Off market ακίνητα: αν ψάχνεις ακίνητο στην Αττική εδώ και καιρό και έχεις την αίσθηση ότι τα καλά ακίνητα εξαφανίζονται πριν καλά καλά εμφανιστούν online, διάβασε αυτό το κείμενο για να ξέρεις τι ακριβώς συμβαίνει.
Πολλά από αυτά δεν εμφανίζονται ποτέ. Πουλιούνται ή νοικιάζονται χωρίς αγγελία, χωρίς πινακίδα, χωρίς καμία δημόσια παρουσία.
Τα off market ακίνητα αποτελούν ένα από τα πιο ενδιαφέροντα, και ταυτόχρονα πιο παρεξηγημένα, κομμάτια της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Και στην Αθήνα, με αγορά τόσο μικρή που ο ένας πέφτει κυριολεκτικά πάνω στον άλλον, η διακριτική πώληση δεν είναι πολυτέλεια. Είναι πολλές φορές αναγκαιότητα.
Τι είναι τα off market ακίνητα
Ο όρος off market (εκτός αγοράς ή εκτός αγγελιών) περιγράφει ακίνητα που ο ιδιοκτήτης επιθυμεί να πωλήσει ή να εκμισθώσει, χωρίς να τα διαφημίσει στο ευρύ κοινό. Δεν εμφανίζονται στα portal αγγελιών, δεν αναρτώνται στα κοινωνικά δίκτυα , δεν αφήνουν ψηφιακό αποτύπωμα στο διαδίκτυο.
Η μεταβίβασή τους γίνεται αποκλειστικά μέσω δικτύου εμπιστοσύνης. Συνήθως αυτό σημαίνει: μέσω μεσίτη.
Γιατί ορισμένοι ιδιοκτήτες επιλέγουν την μέθοδο off market
Η Ελλάδα είναι μικρή χώρα. Η Αθήνα είναι ακόμη μικρότερη κοινωνία. Ο κόσμος γνωρίζεται, γειτονιές όπως το Κολωνάκι, το Παλαιό Ψυχικό ή η Κηφισιά λειτουργούν σχεδόν σαν χωριά όσον αφορά τις κοινωνικές αλληλεπιδράσεις. Και σε ένα χωριό, η είδηση «ο τάδε πουλάει το σπίτι του» κυκλοφορεί γρήγορα.
Έχω ζήσει προσωπικά πολλές φορές την κατάσταση να πηγαίνω να δείξω ένα ακίνητο σε πελάτη και να αποδεικνύεται ότι ο πελάτης είναι κολλητός του ιδιοκτήτη. Ή ξάδερφος. Ή συνάδελφος. Σε μια τέτοια αγορά, η ανωνυμία είναι επιθυμητή από πολλούς.
«Κυρία Ελευθερουδάκη, αν το διαφημίσετε θα πουν όσοι με ξέρουν και έχουν έρθει στο σπίτι μου ότι έχω καταστραφεί. Μονο στο site σας θέλω να το βάλετε!»
Αυτή η πρόταση, από ιδιοκτήτη που θυμάμαι μέχρι σήμερα, συνοψίζει καλύτερα από οποιοδήποτε άρθρο γιατί τα off market ακίνητα υπάρχουν στην ελληνική αγορά.
Πέρα από τον κοινωνικό λόγο, υπάρχουν και άλλες αιτίες που ωθούν τους ιδιοκτήτες να επιλέξουν διακριτή πώληση:
Ιδιωτικότητα. Το σπίτι είναι ο πιο προσωπικός χώρος κάποιου. Πολλοί δεν θέλουν να το βλέπουν άγνωστοι online, να το κρίνουν, να γνωρίζουν τη διαρρύθμιση, την περιουσιακή τους κατάσταση.
Αποφυγή αφόρητης ανησυχίας. Μια ανοιχτή αγγελία σημαίνει δεκάδες κλήσεις, άγνωστοι στο σπίτι, αλλεπάλληλες επισκέψεις. Η διαδικασία είναι κουραστική, ιδίως για ηλικιωμένους ιδιοκτήτες ή ακίνητα που ακόμα κατοικούνται.
