Το κόστος ανακαίνισης ενός ακινήτου βρίσκεται ξανά μπροστά σε έναν σοβαρό κίνδυνο νέων ανατιμήσεων.
Η απότομη άνοδος της διεθνούς τιμής του πετρελαίου δεν αυξάνει μόνο την τιμή των καυσίμων.
Επηρεάζει τα μεταφορικά, την παραγωγή των οικοδομικών υλικών, τα πετροχημικά προϊόντα, τη λειτουργία των μηχανημάτων και τελικά τις προσφορές που φτάνουν στον ιδιοκτήτη.
Το πρόβλημα είναι ότι η νέα ενεργειακή επιβάρυνση δεν βρίσκει την αγορά της ανακαίνισης σε χαμηλές τιμές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και τη σχετική μελέτη του ΙΟΒΕ, οι τιμές των οικοδομικών υλικών είχαν ήδη αυξηθεί συνολικά περίπου κατά 34 τοις εκατό από το 2020 έως τις αρχές του 2025. Την ίδια περίοδο είχε αυξηθεί σημαντικά και το εργατικό κόστος.
Με απλά λόγια, το πετρέλαιο δεν έρχεται τώρα να δημιουργήσει το πρόβλημα από την αρχή. Έρχεται να προσθέσει νέα πίεση σε έναν ήδη ακριβό λογαριασμό.
Τι δείχνει συνοπτικά το ιστορικό πετρελαίου και υλικών
Το 2020, με τη μέση τιμή του Brent περίπου στα 42 δολάρια το βαρέλι, ο μέσος δείκτης τιμών οικοδομικών υλικών στην Ελλάδα υποχώρησε κατά 0,2%.
Το 2021, η μέση τιμή του Brent ανέβηκε περίπου στα 71 δολάρια, δηλαδή σχεδόν κατά 69%. Ο μέσος δείκτης οικοδομικών υλικών αυξήθηκε κατά 3,8 τοις εκατό. Στο τέλος της χρονιάς, το πετρέλαιο κίνησης ήταν ακριβότερο κατά 27,7%ό, η ηλεκτρική ενέργεια κατά 44,9% και ο σίδηρος οπλισμού κατά 19,3%.
Το 2022, η μέση τιμή του Brent πλησίασε τα 101 δολάρια, με νέα ετήσια αύξηση περίπου 42%. Ο μέσος δείκτης των οικοδομικών υλικών αυξήθηκε κατά 11%. Τον Δεκέμβριο του ίδιου έτους, τα τούβλα ήταν ακριβότερα κατά 28,2%, το diesel κατά 19,8%, ο σίδηρος οπλισμού κατά 16,2%, τα χρώματα κατά 12% και το έτοιμο σκυρόδεμα κατά 11,2 %
Το 2023, το Brent υποχώρησε περίπου στα 82 δολάρια, όμως ο μέσος δείκτης των υλικών συνέχισε να αυξάνεται κατά 6,2%. Το 2024, με το Brent κοντά στα 80 με 81 δολάρια, τα υλικά αυξήθηκαν κατά μέσο όρο ακόμη 5,6%. Το 2025, παρότι η μέση τιμή του Brent μειώθηκε περίπου στα 69 δολάρια, ο δείκτης υλικών κατέγραψε νέα αύξηση 2,9%.
Η σύγκριση δείχνει κάτι ιδιαίτερα σημαντικό. Η σχέση ανάμεσα στο πετρέλαιο και στα οικοδομικά υλικά δεν είναι αυτόματη ούτε αναλογική. Όταν το πετρέλαιο αυξάνεται απότομα, δημιουργεί γρήγορα νέες πιέσεις. Όταν όμως υποχωρεί, οι τιμές των υλικών δεν επιστρέφουν με την ίδια ταχύτητα. Παραμένουν επιβαρυμένες από παλαιότερα ακριβά αποθέματα, συμβάσεις μεταφοράς, αυξημένες τιμές ενέργειας, μισθολογικό κόστος και ανατιμήσεις που έχουν ήδη ενσωματωθεί στους τιμοκαταλόγους.
