Γεωπολιτική αναταραχή, ενεργειακή αβεβαιότητα και ανατιμήσεις.
Πότε είναι η σωστή στιγμή να κλειδώσετε ένα καλό γραφείο στην Αττική.
Κάθε φορά που “ανάβει” η Μέση Ανατολή, οι αγορές τρέμουν, τα τηλέφωνα χτυπούν και οι επιχειρηματίες αρχίζουν να κάνουν ερωτήσεις που συνήθως αναβάλλουν. Η ερώτηση αυτή την εποχή είναι η ίδια παντού: «Κάνω κίνηση τώρα ή περιμένω;» Και στον κόσμο του commercial real estate στην Αττική, η απάντηση είναι πιο ενδιαφέρουσα από ό,τι περιμένει κανείς.
Τους τελευταίους δύο μήνες, η κλιμάκωση της σύγκρουσης στη Μέση Ανατολή, με τις επιπτώσεις στις τιμές του πετρελαίου, έχει δημιουργήσει ένα κλίμα αβεβαιότητας σε παγκόσμιο επίπεδο. Διεθνείς αναλυτές, από την Cushman & Wakefield έως την LaSalle Investment Management, παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις. Αλλά τι σημαίνει αυτό για έναν επιχειρηματία που ψάχνει γραφείο στο Μαρούσι ή στον Πειραιά;
Τι συμβαίνει διεθνώς και γιατί μας αφορά
Η σύγκρουση στη Μέση Ανατολή δεν χτυπά απευθείας τα ελληνικά εμπορικά ακίνητα.
Οι επιπτώσεις είναι πιο διακριτικές, αλλά υπαρκτές. Η Cushman & Wakefield επισημαίνει ότι οι γεωπολιτικές κρίσεις τείνουν να επηρεάζουν την αγορά εμπορικών ακινήτων κυρίως μέσω των χρηματαγορών και των μακροοικονομικών συνθηκών, παρά μέσω άμεσης έκθεσης.
Με απλά λόγια: αν ανεβούν τα επιτόκια λόγω πληθωρισμού από την ενέργεια, γίνεται ακριβότερη η χρηματοδότηση. Αν υπάρξει αβεβαιότητα, οι επενδυτές γίνονται πιο επιλεκτικοί.
Η LaSalle Investment Management προσθέτει ότι σε περιόδους αβεβαιότητας, οι επενδυτές τείνουν να στρέφονται σε στρατηγικές που δίνουν έμφαση στην ανθεκτικότητα του εισοδήματος, με προτίμηση σε core assets και σε ακίνητα που παράγουν σταθερές ταμειακές ροές. Αυτό δεν είναι τυχαίο.
Σε εποχές αναταραχής, τα ακίνητα παρέχουν αυτό που οι μετοχές και τα ομόλογα δεν μπορούν εύκολα να προσφέρουν: σταθερότητα.
Για την Ευρώπη ειδικά, και κατά συνέπεια για την Ελλάδα, η LaSalle επισημαίνει ότι η εξάρτηση από εισαγόμενη ενέργεια αυξάνει τους πληθωριστικούς κινδύνους και μπορεί να επιβαρύνει την κατανάλωση και τα επιχειρηματικά περιθώρια. Αυτό μεταφράζεται σε ένα πολύ συγκεκριμένο δίδαγμα για τις ελληνικές επιχειρήσεις: το κόστος λειτουργίας ενός κτιρίου σε συνθήκες ενεργειακής αβεβαιότητας δεν είναι δευτερεύον ζήτημα. Είναι στρατηγικό.
Η ελληνική αγορά γραφείων: ανθεκτική και σε άνοδο
Ενώ λοιπόν ο κόσμος σκέφτεται γεωπολιτικά σενάρια, η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων συνεχίζει να κινείται με εντυπωσιακή αυτοπεποίθηση. Και υπάρχει συγκεκριμένος λόγος γι’ αυτό.
Σύμφωνα με τους αναλυτές της Ελληνικής οικονομικής αγοράς , τα λίγα νεόδμητα, ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια σε κεντρικές τοποθεσίες με χώρους στάθμευσης καταγράφουν διπλάσια ή τριπλάσια μισθώματα σε σύγκριση με τα παλαιά. Δεν είναι τυχαίο: οι επιχειρήσεις κατανοούν πλέον ότι ένα ακριβότερο μίσθωμα σε ένα ενεργειακά αποδοτικό κτίριο μπορεί στην πράξη να αποδειχτεί φθηνότερο λύση σε βάθος χρόνου.
Όταν η τιμή του ρεύματος και της ενέργειας παραμένει αβέβαιη, ένα κτίριο με καλή ενεργειακή κατηγορία, σύγχρονο σύστημα κλιματισμού και ηλιακή ενέργεια, είναι ουσιαστικά ένα «αντισταθμιστικό» έναντι του κόστους. Οι εταιρείες που υπακούν σε κριτήρια ESG (περιβαλλοντικά, κοινωνικά, εταιρικής διακυβέρνησης) έχουν επιπλέον λόγο: δεν μπορούν πλέον να μισθώνουν γραφεία που θα «κοκκινίσουν» στις εκθέσεις βιωσιμότητάς τους.
