διαπραγμάτευση, να αλλάξει κουφώματα, να μονώσει. Ο ενοικιαστής δεν έχει καμία. Πληρώνει ενοίκιο και λογαριασμούς για ένα ακίνητο στο οποίο δεν θα επενδύσει ποτέ.
Γι αυτό, πριν υπογράψετε μισθωτήριο:
- Ζητήστε να δείτε το ενεργειακό πιστοποιητικό. Δεν είναι χάρη, είναι υποχρέωση του εκμισθωτή.
- Διαβάστε τις συστάσεις του επιθεωρητή στο τέλος του ΠΕΑ. Εκεί φαίνεται πού «χάνει» το σπίτι.
- Υπολογίστε το πραγματικό μηνιαίο κόστος στέγασης: ενοίκιο, κοινόχρηστα θέρμανσης, ρεύμα. Συγκρίνετε αυτό το σύνολο, όχι μόνο το μίσθωμα.
Αγοραστές, πωλητές και η αξία του ακινήτου
Στην πώληση, το ενεργειακό πιστοποιητικό έχει πάψει να είναι τυπικό χαρτί του συμβολαιογράφου. Ο αγοραστής που βλέπει Ζ υπολογίζει αμέσως κουφώματα, θερμοπρόσοψη και νέο σύστημα θέρμανσης και τα αφαιρεί από την προσφορά του. Οι αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη, που γνωρίζουν καλά το αντίστοιχο EPC της χώρας τους, ρωτούν για την κατηγορία πριν καν ζητήσουν φωτογραφίες.
Για τον πωλητή, μια στοχευμένη αναβάθμιση πριν την αγγελία, όπως νέα κουφώματα, αντλία θερμότητας ή ηλιακός θερμοσίφωνας, μπορεί να ανεβάσει το ακίνητο μία ή δύο κατηγορίες. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε ευρώ ανακαίνισης επιστρέφει στην τιμή. Σημαίνει όμως ότι το ακίνητο πουλιέται πιο γρήγορα και με λιγότερα «ναι μεν, αλλά». Στις εκτιμήσεις ακινήτων, η ενεργειακή κατηγορία είναι πλέον παράμετρος που κανένας σοβαρός εκτιμητής δεν προσπερνά.
Τι αλλάζει με τη νέα ευρωπαϊκή οδηγία
Η Οδηγία (ΕΕ) 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων έπρεπε να ενσωματωθεί στο εθνικό δίκαιο έως τις 29 Μαΐου 2026. Στις 15 Ιουλίου 2026 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή έστειλε προειδοποιητικές επιστολές και στα 27 κράτη μέλη για ελλιπή ενσωμάτωση. Τι προβλέπει η οδηγία:
- Νέα ενιαία κλίμακα από Α έως G, όπου το Α αντιστοιχεί σε κτίρια μηδενικών εκπομπών.
- Κατοικίες: μείωση της μέσης κατανάλωσης πρωτογενούς ενέργειας του οικιστικού αποθέματος κατά τουλάχιστον 16% έως το 2030 σε σχέση με το 2020, με έμφαση στα χειρότερα κτίρια.
- Επαγγελματικά ακίνητα: ελάχιστα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης που αφορούν το 16% των χειρότερων κτιρίων από το 2030 και το 26% από το 2033. Για γραφεία και καταστήματα της Αττικής, αυτό είναι το πιο κρίσιμο σημείο.
- Διαβατήριο ανακαίνισης: ένα σχέδιο σταδιακής αναβάθμισης για κάθε ακίνητο, προαιρετικό για τους ιδιοκτήτες εκτός αν το κράτος το κάνει υποχρεωτικό.
