Η εκτίμηση ακινήτου είναι το πρώτο βήμα που αξίζει να κάνει κάθε αγοραστής πριν υπογράψει οποιαδήποτε προσφορά για την αγορά ακινήτου, στην Αθήνα, στην Αττική ή οπουδήποτε αλλού στην Ελλάδα.
Μια επίσημη, τεκμηριωμένη εκτίμηση σας δείχνει την πραγματική αξία ενός ακινήτου, όχι την τιμή που ζητάει ο πωλητής ή αναγράφεται σε μια αγγελία, και σας δίνει διαπραγματευτικό πλεονέκτημα πριν κάνετε οποιαδήποτε προσφορά.
Βεβαίως εσείς μπορείτε να προσφέρετε μεγαλύτερο ποσόν στον πωλητή από αυτό της εκτίμησης επειδή θέλετε να αγοράσετε το συγκεκριμένο ακίνητο, θα πρέπει όμως πάντα να έχετε έναν οδηγό για το πόσο είναι λογικό να ανεβάσετε την προσφορά σας.
Τι είναι η εκτίμηση ακινήτου και ποιος έχει δικαίωμα να τη διενεργήσει
Στην Ελλάδα, το δικαίωμα να διενεργεί κανείς επίσημη, έγγραφη εκτίμηση ακινήτου δεν περιορίζεται σε μία μόνο κατηγορία επαγγελματιών. Το βασικό θεσμικό πλαίσιο θέτει ο νόμος 4152/2013, ο οποίος κατάργησε το παλαιό Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών και θέσπισε το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών. Παράλληλα, αναγνωρισμένο δικαίωμα έγγραφων εκτιμήσεων έχουν πιστοποιημένοι ως εκτιμητές από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, καθώς και επαγγελματίες πιστοποιημένοι από διεθνείς φορείς, όπως η TEGoVA, μέσω του τίτλου Αναγνωρισμένου Ευρωπαίου Εκτιμητή, και η RICS. Το ίδιο ισχύει και για μεσίτες που είναι μέλη αναγνωρισμένου συλλόγου, εφόσον έχουν λάβει την αντίστοιχη εκπαίδευση. Ωστόσο για τραπεζικό δανεισμό και μόνο γι αυτή την περίπτωση είναι απαραίτητη η υπογραφή εκτιμητή πιστοποιημένου από το υπουργείο Οικονομικών. Σε κάθε περίπτωση, αυτό που μετράει για τον αγοραστή είναι η έκθεση να φέρει ονοματεπώνυμο, ιδιότητα και σφραγίδα συγκεκριμένου επαγγελματία, όχι μια ανώνυμη ή λεκτική εκτίμηση. Μην βασίζεστε σε online εκτιμήσεις που γίνονται με sofware γιατι κανένα software δεν μπορεί να γνωρίζει πόσο αγοράστηκε το διπλανό ή το απέναντι ακίνητο απο αυτο που θέλετε να αγοράσετε εσείς.
Στην Epsilon Team συνεργαζόμαστε με δύο έως τέσσερις πιστοποιημένους εκτιμητές, ανάλογα με τον σκοπό για τον οποίο ζητείται η εκτίμηση κάθε φορά. Έτσι επιλέγεται κάθε φορά ο πιο κατάλληλος επαγγελματίας για τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Τιμή ζήτησης και πραγματική αξία δεν είναι το ίδιο πράγμα
Μια συνήθης παγίδα είναι η σύγκριση με τις τιμές που βλέπετε σε πλατφόρμες αγγελιών, όπως το Spitogatos. Αυτές είναι ζητούμενες τιμές, δηλαδή ό,τι επιλέγει να ζητήσει ο κάθε πωλητής ή μεσίτης, και μπορεί να απέχουν πολύ από την πραγματική αξία ενός ακινήτου. Και σχεδόν πάντα απέχουν. Αυτό που μετράει δεν είναι τι ζητάει κάποιος, αλλα σε τι τιμές έγιναν τα συμβόλαια αντίστοιχων ακινήτων τον τελευταίο χρόνο στην ίδια περιοχή. Και αυτό είναι κάτι που το γνωρίζουν καλά μόνο οι μεσίτες/εκτιμητές και μέλη των τοπικών συλλόγων.