Η αγορά είχε ήδη αρχίσει να ακριβαίνει ξανά
Τον Ιούνιο του 2026, πριν αποτυπωθεί πλήρως η τελευταία διεθνής άνοδος του πετρελαίου, ο ελληνικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κατοικιών ήταν ήδη αυξημένος κατά 4,5% σε σχέση με τον Ιούνιο του 2025. Τον Δεκέμβριο του 2025 η αντίστοιχη ετήσια αύξηση ήταν μόλις 2,1%. Επομένως, η ανοδική τάση είχε ήδη επιταχυνθεί.
Την ίδια στιγμή, ο Διεθνής Οργανισμός Ενέργειας κατέγραψε τιμή 113,48 δολαρίων το βαρέλι στις 9 Σεπτεμβρίου 2026. Λίγες ημέρες αργότερα το Brent κινείτο περίπου στα 105 δολάρια, σχεδόν 45% υψηλότερα από τα προπολεμικά επίπεδα. Παράλληλα αυξήθηκαν τα ναύλα και εντάθηκε η πίεση στην αγορά του diesel.
Η εξέλιξη αυτή δεν σημαίνει ότι κάθε υλικό θα αυξηθεί αμέσως ή κατά το ίδιο ποσοστό. Σημαίνει όμως ότι, αν οι υψηλές τιμές διατηρηθούν, οι προμηθευτές θα αρχίσουν σταδιακά να ενσωματώνουν το αυξημένο κόστος στις νέες παραγγελίες και στις επόμενες ανανεώσεις των αποθεμάτων τους.
Πώς φτάνει η αύξηση του πετρελαίου μέσα σε ένα ακίνητο
Η πρώτη διαδρομή είναι τα μεταφορικά. Τούβλα, πλακίδια, μάρμαρα, ξυλεία, κουφώματα, είδη υγιεινής και μονωτικά υλικά μεταφέρονται με φορτηγά. Η επιβάρυνση είναι ακόμη μεγαλύτερη στα νησιά και στις περιοχές όπου απαιτείται συνδυασμός οδικής και θαλάσσιας μεταφοράς.
Η δεύτερη διαδρομή είναι η παραγωγή. Το τσιμέντο, τα κεραμικά, το γυαλί, το αλουμίνιο, ο χάλυβας και πολλά μονωτικά υλικά χρειάζονται μεγάλες ποσότητες ενέργειας. Σε αυτή την περίπτωση δεν επηρεάζει το κόστος μόνο το πετρέλαιο, αλλά και οι τιμές του φυσικού αερίου και της ηλεκτρικής ενέργειας.
Η τρίτη διαδρομή είναι οι πετροχημικές πρώτες ύλες. Πλαστικοί σωλήνες, PVC, πολυστερίνη, πολυουρεθάνη, ασφαλτικές μεμβράνες, στεγανωτικά, κόλλες, ρητίνες και αρκετές κατηγορίες χρωμάτων συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με το πετρέλαιο.
Η τέταρτη διαδρομή είναι το ίδιο το εργοτάξιο. Μηχανήματα, γεννήτριες, φορτηγά, καθημερινές μετακινήσεις συνεργείων και παραδόσεις μικρών ποσοτήτων προσθέτουν κόστος. Αυτό συνήθως δεν παρουσιάζεται στον ιδιοκτήτη ως ξεχωριστή χρέωση καυσίμου. Ενσωματώνεται απλώς στη συνολική προσφορά.
Πόσο μπορεί να αυξηθεί τελικά το κόστος ανακαίνισης
Μια αύξηση 40% στην τιμή του πετρελαίου δεν σημαίνει αύξηση 40% στην ανακαίνιση. Το πετρέλαιο αποτελεί έναν από τους παράγοντες του συνολικού κόστους και όχι ολόκληρο το κόστος.
Σε μια τυπική ανακαίνιση, τα υλικά και ο εξοπλισμός μπορούν να αντιπροσωπεύουν περίπου το 45 έως 60% του συνολικού προϋπολογισμού. Εάν οι τιμές τους αυξηθούν επιπλέον κατά 5 τοις εκατό, η τελική επιβάρυνση του έργου μπορεί να κινηθεί περίπου από 2,3 έως 3%. Εάν αυξηθούν κατά 10%, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να φτάσει περίπου από 4,5 έως 6 %.