Επιλογή αγοραστή. Κάποιοι ιδιοκτήτες θέλουν να έχουν λόγο στο ποιος θα αγοράσει το ακίνητό τους. Δεν είναι απλώς ζήτημα τιμής.
Αποφυγή φορολογικής έκθεσης. Η δημοσίευση τιμής σε αγγελία αφήνει ίχνη. Η διακριτική συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και σοβαρού αγοραστή είναι, πολλές φορές, η προτιμώμενη επιλογή.
Πώς κυκλοφορούν τα off market ακίνητα στην Αττική
Εδώ μπαίνει το ενδιαφέρον κομμάτι. Τα off market ακίνητα δεν είναι εντελώς αόρατα. Απλώς κυκλοφορούν με διαφορετικό τρόπο, μέσω δικτύων εμπιστοσύνης και στοχευμένης επικοινωνίας.
Στο Instagram της Epsilon Team, για παράδειγμα, έχουμε αναπτύξει μια πρακτική που λειτουργεί: αναρτούμε τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τα τετραγωνικά, την ευρύτερη περιοχή, τον αριθμό υπνοδωματίων, το γκαράζ. Μια φωτογραφία μόνο, αλλοιωμένη ή αντικαταστημένη από παρόμοιο ακίνητο, ώστε να μην είναι άμεσα αναγνωρίσιμο. Για όσους εκδηλώνουν ενδιαφέρον και αφήνουν τα πλήρη στοιχεία τους, κοινοποιούμε ολόκληρη παρουσίαση με πραγματικές φωτογραφίες και τεκμηρίωση.
Ο ρόλος του Instagram στα off market ακίνητα
Αυτό που συχνά εκπλήσσει τους ανθρώπους είναι πόσο αποτελεσματικά λειτουργεί το Instagram ως κανάλι για off market ακίνητα. Το προφίλ της Epsilon Team έχει σήμερα 18.100 ακόλουθους, και τα τρία τέταρτα από αυτούς είναι αγοραστές ή ενοικιαστές, παλιοί και νέοι. Δεν κάνουν like. Σπάνια σχολιάζουν. Αλλά μόλις δουν κάτι που τους ενδιαφέρει, τηλεφωνούν αμέσως.
Και τα αποτελέσματα μιλούν μόνα τους: περισσότερα από τα μισά ακίνητα που πωλούμε ή εκμισθώνουμε, κλείνονται μέσω των αναρτήσεων στο Instagram. Πρόκειται για ένα από τα πιο αποτελεσματικά εργαλεία «διακριτής προβολής» που έχουμε αναπτύξει τα τελευταία χρόνια.
Η λογική είναι απλή: ο αγοραστής που ακολουθεί έναν μεσίτη στα social media, δεν είναι τυχαίος. Είναι κάποιος που ψάχνει ενεργά, ή που «θα αγόραζε αν έβρισκε κάτι καλό». Για τα off market ακίνητα, αυτό το κοινό είναι ό,τι καλύτερο μπορεί να επιθυμεί ένας ιδιοκτήτης.
Virtual staging και αφαίρεση προσωπικών στοιχείων: μια επιπλέον ασπίδα
Ακόμη και όταν ένα ακίνητο είναι όμορφα επιπλωμένο και ο ιδιοκτήτης δεν αντιτίθεται στη φωτογράφιση, εμείς εφαρμόζουμε πάντα ένα επιπλέον βήμα προστασίας: αφαιρούμε από τις φωτογραφίες προσωπικές εικόνες, οικογενειακές φωτογραφίες και έργα τέχνης αξίας. Στη θέση τους τοποθετούμε πίνακες δικής μας έμπνευσης, ειδικά σχεδιασμένους ώστε να μην είναι αναγνωρίσιμοι από κανέναν που θα τους αναζητούσε. Ο λόγος είναι απλός και πρακτικός: μια φωτογραφία που αποκαλύπτει έργα τέχνης ή προσωπικά αντικείμενα αξίας μπορεί να γίνει οδηγός για όσους δεν έχουν καλές προθέσεις.