Τι πρέπει να περιλαμβάνει μια επίσημη έκθεση εκτίμησης
Μια πλήρης έκθεση εκτίμησης βασίζεται σε επίσημα έγγραφα και σε αυτοψία επί τόπου. Αν όμως υπάρχουν ήδη όλα τα απαραίτητα έγγραφα, όπως τοπογραφικό διάγραμμα, κατόψεις και βεβαιώσεις νομιμοποίησης, η αυτοψία δεν είναι πάντα απαραίτητη. Σε κάθε περίπτωση, η έκθεση περιλαμβάνει φωτογραφική τεκμηρίωση, συγκριτικά στοιχεία πρόσφατων συμβολαίων της περιοχής, σαφή μεθοδολογία υπολογισμού, καθώς και υπογραφή και σφραγίδα εκτιμητή. Μια σοβαρή εκτίμηση δεν δίνεται προφορικά. Έρχεται πάντα ως έγγραφο, με σφραγίδα και εκδίδεται τιμολόγιο, ώστε να μπορείτε να τη χρησιμοποιήσετε και σε τράπεζα, σε συμβολαιογράφο ή ακόμα και σε δικαστήριο αν χρειαστεί.
Πόσο κοστίζει μια εκτίμηση ακινήτου
Στην Epsilon Team, η χρέωση διαμορφώνεται σε 5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για τους κύριους χώρους και 2,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για βοηθητικούς χώρους, όπως γκαράζ, αποθήκη ή υπόγειο. Κάθε έκθεση συνοδεύεται από τιμολόγιο και φέρει την επίσημη σφραγίδα της εταιρείας μας αλλα και των εκτιμητών που συμμετείχαν ( πολλές φορές συμμετέχουν και ανεξάρτητοι εκτιμητές ), ώστε να αποτελεί έγκυρο έγγραφο για κάθε χρήση.
Πρακτικές συμβουλές πριν αγοράσετε ακίνητο
- Ζητήστε πάντα γραπτή έκθεση εκτίμησης, με σφραγίδα εκτιμητή.
- Ζητήστε γραπτή ανάλυση της εκτίμησης και τιμολόγιο, όχι μόνο μια προφορική εκτίμηση.
- Μην συγκρίνετε με τιμές αγγελιών, όπως αυτές του Spitogatos, γιατί είναι ζητούμενες τιμές, όχι πραγματικές.
- Μη βασιστείτε σε εκτίμηση που γίνεται online μέσω software.
- Ζητήστε την εκτίμηση πριν κάνετε προσφορά, όχι μετά.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για όσους αγοράζουν από απόσταση, χωρίς να γνωρίζουν καλά την τοπική αγορά, όπως συχνά συμβαίνει με αγοραστές εξοχικής κατοικίας που ζουν μόνιμα στο εξωτερικό. Μια γραπτή, τεκμηριωμένη έκθεση λειτουργεί ως έγκυρος ανεξάρτητος σύμβουλος, πριν δεσμευτείτε οικονομικά.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε τιμή ζήτησης και εκτίμηση;
Η τιμή ζήτησης είναι όσα επιλέγει να ζητήσει ο πωλητής ή ο μεσίτης του σε μια αγγελία. Η εκτίμηση είναι ανεξάρτητος, τεκμηριωμένος υπολογισμός της πραγματικής αξίας, βασισμένος σε συγκριτικά στοιχεία.
Ποιος έχει δικαίωμα να διενεργεί επίσημες εκτιμήσεις στην Ελλάδα;
Πιστοποιημένοι εκτιμητές, μηχανικοί πιστοποιημένοι από το ΤΕΕ, επαγγελματίες με πιστοποίηση TEGoVA ή RICS, καθώς και μεσίτες μέλη αναγνωρισμένου συλλόγου που έχουν λάβει την αντίστοιχη εκπαίδευση εκτιμητή.
Χρειάζομαι εκτίμηση αν αγοράζω τοις μετρητοίς, χωρίς δάνειο;
Ναι. Η εκτίμηση δεν χρειάζεται μόνο για τραπεζικό δανεισμό. Σας προστατεύει από υπερτίμηση, ανεξάρτητα από τον τρόπο πληρωμής.
Μπορώ να εμπιστευτώ τις τιμές σε αγγελίες ακινήτων;
Οι τιμές σε αγγελίες, όπως στο Spitogatos, είναι ζητούμενες τιμές, όχι τιμές στις οποίες έγιναν τελικά συμβόλαια. Χρησιμοποιήστε τις μόνο ως πρώτη, χαλαρή ένδειξη, ποτέ ως τελικό κριτήριο.
Πηγές
gov.gr, Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών
Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών
Τράπεζα της Ελλάδος, στοιχεία τιμών ακινήτων
Ν. 4152/2013, ΦΕΚ Α’ 107/9.5.2013, Παράγραφος Γ’ του άρθρου πρώτου, ρυθμίσεις για την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co-founder
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