Επομένως, μια ανακαίνιση με αρχικό προϋπολογισμό 100.000 ευρώ θα μπορούσε να χρειαστεί επιπλέον 3.000 έως 6.000 ευρώ μόνο λόγω των ανατιμήσεων στα υλικά. Αν προστεθούν αυξήσεις στα ημερομίσθια, στα μεταφορικά ή καθυστερήσεις στις παραδόσεις, η τελική απόκλιση μπορεί να είναι μεγαλύτερη.
Οι υπολογισμοί αυτοί αποτελούν ενδεικτικά σενάρια και όχι πρόβλεψη. Η τελική επιβάρυνση θα εξαρτηθεί από τη διάρκεια της ενεργειακής κρίσης, το είδος της ανακαίνισης, την προέλευση των υλικών και το πόσο έγκαιρα θα έχουν εξασφαλιστεί οι τιμές τους.
Ποια έργα κινδυνεύουν να επηρεαστούν περισσότερο
Μεγαλύτερη έκθεση έχουν οι εκτεταμένες ανακαινίσεις που περιλαμβάνουν αντικατάσταση κουφωμάτων, μονώσεις, νέες ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, μεγάλες ποσότητες πλακιδίων, κατασκευές από αλουμίνιο ή χάλυβα και πλήρη ανανέωση κουζίνας και λουτρών.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται επίσης τα έργα σε νησιά, οι ανακαινίσεις με πολλά εισαγόμενα υλικά και όσα διαθέτουν μεγάλο χρονικό διάστημα ανάμεσα στην προσφορά και στην παραγγελία. Μια τιμή που δόθηκε σήμερα μπορεί να μην ισχύει όταν έρθει η ώρα να αγοραστούν τα υλικά.
Αντίθετα, μικρότερη άμεση επίδραση μπορεί να έχουν οι ανακαινίσεις που βασίζονται περισσότερο στην εργασία και λιγότερο στην κατανάλωση νέων υλικών. Ακόμη και εκεί, όμως, παραμένει το κόστος των μετακινήσεων και των συνεργείων.
Τι πρέπει να κάνει σήμερα ο ιδιοκτήτης
Όποιος έχει ήδη αποφασίσει να ανακαινίσει ένα ακίνητο δεν χρειάζεται να πανικοβληθεί, αλλά δεν τον συμφέρει να περιμένει χωρίς σχέδιο. Πρέπει να ζητήσει αναλυτικό προϋπολογισμό, συγκεκριμένες ποσότητες και κατηγορίες υλικών, σαφή διάρκεια ισχύος της προσφοράς και χρονοδιάγραμμα παραγγελιών και παραδόσεων.
Χρειάζεται επίσης να διευκρινιστεί γραπτώς και ενυπογράφως, ποιος επιβαρύνεται αν αυξηθούν οι τιμές πριν από την αγορά των υλικών. Η συμφωνία πρέπει να ξεχωρίζει την αμοιβή των συνεργείων από το κόστος των υλικών και να προβλέπει πώς εγκρίνονται τυχόν πρόσθετες εργασίες.
Ένα αποθεματικό τουλάχιστον 10% παραμένει απαραίτητο, όχι μόνο λόγω των πιθανών ανατιμήσεων, αλλά και επειδή στις ανακαινίσεις εμφανίζονται συχνά προβλήματα που δεν ήταν ορατά πριν αρχίσουν οι καθαιρέσεις.
Το σημαντικότερο είναι να μην ξεκινήσει το έργο με μια γενική συμφωνία του τύπου, θα δούμε στην πορεία. Σε περιόδους έντονων ανατιμήσεων, αυτή μπορεί να αποδειχθεί η ακριβότερη φράση ολόκληρης της ανακαίνισης.
Η επίδραση στην αγορά ακινήτων
Η αύξηση του κόστους ανακαίνισης δεν αφορά μόνο όσους έχουν ήδη ένα ακίνητο. Επηρεάζει και τις αποφάσεις των αγοραστών. Ένα παλαιό διαμέρισμα μπορεί να φαίνεται οικονομικότερο από ένα ανακαινισμένο, αλλά η πραγματική σύγκριση πρέπει να γίνεται αφού προστεθούν το κόστος των εργασιών, οι αμοιβές των μηχανικών, οι πιθανές εγκρίσεις, οι απρόβλεπτες δαπάνες και ο χρόνος μέχρι να είναι έτοιμο προς χρήση.