Τα παλαιότερα, μη φιλικά προς το περιβάλλον κτίρια υποφέρουν από το λεγόμενο «brown discount», δίνοντας στις εταιρείες κίνητρο να επιλέξουν σύγχρονους χώρους με χαμηλότερο λειτουργικό κόστος και μικρότερο περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Αυτή η τάση δεν είναι παροδική. Είναι η νέα πραγματικότητα.
Οι επενδυτές αποδέχονται χαμηλότερες αποδόσεις για τα σωστά ακίνητα
Υπάρχει κάτι που αρχίζει να γίνεται ευρύτερα κατανοητό στον επενδυτικό κόσμο: δεν αρκεί πια η υψηλή απόδοση. Αρκεί η σωστή απόδοση, σε ένα ακίνητο που θα παραμείνει ζητούμενο και σε δέκα χρόνια.
Έτσι βλέπουμε ολοένα και περισσότερους επενδυτές να αποδέχονται αποδόσεις της τάξης του 5,5% έως 6% σε ένα νέο, ενεργειακά πιστοποιημένο γραφείο σε prime location, αντί να κυνηγούν 7% και 7,5% σε ένα παλαιό κτίριο που θα χρειαστεί ανακαίνιση, θα έχει κενά μίσθωσης και θα εγείρει ερωτήματα για τη μελλοντική του αξία.
Η λογική είναι αυτή της ασφάλειας και της σταθερότητας εισοδήματος σε ένα περιβάλλον που αλλάζει γρήγορα.
Τέτοιες περίοδοι αβεβαιότητας οδηγούν επενδυτές να επαναξιολογούν τη γεωγραφική τους έκθεση και να εστιάζουν σε πιο ανθεκτικά assets που συνδυάζουν αμυντικά χαρακτηριστικά με ευκαιρίες ανάπτυξης.
Μαρούσι: το business hub που συνεχώς ανεβαίνει
Αν υπάρχει μία περιοχή στην Αττική που ενσαρκώνει αυτή ακριβώς τη λογική, αυτή είναι το Μαρούσι.
Δεν είναι τυχαίο που κάθε μεγάλη πολυεθνική που αναζητά χώρο στην Αθήνα ξεκινά την έρευνά της από εκεί.
Στην ευρύτερη περιοχή του Αμαρουσίου μόνο, επενδύσεις που ξεπερνούν τα 200 εκατομμύρια ευρώ βρίσκονται σε εξέλιξη και αφορούν νέα έργα ανάπτυξης γραφείων, ανακατασκευές και αναβαθμίσεις υφιστάμενων κτιρίων. Πρόκειται για ένα σαφές μήνυμα της αγοράς: η ζήτηση είναι πραγματική και η προσφορά τρέχει να την καλύψει.
Τα ενεργειακά γραφεία στο Μαρούσι μισθώνονται στα 25 με 30+ ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα. Το Μαρούσι λειτουργεί ως επιχειρηματικός κόμβος και διακρίνεται για τη σταθερή ζήτηση ενοικίου και τη διατήρηση κεφαλαίου, ιδιαίτερα για επενδυτές με μεσοπρόθεσμο ή μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Τι κάνει το Μαρούσι επιλογή πρώτης γραμμής
Άριστη σύνδεση με μετρό, ΗΣΑΠ και Αττική Οδό. Εγγύτητα σε διεθνή σχολεία, ιδιωτικά νοσοκομεία και εμπορικά κέντρα. Υψηλή συγκέντρωση πολυεθνικών εταιρειών που δημιουργεί «οικοσύστημα» εμπιστοσύνης για κάθε νέο ενοικιαστή. Και φυσικά, τα νέα ενεργειακά κτίρια που απαντούν ακριβώς στις σύγχρονες ανάγκες.
Πειραιάς: η μεγάλη επιχειρηματική έκπληξη της Αττικής
Αν το Μαρούσι είναι η «ασφαλής επιλογή», ο Πειραιάς είναι η «έξυπνη επιλογή» για όσους βλέπουν λίγο πιο μακριά. Και τα στοιχεία δικαιώνουν αυτή την άποψη.
Σύμφωνα με στοιχεία της Astons, καμία άλλη περιοχή στην Αττική δεν εμφάνισε μεγαλύτερη ετήσια αύξηση τιμών από τον Πειραιά, ο οποίος πρωτοπορεί και στη ζήτηση από επενδυτές Golden Visa, με τις αξίες ακινήτων να έχουν αυξηθεί κατά σχεδόν 28% μεταξύ 2023 και 2024.
