Υπόγεια πάρκινγκ που απλώνονται πέρα από το περίγραμμα της πολυκατοικίας, κάτω από τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, είναι πλέον ξεκάθαρα νόμιμα.
Με την απόφαση 805/2026 του Ε΄ Τμήματος, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε συνταγματική τη διάταξη του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που επιτρέπει στο υπόγειο να έχει μεγαλύτερη επιφάνεια από το κτίριο που υψώνεται από πάνω του.
Με απλά λόγια: το κτίριο μένει όσο είναι, το γκαράζ από κάτω μεγαλώνει.
Για όποιον έχει κάνει τρεις γύρους στο τετράγωνο στο Χαλάνδρι στις οκτώ το βράδυ, η είδηση ακούγεται μαγική.
Για τον αγοραστή, τον οικοπεδούχο και τον κατασκευαστή είναι κάτι πιο πεζό και πολύ πιο χρήσιμο: βεβαιότητα.
Και στην αγορά ακινήτων, η βεβαιότητα έχει τιμή.
Τι έκρινε το ΣτΕ για τα υπόγεια πάρκινγκ
Η υπόθεση αφορούσε οικοδομική άδεια για επταώροφο ξενοδοχείο στου Μακρυγιάννη, κάτω από την Ακρόπολη. Οι προσφεύγοντες υποστήριξαν ότι τα μεγάλα υπόγεια σημαίνουν μεγαλύτερες εκσκαφές, λιγότερο φυσικό έδαφος και ελάχιστο χώρο για ψηλά δέντρα. Το Δικαστήριο δεν πείστηκε.
Το σκεπτικό είναι απλό και πρακτικό. Η δυνατότητα επέκτασης του υπογείου έξω από το περίγραμμα του κτιρίου δεν είναι κάποια καινοτομία του ΝΟΚ.
Υπήρχε, με όρους, ήδη στον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985 και σε προεδρικό διάταγμα του 1978.
Αφού λοιπόν ο νέος κανόνας δεν δημιουργεί δυσμενέστερο καθεστώς για το περιβάλλον από τους παλιούς, δεν προσκρούει στο άρθρο 24 του Συντάγματος.
Τα υπόγεια πάρκινγκ εκτός περιγράμματος περνούν έτσι τον πιο αυστηρό έλεγχο που υπάρχει.
Η ίδια απόφαση έκρινε συνταγματικό και το σύστημα ηλεκτρονικής έκδοσης οικοδομικών αδειών με ευθύνη του μηχανικού, κάτι που αφαιρεί άλλη μία συνηθισμένη αφορμή για προσφυγές. Η άδεια ακυρώθηκε μόνο εν μέρει, για τα πατάρια, ζήτημα που η Ολομέλεια είχε ήδη κρίνει παλαιότερα.
Πόσο μεγαλύτερα μπορούν να γίνουν τα υπόγεια πάρκινγκ
Το «πόσο» δεν το ορίζει το Δικαστήριο αλλά ο νόμος. Η σχετική διάταξη του ΝΟΚ έχει πλέον κωδικοποιηθεί στο άρθρο 212 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας (ν. 5306/2026) και κλιμακώνεται ανάλογα με το εμβαδόν του οικοπέδου:
- Οικόπεδα έως 600 τ.μ.: το υπόγειο μπορεί να φτάσει μέχρι τα όρια του οικοπέδου. Όσες θέσεις στάθμευσης δεν χωρούν, επιτρέπεται να εξαγοραστούν.
- Οικόπεδα από 600 έως 1.000 τ.μ.: επέκταση έως το 80% του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου, με εξαγορά έως το 30% των απαιτούμενων θέσεων. Αν το πρώτο υπόγειο δεν αρκεί για τις θέσεις, όλα τα υπόγεια μπορούν να φτάσουν το 100% του ακάλυπτου, με εξαγορά έως 15%.
- Οικόπεδα άνω των 1.000 τ.μ.: επέκταση έως το 70% του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου, χωρίς δυνατότητα εξαγοράς θέσεων.
Παρατηρήστε τη λογική: όσο μικρότερο το οικόπεδο, τόσο πιο γενναιόδωρος ο κανόνας. Ο νομοθέτης ξέρει ότι στα στενά οικόπεδα των πυκνοδομημένων περιοχών της Αθήνας, χωρίς επέκταση, τα υπόγεια πάρκινγκ απλώς δεν βγαίνουν.
Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθρο 206 του ίδιου Κώδικα, οι υπόγειοι όροφοι που εξυπηρετούν στάθμευση δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, ανεξάρτητα από τη χρήση του κτιρίου. Με άλλα λόγια, οι θέσεις κάτω από τη γη δεν «τρώνε» τετραγωνικά από τα διαμερίσματα πάνω από τη γη.
Τι επιτρέπεται να μπει στην επέκταση
Η επέκταση εκτός περιγράμματος προορίζεται για βοηθητικές χρήσεις: θέσεις στάθμευσης, αποθήκες, λεβητοστάσια, μηχανοστάσια και εγκαταστάσεις του κτιρίου. Κύρια χρήση εκεί δεν χωράει. Όποιος λοιπόν ονειρεύεται ένα υπόγειο στούντιο για βραχυχρόνια μίσθωση κάτω από τον κήπο της πολυκατοικίας, καλό είναι να ξυπνήσει. Κάτω από το προκήπιο η επέκταση επιτρέπεται μόνο αν η πλάκα βρίσκεται τουλάχιστον 40 εκατοστά κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους, ώστε από πάνω να υπάρχει χώμα και φύτευση.
Πού δεν ισχύει: η εξαίρεση της Κηφισιάς
Ο γενικός κανόνας δεν σβήνει τους ειδικούς. Με την απόφαση 2035/2025 το ΣτΕ είχε κρίνει ότι στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς το ειδικό προεδρικό διάταγμα της περιοχής απαγορεύει κάθε επέκταση υπογείου έξω από το περίγραμμα του κτιρίου, για την προστασία της υψηλής βλάστησης και του χαρακτήρα του οικισμού. Η νέα απόφαση δεν το ανατρέπει. Το επιβεβαιώνει.
Το πρακτικό συμπέρασμα για την Αττική: τα υπόγεια πάρκινγκ εκτός περιγράμματος είναι ο κανόνας, αλλά σε περιοχές με ειδικούς όρους δόμησης, παραδοσιακούς πυρήνες ή προστατευτικά διατάγματα, ο τοπικός περιορισμός υπερισχύει. Ο έλεγχος γίνεται ανά οικόπεδο, όχι ανά πρωτοσέλιδο.
Γιατί τα υπόγεια πάρκινγκ ανεβάζουν την αξία ενός ακινήτου
Στα βόρεια και στα νότια προάστια, μια ιδιόκτητη θέση στάθμευσης συχνά κρίνει αν ένας αγοραστής θα κλείσει ή θα συνεχίσει να ψάχνει. Ένα διαμέρισμα χωρίς πάρκινγκ μπορεί να είναι υπέροχο, αλλά ο αγοραστής το επισκέπτεται, το θαυμάζει και μετά πάει να ψάξει πού άφησε το αυτοκίνητο.
Για τον κατασκευαστή και τον οικοπεδούχο σε αντιπαροχή, περισσότερες θέσεις σημαίνουν περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες προς πώληση ή καλύτερα «πακέτα» διαμερίσματος με θέση. Για τον επενδυτή που νοικιάζει, η θέση στάθμευσης κάνει το ακίνητο πιο ελκυστικό στους ενοικιαστές μακροχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε οικογένειες.
Υπάρχει και ένα όφελος που δεν φαίνεται με την πρώτη ματιά. Όταν τα υπόγεια πάρκινγκ χωρούν όλες τις απαιτούμενες θέσεις, η πυλωτή μένει ελεύθερη για είσοδο, κήπο ή κοινόχρηστο χώρο, και η πρόσοψη της πολυκατοικίας παύει να μοιάζει με είσοδο συνεργείου. Ο πεζόδρομος μπροστά στο κτίριο ανασαίνει, οι γείτονες επίσης. Στην εκτίμηση ενός νεόδμητου ακινήτου, αυτή η εικόνα μετράει περισσότερο απ’ όσο νομίζουμε, γιατί ο αγοραστής αγοράζει και τον δρόμο που βλέπει από το μπαλκόνι.
Με λίγα λόγια, τα υπόγεια πάρκινγκ δεν είναι πια τεχνική λεπτομέρεια του αρχιτέκτονα. Είναι στοιχείο αξίας, και η απόφαση του ΣτΕ το θωρακίζει νομικά.
