Η σύγκριση τιμής δημοσίευσης στα portal και μισθώματος που δηλώνεται στην εφορία, θα βοηθήσει στη μείωση των υποδηλωθέντων μισθωμάτων αλλά και στη μείωση των τιμών γενικότερα.
Η συζήτηση για την επιβολή «ελάχιστου πλαφόν» στα δηλωθέντα μισθώματα έχει προκαλέσει έντονη ανησυχία στην αγορά ακινήτων, καθώς όλα δείχνουν ότι μια τέτοια παρέμβαση όχι μόνο δεν θα λύσει το πρόβλημα των υποδηλωμένων ενοικίων αλλά κινδυνεύει να οδηγήσει σε νέα άνοδο τιμών.
Με την αγορά κατοικίας ήδη στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων ετών, ένα οριζόντιο κατώτατο όριο στα μισθώματα μπορεί να λειτουργήσει ως νέα βάση εκκίνησης, ωθώντας τους ιδιοκτήτες να αναπροσαρμόσουν προς τα πάνω τις ζητούμενες τιμές.
Η εμπειρία από τις προηγούμενες δεκαετίες δείχνει ότι κάθε φορά που το κράτος παρεμβαίνει με οριζόντια μέτρα, η αγορά βρίσκει τρόπο να προσαρμοστεί και συχνά τα αποτελέσματα είναι αντίθετα από τα επιδιωκόμενα.
Στην προκειμένη περίπτωση ο κίνδυνος είναι οι ιδιοκτήτες να θεωρήσουν ότι η θέσπιση ενός κρατικού ελάχιστου ορίου τους δίνει το «ηθικό» και πρακτικό δικαίωμα να αυξήσουν τα μισθώματα μέχρι το σημείο αυτό, ακόμη και σε περιοχές όπου σήμερα τα ενοίκια είναι χαμηλότερα λόγω παλαιότητας ή χαμηλής ζήτησης.
Οι ενοικιαστές αναμένεται να δεχθούν τη μεγαλύτερη πίεση, αφού σε πολλές συνοικίες οι προσιτές λύσεις θα εξαφανιστούν, όχι επειδή αναβαθμίστηκαν τα ακίνητα, αλλά επειδή οι ιδιοκτήτες θα επιδιώξουν να φτάσουν το κατώτατο όριο για να μην εμφανίζονται φορολογικά «ύποπτοι».
Η επιβολή πλαφόν μπορεί επίσης να προκαλέσει αναταράξεις στα ήδη υφιστάμενα συμβόλαια. Χιλιάδες μισθώσεις που σήμερα διατηρούνται σε χαμηλότερα επίπεδα μπορεί να επαναδιαπραγματευθούν ή και να καταγγελθούν, καθώς οι ιδιοκτήτες δεν θα θέλουν να φαίνονται ότι δηλώνουν ποσά κάτω από το επιτρεπτό επίπεδο. Η ανασφάλεια για τα νοικοκυριά θα επιδεινωθεί και αντικειμενικά δεν θα υπάρξει καμία βελτίωση στη φορολογική συμμόρφωση.
Το πραγματικό πρόβλημα όμως δεν βρίσκεται στο ύψος των ενοικίων αλλά στη μαζική πρακτική της υποδήλωσης.
Η αγορά τη γνωρίζει, οι ενοικιαστές τη γνωρίζουν και το κράτος την υποψιάζεται.
Σε ένα εντυπωσιακά συχνό σενάριο ένας μισθωτής μπορεί, για παράδειγμα, σε ακίνητο που διαφημίζεται προς 3000 ευρώ στα portals να συμφωνήσει κάτω από το τραπέζι προπληρωμή 800 ευρώ τον μήνα για τρία χρόνια … στο χέρι, όσο καλύπτει η νόμιμη διάρκεια ενός συμβολαίου, και να δηλωθεί τελικά επίσημο ενοίκιο 1000 ευρώ.
