Απολογισμός 2025
Κάνουμε έναν απολογισμό του 2025 τώρα που η χρονιά τελειώνει και μπορούμε πια να μιλήσουμε με καθαρά δεδομένα και όχι με προβλέψεις. Το ερώτημα που κυριάρχησε σε όλη τη διάρκεια της χρονιάς και συνεχίζει να απασχολεί τους περισσότερους Έλληνες αγοραστές και ενοικιαστές είναι ένα. Αγορά ή ενοικίαση κατοικίας. Και κυρίως αν άξιζε τελικά να πάρει κανείς την απόφαση μέσα στο 2025 ή αν ήταν καλύτερο να περιμένει.
Το 2025 επιβεβαίωσε ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν έκανε πίσω.
Σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων σε πανελλαδικό επίπεδο αυξήθηκαν περίπου κατά 7,7% σε ετήσια βάση. Στην Αθήνα η αύξηση κινήθηκε γύρω στο 6,6%, στη Θεσσαλονίκη στο 9,6%, ενώ στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις και στην περιφέρεια οι αυξήσεις κυμάνθηκαν μεταξύ 8% και 9%.
Αυτά τα στοιχεία δείχνουν ξεκάθαρα ότι η αγορά δεν διόρθωσε, απλώς επιβράδυνε σε κάποιες περιοχές.
Όταν όμως μιλάμε για τιμές, είναι κρίσιμο να ξεχωρίζουμε την τιμή αγγελίας από την τελική τιμή συναλλαγής.
Οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες αποτυπώνουν την τάση και τις προσδοκίες της αγοράς, όχι πάντα το ποσό στο οποίο τελικά κλείνει μια αγοραπωλησία. Ειδικά στις πωλήσεις κατοικιών, η εμπειρία της αγοράς δείχνει ότι σε πολλές περιπτώσεις η τελική τιμή είναι μειωμένη από 5% έως και 20% σε σχέση με την αρχικά ζητούμενη τιμή. Αυτό συμβαίνει κυρίως όταν το ακίνητο είναι υπερτιμημένο, όταν ο πωλητής έχει πίεση χρόνου ή όταν ο αγοραστής διαθέτει άμεση ρευστότητα και μεσίτης με γνώσεις διαπραγμάτευσης. Άρα οι τιμές αγγελιών δεν πρέπει να διαβάζονται αποκομμένες από την πραγματικότητα των διαπραγματεύσεων.
Για παράδειγμα, στα Νότια Προάστια της Αθήνας, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης μέσα στο 2025 κινήθηκαν κοντά στα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. εμφανίζεται συχνά στις αγγελίες γύρω στις 320.000 ευρώ. Στην πράξη όμως, δεν είναι σπάνιο να κλείνει τελικά στις 300.000, στις 290.000 ή ακόμη και χαμηλότερα, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Αυτή η διαφορά αλλάζει ουσιαστικά το αν η αγορά συμφέρει ή όχι.
Στις μισθώσεις η εικόνα είναι διαφορετική. Οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης στην Αττική κινήθηκαν το 2025 μεταξύ 11 και 14 ευρώ ανά τετραγωνικό, με αποτέλεσμα ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. να ζητείται από 900 έως και 1.100 ευρώ τον μήνα. Εκεί οι εκπτώσεις είναι σαφώς μικρότερες. Στις περισσότερες περιπτώσεις η τελική τιμή μίσθωσης απέχει ελάχιστα από την τιμή της αγγελίας, ειδικά όταν πρόκειται για ακίνητα σε καλή κατάσταση και σωστά τοποθετημένα.
Αυτός είναι και ο λόγος που το δίλημμα αγορά ή ενοικίαση οξύνθηκε μέσα στο 2025. Ο ενοικιαστής βλέπει ότι πληρώνει κάθε μήνα ένα υψηλό ποσό χωρίς να δημιουργεί περιουσία, ενώ ταυτόχρονα γνωρίζει ότι στο επόμενο συμβόλαιο το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί. Ο υποψήφιος αγοραστής βλέπει υψηλές τιμές αγγελιών, φοβάται τα επιτόκια των στεγαστικών και αναρωτιέται αν θα αγοράσει στο συγκεκριμένο υψηλό σημείο της αγοράς.
Ο απολογισμός της χρονιάς δείχνει ότι η αγορά κατοικίας το 2025 ευνόησε κυρίως όσους είχαν μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Όσοι αγόρασαν για ιδιοκατοίκηση με προοπτική 7 έως 10 ετών και κατάφεραν να διαπραγματευτούν την τιμή κάτω από το ζητούμενο της αγγελίας, βρίσκονται σήμερα σε πιο ασφαλή θέση. Αντίθετα, όσοι αγόρασαν χωρίς να αξιολογήσουν σωστά το ακίνητο, αντιμετωπίζουν μεγαλύτερο ρίσκο.
Για όσους βρίσκονται σε μεταβατικό στάδιο ζωής, αλλάζουν περιοχή, εργασία ή οικογενειακές ανάγκες, η ενοικίαση το 2025 παρέμεινε επιλογή ευελιξίας, αλλά με αυξημένο κόστος. Τα στοιχεία δείχνουν ότι τα ενοίκια δεν υποχώρησαν ουσιαστικά μέσα στη χρονιά και η πίεση στη στέγαση παρέμεινε έντονη.
Ο απολογισμός του 2025 λοιπόν δεν δίνει μια απλή απάντηση. Δεν λέει αγόρασε πάση θυσία ούτε μείνε στο ενοίκιο για πάντα. Λέει κάτι πιο απαιτητικό και πιο ρεαλιστικό. Δες τα δεδομένα, ξεχώρισε την τιμή αγγελίας από την τελική τιμή συναλλαγής, αξιολόγησε τον χρόνο που σκοπεύεις να μείνεις στο ακίνητο και το ρίσκο που αντέχεις.
Το 2025 δεν τιμώρησε όσους σκέφτηκαν ψύχραιμα.
Τιμώρησε όσους αγνόησαν τα νούμερα.