Τι να ελέγξει ο αγοραστής
- Ότι η επέκταση του υπογείου προβλέπεται ρητά στην οικοδομική άδεια και στα εγκεκριμένα σχέδια.
- Ότι η περιοχή δεν υπάγεται σε ειδικό διάταγμα που απαγορεύει υπόγεια εκτός περιγράμματος.
- Πώς είναι καταχωρισμένη η θέση στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας: ως αυτοτελής ιδιοκτησία ή ως παρακολούθημα του διαμερίσματος.
- Αν εκκρεμεί προσφυγή κατά της άδειας, κάτι που ελέγχει ο δικηγόρος πριν από το συμβόλαιο.
Ένα ζήτημα μένει ακόμη ανοιχτό. Το ΣτΕ παρέπεμψε σε επταμελή σύνθεση το ερώτημα αν ο μέσος συντελεστής δόμησης των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων που εγκρίθηκαν πριν από τις 13 Ιουνίου 1997 δεσμεύει την έκδοση αδειών. Δεν αφορά τα υπόγεια πάρκινγκ αυτά καθαυτά, αφορά όμως το πόσο μπορεί να χτιστεί από πάνω τους.
Τι σημαίνει για τους οικοπεδούχους
Οι μεγάλοι κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων. Σε ένα οικόπεδο 400 τ.μ., όπου μέχρι χθες το γκαράζ χωρούσε με το ζόρι λίγα αυτοκίνητα κάτω από το κτίριο, τα υπόγεια πάρκινγκ μπορούν πλέον να καλύψουν όλο το οικόπεδο. Αυτό αλλάζει τους αριθμούς σε κάθε συζήτηση αντιπαροχής και, συχνά, την αξία του ίδιου του οικοπέδου.
Συχνές ερωτήσεις για τα υπόγεια πάρκινγκ
Επιτρέπεται το υπόγειο πάρκινγκ να είναι μεγαλύτερο από την πολυκατοικία;
Ναι. Ο ΝΟΚ, όπως κωδικοποιήθηκε στον ν. 5306/2026, επιτρέπει επέκταση του υπογείου κάτω από τον ακάλυπτο χώρο, με ποσοστά που εξαρτώνται από το μέγεθος του οικοπέδου. Το ΣτΕ, με την απόφαση 805/2026, έκρινε τη ρύθμιση συνταγματική.
Μετράνε τα υπόγεια πάρκινγκ στον συντελεστή δόμησης;
Όχι. Οι υπόγειοι όροφοι που εξυπηρετούν στάθμευση δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης, ανεξάρτητα από τη χρήση του κτιρίου.
Μπορώ να κάνω κατοικία στο υπόγειο εκτός περιγράμματος;
Όχι. Η επέκταση εκτός περιγράμματος αφορά μόνο βοηθητικές χρήσεις, όπως θέσεις στάθμευσης, αποθήκες και μηχανοστάσια.
Ισχύει παντού στην Αττική;
Ισχύει ως γενικός κανόνας, εκτός από περιοχές με ειδικά διατάγματα που το απαγορεύουν, όπως το παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς. Ο έλεγχος γίνεται για κάθε οικόπεδο ξεχωριστά.
Ψάχνετε ακίνητο με δική του θέση στάθμευσης ή θέλετε να αγοράσετε οικόπεδο με δυνατότητα να αυξήσετε την τιμή του; Η ομάδα της Epsilon Team Real Estate είναι εδώ για να το δούμε μαζί, με νομική και τεχνική υποστήριξη από την αρχή ως το συμβόλαιο. Βρείτε μας στο www.epsilonteam.gr.
Πηγές
- Ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/08.06.2026), άρθρο 212, επέκταση υπογείων: https://www.taxheaven.gr/law/5306/2026/arthro/212
- Ν. 5306/2026, άρθρο 206, χώροι που δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης: https://www.taxheaven.gr/law/5306/2026/arthro/206
- Εθνικό Τυπογραφείο, αναζήτηση ΦΕΚ: https://search.et.gr/el/
- Συμβούλιο της Επικρατείας, αναζήτηση αποφάσεων: https://www.adjustice.gr/
Εβίτα Ελευθερουδάκη
EPSILON TEAM
real estate agents / appraisers
TEL: +30 210 721 2284 | MOBILE: +30 6944 626 626
WEBSITE: www.epsilonteam.gr | BLOG | MAGAZINE: www.epsilonliving.gr
evita@epsilonteam.gr