Σε μια αγορά όπου τα υλικά ακριβαίνουν, το μη ανακαινισμένο ακίνητο δεν είναι αυτομάτως ευκαιρία. Ευκαιρία είναι μόνο όταν η τιμή αγοράς αφήνει πραγματικό και επαρκές περιθώριο για την ανακαίνιση. Διαφορετικά, ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει φθηνότερα το ακίνητο και τελικά να πληρώσει ακριβότερα το σύνολο.
Για τους ιδιοκτήτες που σκοπεύουν να πουλήσουν, η απόφαση ανάμεσα στην πλήρη ανακαίνιση, σε μια στοχευμένη αισθητική βελτίωση ή στην πώληση ως έχει πρέπει να βασίζεται σε εκτίμηση της πραγματικής αξίας που θα προσθέσει κάθε παρέμβαση. Δεν επιστρέφει κάθε ευρώ ανακαίνισης αντίστοιχα ευρώ στην τιμή πώλησης.
Η νέα άνοδος του πετρελαίου είναι πολύ πιθανό να αυξήσει περαιτέρω το κόστος ανακαίνισης, εφόσον διατηρηθεί για αρκετό χρονικό διάστημα.
Η επιβάρυνση δεν θα εμφανιστεί την ίδια στιγμή σε όλα τα υλικά ούτε θα είναι ίση με την αύξηση του πετρελαίου.
Θα περάσει σταδιακά, μέσα από τα καύσιμα, τα μεταφορικά, την παραγωγή, τις πετροχημικές πρώτες ύλες και τις ανανεωμένες προσφορές των προμηθευτών.
Η προηγούμενη πενταετία απέδειξε ότι οι τιμές των υλικών ανεβαίνουν γρήγορα, αλλά δεν επιστρέφουν εύκολα στα προηγούμενα επίπεδα. Για αυτό ο σωστός προϋπολογισμός, το κλείδωμα των τιμών όπου είναι εφικτό και η επαγγελματική αξιολόγηση του ακινήτου πριν από την αγορά ή την ανακαίνισή του δεν αποτελούν υπερβολή. Αποτελούν προστασία από έναν λογαριασμό που μπορεί να αλλάξει πριν ακόμη αρχίσουν οι εργασίες.
ΠΗΓΕΣ:
Ελληνική Στατιστική Αρχή, Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, Δεκέμβριος 2020, https://www.statistics.gr/documents/20181/8c00834a-ba74-6cad-6956-e8d491f339ed.
Ελληνική Στατιστική Αρχή, Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, Δεκέμβριος 2021, https://www.statistics.gr/documents/20181/6ec80cee-b90e-efcc-fc31-31edf0e3435a.
Ελληνική Στατιστική Αρχή, Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, Δεκέμβριος 2022, https://www.statistics.gr/documents/20181/650309b7-fc60-c8c6-296e-812cd2e11f44.
Ελληνική Στατιστική Αρχή, Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, Δεκέμβριος 2025, https://www.statistics.gr/documents/20181/23eba451-f85d-66e5-96f7-c746aa38e008.
Ελληνική Στατιστική Αρχή, Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, Ιούνιος 2026, https://www.statistics.gr/documents/20181/b75b227d-d034-527c-20e8-0f2579611fc9.
ΙΟΒΕ, Trends, Challenges and Prospects of Construction in Greece, https://iobe.gr/wp-content/uploads/2026/01/RES_05_F_24062025_REP_EN.pdf.
International Energy Agency, Oil Market Report, September 2026, https://www.iea.org/reports/oil-market-report-september-2026.
European Central Bank, Analytical perspectives on energy supply shocks, https://www.ecb.europa.eu/press/key/date/2026/html/ecb.sp260513~5b14c78806.en.html.
European Central Bank, From well to pump, how fuel prices are formed, https://www.ecb.europa.eu/press/blog/date/2026/html/ecb.blog20260731~6224db57f8.en.html.
World Bank, Commodity Markets and historical commodity prices, https://www.worldbank.org/en/research/commodity-markets.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent | real estate appraiser
co-founder
EPSILON TEAM REAL ESTATE
T: 2107212284
M: 6944626626
evita@epsilonteam.gr