Αλλά οι αριθμοί δεν είναι το μόνο επιχείρημα. Ο Πειραιάς μεταμορφώνεται ορατά και εντυπωσιακά. Η ευρεία αστική ανάπλαση οδηγεί σε αύξηση τιμών ακινήτων κατά 28% ετησίως για το 2024 και 2025, με αναμενόμενη ετήσια ανάπτυξη 4 έως 6% έως το 2029. Η επέκταση της γραμμής 3 του μετρό που συνδέει πλέον τον Πειραιά με το αεροδρόμιο, οι νέες επενδύσεις στο λιμάνι και μεγάλα projects όπως το Piraeus Gate, δημιουργούν ένα νέο αστικό τοπίο.
Το Piraeus Gate αποτελεί επένδυση 150 εκατομμυρίων ευρώ που θα μετατρέψει πρώην βιομηχανικό χώρο σε ένα σύγχρονο mixed-use project άνω των 85.000 τετραγωνικών μέτρων, με γραφεία, κατοικίες, εμπορικές χρήσεις και δημόσιους χώρους. Ο Πειραιάς δεν είναι πια απλώς «το λιμάνι». Είναι ένα από τα πιο ενδιαφέροντα επιχειρηματικά στοιχήματα της Αττικής.
Η στρατηγική απόφαση
Επιστρέφουμε λοιπόν στην ερώτηση που κάθε επιχειρηματίας κάνει σε εποχές αβεβαιότητας: «Κινούμαι τώρα ή περιμένω;»
Η απάντηση εξαρτάται από το τι θέλετε να κάνετε. Αν ψάχνετε γραφείο για να μισθώσετε, η αγορά στέλνει ένα σαφές μήνυμα: τα νέα ενεργειακά κτίρια σε prime locations σχεδόν δεν επηρεάζονται από αλλαγές στο μοντέλο εργασίας, ενώ τα παλαιά κτίρια χωρίς σύγχρονες προδιαγραφές αντιμετωπίζουν αυξανόμενες δυσκολίες ανεξαρτήτως τοποθεσίας.
Κλειδώνετε τώρα το σωστό χώρο, πριν τον κλειδώσει ο ανταγωνισμός.
Ορισμένοι επενδυτές μακράς πνοής βλέπουν τη γεωπολιτική αβεβαιότητα ως προσωρινό πριμ κινδύνου που αντικατοπτρίζεται στις αξίες assets, ειδικά σε prime locations ή σε ολοκληρωμένα ακίνητα με σταθερή ζήτηση μίσθωσης, εκμεταλλευόμενοι τις βραχυπρόθεσμες ρευστοποιήσεις για να αποκτήσουν επιθυμητά ακίνητα.
Τρία πράγματα που κάνει ένας έξυπνος επιχειρηματίας σήμερα.
– Πρώτον, αξιολογεί το ενεργειακό αποτύπωμα του σημερινού γραφείου του και υπολογίζει το κόστος λειτουργίας του σε σχέση με ένα νέο κτίριο. Ο υπολογισμός συχνά εκπλήσσει.
– Δεύτερον, εξετάζει αν το υπάρχον συμβόλαιο μίσθωσης εξυπηρετεί τη νέα πραγματικότητα της επιχείρησής του.
– Τρίτον, εξερευνά αν υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα σε περιοχές prime που δεν είχε εξετάσει, όπως ο Πειραιάς.
Η γεωπολιτική αναταραχή δεν ακυρώνει τις επιχειρηματικές αποφάσεις. Τις αναβαθμίζει.
Όσες επιχειρήσεις επιλέξουν ενεργειακά ορθά κτίρια σε prime locations, θα έχουν ταυτόχρονα χαμηλότερο λειτουργικό κόστος, βελτιωμένη εικόνα προς πελάτες και εταίρους, και ένα asset που θα παραμείνει ανθεκτικό ανεξαρτήτως γεωπολιτικής θύελλας.
Η Αθήνα, και ειδικά το Μαρούσι αλλά και ο Πειραιάς, προσφέρουν ακριβώς αυτό το συνδυασμό αυτή τη στιγμή.
Το trend του Απριλίου δεν είναι απλώς η αγορά γραφείου.
Είναι η στρατηγική απόκτηση του σωστού χώρου, τη σωστή στιγμή, στη σωστή τοποθεσία.
Το τμήμα commercial real estate της Epsilon Team
Διαθέτουμε επιλεγμένα ενεργειακά γραφεία για μίσθωση και πώληση σε Μαρούσι, Πειραιά και prime περιοχές της Αττικής.
Αν θέλετε να δείτε τι υπάρχει ήδη διαθέσιμο για την επιχείρησή σας, μιλήστε με την ομάδα μας.
Επισκεφθείτε το commercial τμήμα του website μας | Ακολουθήστε μας και στο instagram
Επιπλέον καλέστε μας στα τηλέφωνα +302107212284 και +30 6944686626 , για τα off market εμπορικά ακίνητα που διαχειρίζεται η Epsilon Team real estate