Για ακίνητα που χρειάζονται πιο ολοκληρωμένη ψηφιακή παρουσίαση χωρίς να αποκαλύπτεται η πραγματική τους εμφάνιση, χρησιμοποιούμε υπηρεσίες virtual staging. Πρόκειται για ψηφιακή διακόσμηση που μετατρέπει άδειους ή ουδέτερους χώρους σε ελκυστικές, επιπλωμένες εικόνες, χωρίς να αποτυπωθεί ποτέ η πραγματική κατάσταση του ακινήτου σε δημόσιο υλικό. Το αποτέλεσμα: ο αγοραστής βλέπει δυνητικό χώρο, ο ιδιοκτήτης παραμένει προστατευμένος. Φυσικά και στην συνομιλία μας με τον εν δυνάμει αγοραστή ή μισθωτή λέμε ότι πρόκειται για virtual staging αυτό που είδε και επίσης το επισημαίνουμε στο κείμενο της αγγελίας που δημοσιεύεται στο site μας. Δεν πουλάμε/μισθώνουμε με ψέματα. Απλώς βάζουμε ένα προστατευτικό φίλτρο για τα μάτια όσων δεν ενδιαφέρονται πραγματικά.
Η μνήμη της αγγελίας: από τη Χρυσή Ευκαιρία στο Instagram
Κάποτε, πριν από περίπου 17 χρόνια, όταν μόλις ξεκινούσα στα μεσιτικά, πούλησα ένα ακίνητο στην οδό Κανάρη στο Κολωνάκι. Ο αγοραστής είχε έρθει από την Αυστραλία και είχε δει το ακίνητο στη Χρυσή Ευκαιρία. Το έντυπο. Εκείνα τα χρόνια, ένας αγοραστής από την Αυστραλία διάβαζε ένα ελληνικό διαφημιστικό έντυπο και αγόραζε ακίνητο στο Κολωνάκι.
Ακούγεται μακρινό, αλλά δείχνει κάτι διαχρονικό: η διαφήμιση λειτουργεί. Οποιαδήποτε διαφήμιση. Το μέσο αλλάζει, η λειτουργία παραμένει. Σήμερα αντί για έντυπο, υπάρχει Instagram. Αντί για αγγελία, υπάρχει ένα ποστ με αλλοιωμένη φωτογραφία και τα βασικά χαρακτηριστικά. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο: βρίσκει τον κατάλληλο αγοραστή.
Ακόμη και τα off market ακίνητα χρειάζονται «έκθεση». Απλώς σε στοχευμένο κοινό, με τους κατάλληλους ελέγχους.
Off market ακίνητα: πλεονεκτήματα για τον αγοραστή
Αν είσαι αγοραστής ή επενδυτής, τα off market ακίνητα αξίζει να είναι στο ραντάρ σου, και μάλιστα στην πρώτη θέση. Ορισμένοι λόγοι:
Λιγότερος ανταγωνισμός. Το ακίνητο δεν το βλέπουν όλοι. Αν ενδιαφέρεσαι, είναι πιθανό να μην υπάρχουν πολλοί άλλοι ενδιαφερόμενοι ταυτόχρονα.
Καλύτερη τιμή. Σε ένα ακίνητο που δεν έχει δημοσιευθεί, δεν δημιουργείται τεχνητή ζήτηση. Η διαπραγμάτευση γίνεται σε πιο ήρεμο κλίμα.
Ακίνητα που δεν θα έβρισκες αλλιώς. Πολλά εξαιρετικά ακίνητα δεν εμφανίζονται ποτέ σε αγγελίες. Αν ψάχνεις συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, π.χ. ρετιρέ σε συγκεκριμένη περιοχή της Αθήνας, τα off market ακίνητα είναι συχνά η μοναδική επιλογή.
Πιο άμεση διαδικασία. Χωρίς αλλεπάλληλες επισκέψεις και έντονη αγορά, η συναλλαγή τείνει να είναι πιο σοβαρή και ταχύτερη.
Πώς βρίσκεις off market ακίνητα στην Αττική
Η απάντηση είναι μία: μέσω μεσίτη. Όχι όμως οποιουδήποτε μεσίτη. Μέσω μεσίτη που έχει σοβαρές συνεργασίες με άλλους αδειούχους επαγγελματίες του κλάδου.