Να είμαστε σαφείς: σήμερα κανένας κανόνας δεν απαγορεύει την πώληση ή τη μίσθωση ενός διαμερίσματος κατηγορίας Ζ. Αυτό που αλλάζει είναι η κατεύθυνση. Όποιος αγοράζει σήμερα ακίνητο για επένδυση, ειδικά επαγγελματικό, αγοράζει και τις υποχρεώσεις αναβάθμισης της επόμενης δεκαετίας. Καλό είναι να τις έχει μέσα στην τιμή.
Συχνές ερωτήσεις για το ενεργειακό πιστοποιητικό
Πόσο ισχύει το ενεργειακό πιστοποιητικό;
Έως δέκα χρόνια από την έκδοση. Αν γίνει ριζική ανακαίνιση, απαιτείται νέο.
Χρειάζεται ενεργειακό πιστοποιητικό για βραχυχρόνια μίσθωση;
Ναι. Ο νόμος αναφέρει ρητά τη βραχυχρόνια μίσθωση και την υπεκμίσθωση στις περιπτώσεις όπου η έκδοση ΠΕΑ είναι υποχρεωτική.
Ποιος αναλαμβάνει την έκδοση;
Την υποχρέωση έχει ο ιδιοκτήτης που αναθέτει την επιθεώρηση σε πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή.
Μπορώ να ανεβάσω κατηγορία χωρίς ριζική ανακαίνιση;
Συχνά ναι. Αλλαγή κουφωμάτων, αντλία θερμότητας, θερμοστάτες και ηλιακός θερμοσίφωνας μπορούν να βελτιώσουν αισθητά την κατάταξη. Μετά τις εργασίες χρειάζεται νέο ΠΕΑ για να αποτυπωθεί η αλλαγή.
Το μικρό γράμμα που αξίζει μια δεύτερη ματιά
Την επόμενη φορά που θα δείτε μια αγγελία, ξεκινήστε από τη γωνία. Εκείνο το μικρό γράμμα θα σας πει περισσότερα για τα επόμενα χρόνια σας στο σπίτι από όσα οι φωτογραφίες με τον ευρυγώνιο φακό. Και αν θέλετε κάποιον να το διαβάσει μαζί σας, μαζί με την τιμή, τη γειτονιά και όλα τα υπόλοιπα, η ομάδα της Epsilon Team είναι εδώ.
Δείτε τα ακίνητά μας και επικοινωνήστε μαζί μας στο www.epsilonteam.gr.
Πηγές
- Ν. 4122/2013, κωδικοποιημένος, Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας: https://ypen.gov.gr/wp-content/uploads/2021/11/%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%BF%CF%82-4122_2013-%CE%9A%CF%89%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%BF%CF%80%CE%BF%CE%B9%CE%B7%CE%BC%CE%AD%CE%BD%CE%BF%CF%82-%CE%AD%CF%89%CF%82-20.10.2021.pdf
- ΚΕΝΑΚ, άρθρο 13, κατηγορίες ενεργειακής απόδοσης, opengov.gr: https://www.opengov.gr/minenv/?p=172
- Μητρώο ενεργειακών επιθεωρητών και ΠΕΑ, ΥΠΕΝ: https://www.buildingcert.gr
- Οδηγία (ΕΕ) 2024/1275, EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EL/TXT/?uri=CELEX:32024L1275
- Ευρωπαϊκή Επιτροπή, Energy Performance of Buildings Directive: https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-efficient-buildings/energy-performance-buildings-directive_en
- Ευρωπαϊκή Επιτροπή, προειδοποιητικές επιστολές για την ενσωμάτωση, 15.07.2026: https://transition-pathways.europa.eu/construction/news/commission-urges-eu-countries-implement-reinforced-building-energy-rules
Εσμεράλδα Παπαγιαννοπούλου
esmeralda@epsilonteam.gr
EPSILON TEAM
real estate agents / appraisers
TEL: +302107212284
MOBILE: +30 6944 626 626
WEBSITE: www.epsilonteam.gr
BLOG | MAGAZINE: www.epsilonliving.gr
Instagram: @epsilonteam.1