Δεν μιλάμε για μεμονωμένες εξαιρέσεις, αλλά για καθημερινό φαινόμενο.
Στην πράξη ο μισθωτής εξοικονομεί 1200 ευρώ τον μήνα από το πραγματικό κόστος στέγασης, ενώ ο εκμισθωτής αποφεύγει τον φόρο που θα αναλογούσε στα πραγματικά 3000 ευρώ.
Το αποτέλεσμα είναι μια τεχνητά υποτιμημένη σύμβαση, ένα διογκωμένο χάσμα μεταξύ πραγματικής και δηλωμένης αξίας και μια αγορά που παραμορφώνεται προς όφελος όσων παραβιάζουν το πλαίσιο.
Αυτό που σοκάρει δεν είναι ότι συμβαίνει, αλλά ότι συμβαίνει παντού.
Σε καινούριες κατοικίες, σε παλιές πολυκατοικίες, σε premium περιοχές και σε υποβαθμισμένες συνοικίες.
Η “μαύρη” προπληρωμή έχει μετατραπεί σε «εργαλείο διαπραγμάτευσης» και όσο δεν υπάρχουν στοχευμένα εργαλεία ελέγχου η κατάσταση θα χειροτερεύει.
Γι’ αυτό μια αποτελεσματική λύση δεν είναι το ελάχιστο πλαφόν αλλά η διασταύρωση των δηλωθέντων μισθωμάτων με τις τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες πριν τη μίσθωση.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη την τεχνολογική δυνατότητα να εντοπίζει ασυνήθιστες αποκλίσεις.
Οι αγγελίες είναι δημόσιες, φέρουν ημερομηνία και αντικατοπτρίζουν την πραγματική ζητούμενη τιμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.
Αν ένα ακίνητο εμφανίζεται προς 3000 ευρώ και μετά δηλώνεται στα 1000, θα πρέπει αυτομάτως να ενεργοποιείται μηχανισμός ελέγχου. Όποιος έχει νόμιμη εξήγηση μπορεί να την αποδείξει. Όποιος κάνει υποδήλωση θα πρέπει να αντιμετωπίσει τις συνέπειες.
Ένα τέτοιο σύστημα θα εξυγιάνει την αγορά σε δύο επίπεδα.
Πρώτον, θα μειώσει τη φοροδιαφυγή εκεί όπου πραγματικά παράγεται, στον παρασκηνιακό συμβιβασμό ιδιοκτήτη και μισθωτή.
Δεύτερον, θα συγκρατήσει τις υπερβολικές αναρτήσεις ζητούμενων ενοικίων.
Όταν ο ιδιοκτήτης ξέρει ότι δεν μπορεί να δηλώσει 1000 ενώ διαφήμιζε 3000, τότε δεν θα διαφημίσει 3000.
Θα προσαρμόσει την τιμή στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, αποφεύγοντας τη δημιουργία μίας τεχνητής «φούσκας προσδοκιών».
Αυτό βοηθά άμεσα και τους ενοικιαστές, καθώς η αγορά θα παρουσιάζει ρεαλιστικές τιμές και όχι τιμές «αναμονής μαύρης συμφωνίας».
Σε αντίθεση με το πλαφόν, που απειλεί να ανεβάσει οριζόντια όλες τις τιμές και να εξαφανίσει την προσιτή κατοικία, η διασταύρωση αγγελιών και συμβολαίων είναι ένα μέτρο έξυπνο, οικονομικό και εξαιρετικά αποτελεσματικό.
Χτυπά το πρόβλημα στη ρίζα του χωρίς να τιμωρεί τους συνεπείς και χωρίς να δημιουργεί νέες στρεβλώσεις.
Η αγορά δεν χρειάζεται περισσότερη πίεση, χρειάζεται διαφάνεια.
Και η διαφάνεια είναι πάντα ο πιο δίκαιος και ο πιο αποδοτικός ρυθμιστής της.