Αυτό που κάνει πραγματική διαφορά στα off market ακίνητα δεν είναι το μέγεθος της βιτρίνας ενός γραφείου ή ο αριθμός των αγγελιών που έχει αναρτημένες. Είναι η ποιότητα των συνεργασιών του. Ένας μεσίτης που ανήκει στον Σύλλογο Μεσιτών Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ), μόλις αναλάβει ένα off market ακίνητο, το κοινοποιεί αμέσως, με την ένδειξη OFF MARKET, σε όλους τους συνεργαζόμενους αδειούχους συναδέλφους του. Έτσι το ακίνητο φτάνει σε σοβαρούς αγοραστές, χωρίς να γίνει ποτέ δημόσιο.
Στην Epsilon Team συνεργαζόμαστε με περίπου 80 σοβαρά μεσιτικά γραφεία της Αττικής. Όχι με εκείνα που έχουν εκατομμύρια αγγελίες αναρτημένες και εκατοντάδες παραμεσίτες στο δίκτυό τους. Μόνο με αδειούχους μεσίτες, μέλη του ΣΜΑΣΑΑ, που ξέρουν να σέβονται την επιλογή του ιδιοκτήτη για διακριτή πώληση/μίσθωση και που θα φέρουν τον κατάλληλο αγοραστή.
Η λογική είναι απλή: ο καθένας αμείβεται από την πλευρά του, εμείς από τον ιδιοκτήτη και ο συνάδελφος από τον αγοραστή του. Δεν κρατάμε τα off market ακίνητα περιμένοντας να εμφανιστεί ο αγοραστής μόνο σε εμάς. Στη συνεργασία βρίσκεται το άμεσο αποτέλεσμα.
Αυτό σημαίνει για σένα ως αγοραστή: μίλα με μεσίτη νωρίς. Ενημέρωσέ τον για αυτό που ψάχνεις. Μην περιμένεις να δεις αγγελία. Μέχρι τότε, το ακίνητο μπορεί να έχει ήδη συμφωνηθεί.
Off market ακίνητα και η ελληνική πραγματικότητα
Σε χώρες όπως η Αμερική, τα off market ακίνητα είναι μια καλά οργανωμένη κατηγορία με συγκεκριμένη ορολογία και δίκτυα. Στην Ελλάδα, λειτουργεί με πιο άτυπο τρόπο, αλλά εξίσου αποτελεσματικά.
Η μικρή αγορά, που σε άλλες συνθήκες είναι μειονέκτημα, εδώ γίνεται πλεονέκτημα. Ένας μεσίτης με χρόνια παρουσία στην Αττική ή σε άλλες περιοχές, γνωρίζει ποια ακίνητα «κινούνται», ποιοι ιδιοκτήτες «σκέφτονται» να πωλήσουν, ποιες συναλλαγές είναι σε εξέλιξη χωρίς να φαίνονται πουθενά. Αυτή η πληροφορία δεν βρίσκεται σε καμία ιστοσελίδα.
Και αυτή είναι, τελικά, η αξία ενός μεσίτη που δουλεύει ενεργά και εδώ και χρόνια στην περιοχή: δεν σου δίνει απλώς πρόσβαση σε αγγελίες. Σου δίνει πρόσβαση σε off market ακίνητα που δεν θα έβρισκες ποτέ μόνος σου.
Ψάχνεις off market ακίνητο στην Αττική;
Αν ψάχνεις ακίνητο με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά στην Αθήνα ή στην ευρύτερη Αττική, και δεν βρίσκεις αυτό που θέλεις στις αγγελίες, μάλλον χρειάζεσαι πρόσβαση στα off market ακίνητα. Η Epsilon Team Real Estate, ως μέλος του ΣΜΑΣΑΑ και μέσω συνεργασιών με τα περίπου 80 σοβαρά μεσιτικά γραφεία της Αττικής, έχει ακριβώς αυτή την πρόσβαση. Διακριτή, αξιόπιστη, αποτελεσματική, μακριά από το θόρυβο των αγγελιών.
Επικοινώνησε μαζί μας στο 2107212284, 6944626626, https://www.epsilonteam.gr
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co-founder
Epsilon Team real estate
M: evita@epsilonteam.gr