Φάκελος ακινήτου: Αν δεν είσαι έτοιμος μην ψάχνεις αγοραστή.
Η σωστή προετοιμασία για την πώληση ενός ακινήτου ξεκινά πριν δημοσιευτεί η αγγελία, όταν υπάρχει ακόμη χρόνος να εντοπιστούν λάθη, ελλείψεις και πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες χωρίς την πίεση μιας συμφωνίας που περιμένει να υπογραφεί.
Πολλοί ιδιοκτήτες πιστεύουν ότι το δύσκολο μέρος της πώλησης είναι να βρεθεί κάποιος που θα πει ναι στην τιμή. Στην πραγματικότητα, αυτό είναι μόνο η αρχή. Από τη στιγμή που ο ενδιαφερόμενος αποφασίζει να προχωρήσει, ξεκινά ο νομικός και τεχνικός έλεγχος. Αν τότε ανακαλυφθεί ότι λείπει ένα σχέδιο, υπάρχει διαφορά στα τετραγωνικά, δεν έχει ολοκληρωθεί κάποια αποδοχή κληρονομιάς ή απαιτείται τακτοποίηση, η συμφωνία μπαίνει σε αναμονή.
Και ο αγοραστής δεν περιμένει πάντα.
Όσο εσύ ψάχνεις έγγραφα, ο αγοραστής συνεχίζει να ψάχνει ακίνητα
Αυτό είναι το σημείο που αρκετοί πωλητές υποτιμούν. Ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να έχει αγαπήσει το ακίνητο, αλλά δεν σταματά απαραίτητα την έρευνά του όσο περιμένει να ολοκληρωθεί ο φάκελος ακινήτου. Κι αν σταματήσει ο ίδιος να ψάχνει συνεχίζει η σύζυγος, η μητέρα, η οικογένεια. Αν στο μεταξύ εμφανιστεί ένα σπίτι φθηνότερο, καλύτερα συντηρημένο ή απλώς έτοιμο να μεταβιβαστεί, μπορεί να επιλέξει εκείνο.
Δεν χρειάζεται καν να είναι αντικειμενικά καλύτερο. Αρκεί να του προσφέρει μεγαλύτερη βεβαιότητα και ταχύτερη ολοκλήρωση. Η αναμονή κουράζει, δημιουργεί αμφιβολίες και κάνει κάθε μικρή εκκρεμότητα να μοιάζει μεγαλύτερη. Όσο οι απαντήσεις καθυστερούν, τόσο αυξάνεται η πιθανότητα ο αγοραστής να θεωρήσει ότι πίσω από την καθυστέρηση κρύβεται σοβαρότερο πρόβλημα.
Έτσι χάνεται μια πώληση χωρίς να φταίει η θέση, η κατάσταση ή ακόμη και η τιμή του ακινήτου. Χάνεται επειδή το ακίνητο βγήκε στην αγορά πριν γίνει πραγματικά έτοιμο για την αγορά.
Η αγγελία δεν αποδεικνύει ότι το ακίνητο μπορεί να πουληθεί
Μια καλή αγγελία μπορεί να φέρει τηλεφωνήματα και επισκέψεις. Δεν μπορεί όμως να διορθώσει έναν προβληματικό τίτλο, μια λανθασμένη κάτοψη ή μια ασυμφωνία ανάμεσα στην πραγματική επιφάνεια και στα δηλωμένα στοιχεία.
Πριν ξεκινήσει η προώθηση, πρέπει να υπάρχει σαφής εικόνα για τον τίτλο κτήσης, την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας όπου υπάρχει, την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και την ορθή καταχώρισή του στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο. Αν έχει γίνει κάποια επέμβαση, αλλαγή διαρρύθμισης ή επέκταση, πρέπει να ελεγχθεί από μηχανικό και να διαπιστωθεί αν απαιτείται νόμιμη τακτοποίηση.
Ο στόχος δεν είναι να συγκεντρωθούν βιαστικά όλα τα πιστοποιητικά, επειδή ορισμένα έχουν συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος και άλλα συνδέονται με τα πρόσωπα και τον χρόνο της συναλλαγής. Ο στόχος είναι να έχει ολοκληρωθεί ο προέλεγχος και να γνωρίζουν ο ιδιοκτήτης και οι επαγγελματίες που τον εκπροσωπούν τι υπάρχει, τι λείπει, τι χρειάζεται διόρθωση και πόσο χρόνο απαιτεί.
Τι σημαίνει έτοιμος φάκελος ακινήτου
Έτοιμος φάκελος ακινήτου σημαίνει ότι ο δικηγόρος έχει ελέγξει τη νομική εικόνα, ο μηχανικός έχει συγκρίνει το ακίνητο με την άδεια και τα σχέδια, ο συμβολαιογράφος έχει ενημερωθεί εγκαίρως και τα φορολογικά και κτηματολογικά στοιχεία έχουν ελεγχθεί για λάθη.
Σημαίνει επίσης ότι έχουν εντοπιστεί εγκαίρως ζητήματα όπως βάρη, προσημειώσεις, εκκρεμείς πράξεις, λάθη στο Κτηματολόγιο, διαφορές στα τετραγωνικά, παραβάσεις ή ελλιπή σχέδια. Κάποια από αυτά λύνονται γρήγορα. Κάποια χρειάζονται εβδομάδες ή και περισσότερο. Το πρόβλημα δεν είναι πάντοτε η ίδια η εκκρεμότητα. Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι να αποκαλυφθεί το πρόβλημα όταν ο αγοραστής έχει ήδη χάσει την υπομονή του.
Ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης δεν αντικαθιστά τον προέλεγχο
Ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου λειτουργεί από το 2024 και έχει περιορίσει σημαντικό μέρος της ταλαιπωρίας, επειδή η διαδικασία οργανώνεται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο και αρκετά απαραίτητα στοιχεία αντλούνται ψηφιακά. Ο πωλητής και ο αγοραστής εξουσιοδοτούν τον συμβολαιογράφο και η πορεία της μεταβίβασης γίνεται μέσα από την αντίστοιχη υπηρεσία.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η πλατφόρμα εξαφανίζει τα προβλήματα του ακινήτου. Αν τα στοιχεία είναι λανθασμένα, αν τα τετραγωνικά δεν συμφωνούν ή αν υπάρχει πολεοδομική εκκρεμότητα, η ψηφιακή διαδικασία δεν τα διορθώνει με ένα κλικ. Η τεχνολογία επιταχύνει μια σωστά προετοιμασμένη μεταβίβαση. Δεν μετατρέπει ένα ανέτοιμο ακίνητο σε έτοιμο.
Γι αυτό χρειάζεται να ξεχωρίζουμε δύο πράγματα. Πριν βρεθεί αγοραστής, οργανώνεται και ελέγχεται ο φάκελος του ακινήτου. Όταν υπάρξει συμφωνία και επιλεγεί συμβολαιογράφος, ενεργοποιείται η επίσημη ψηφιακή διαδικασία της μεταβίβασης.
Ο έτοιμος πωλητής διαπραγματεύεται καλύτερα
Η προετοιμασία δεν κερδίζει μόνο χρόνο. Προστατεύει και την τιμή. Όταν μια εκκρεμότητα εμφανίζεται μετά τη συμφωνία, ο αγοραστής αποκτά εύλογα αμφιβολίες και συχνά ζητά νέα διαπραγμάτευση. Ο πωλητής τότε βρίσκεται με την πλάτη στον τοίχο, επειδή έχει ήδη επενδύσει χρόνο, έχει ίσως απορρίψει άλλες προτάσεις και θέλει να μη χαθεί η συναλλαγή.
Αντίθετα, όταν η εικόνα είναι καθαρή από την αρχή, ο ιδιοκτήτης απαντά με ακρίβεια, δεσμεύεται σε ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα και δεν αιφνιδιάζεται από τα ευρήματα του ελέγχου. Αυτό ενισχύει την εμπιστοσύνη του αγοραστή και περιορίζει τις αφορμές για πίεση στην τιμή.
Σε μια αγορά όπου ο σοβαρός αγοραστής συγκρίνει συνεχώς επιλογές, η ετοιμότητα αποτελεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Δύο παρόμοια ακίνητα μπορεί να βρίσκονται στην ίδια περιοχή και να προσφέρονται σε παρόμοια τιμή. Εκείνο που έχει καθαρή εικόνα και μπορεί να προχωρήσει χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις ξεκινά τη διαπραγμάτευση ένα βήμα μπροστά.
Η σωστή σειρά για μια ασφαλή πώληση
Πρώτα επιλέγεται ο μεσίτης που θα συντονίσει σωστά την προετοιμασία και την προώθηση. Στη συνέχεια γίνεται η εκτίμηση της εμπορικής αξίας και ορίζεται ρεαλιστική τιμή. Παράλληλα, δικηγόρος, μηχανικός και συμβολαιογράφος πραγματοποιούν τους απαραίτητους ελέγχους και καταγράφουν όσα πρέπει να διορθωθούν ή να εκδοθούν. Μόνο όταν υπάρχει καθαρή εικόνα ξεκινά οργανωμένα η εμπορική προβολή.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε πιστοποιητικό πρέπει να έχει εκδοθεί πριν από την πρώτη επίσκεψη. Σημαίνει ότι τίποτα κρίσιμο δεν αφήνεται στην τύχη. Ο ιδιοκτήτης γνωρίζει τι διαθέτει, τι χρειάζεται και ποιο είναι το ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα για να φτάσει στο συμβόλαιο.
Μην περιμένεις το καπάρο για να ανακαλύψεις πιθανά προβλήματα
Η στιγμή που ένας αγοραστής αποφασίζει να αγοράσει είναι πολύτιμη. Δεν πρέπει να τη σπαταλάμε αναζητώντας έγγραφα που θα μπορούσαν να είχαν ελεγχθεί νωρίτερα.
Το ενδιαφέρον του αγοραστή δεν είναι συμβόλαιο και το καπάρο δεν θεραπεύει τις εκκρεμότητες.
Αν σκέφτεσαι να πουλήσεις το ακίνητό σου, φτιάξε σήμερα τον φάκελό του. Όχι όταν βρεθεί ο αγοραστής, όχι όταν ζητηθούν τα πρώτα δικαιολογητικά και σίγουρα όχι όταν αρχίσουν οι καθυστερήσεις. Γιατί αύριο μπορεί να μη χάσεις απλώς χρόνο. Μπορεί να χάσεις τον αγοραστή και μαζί του την πώληση.
Στην Epsilon Team real estate οργανώνουμε την πώληση , με σωστή επαγγελματική εκτίμηση, έλεγχο των διαθέσιμων στοιχείων και συντονισμό των κατάλληλων νομικών και τεχνικών συνεργατών. Επικοινώνησε μαζί μας πριν βγάλεις το ακίνητό σου στην αγορά, ώστε όταν εμφανιστεί ο σωστός αγοραστής να είσαι πραγματικά έτοιμος να προχωρήσεις.
ΠΗΓΕΣ:
Gov.gr, Μεταβίβαση ακινήτου
Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Σε λειτουργία ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου
Εβίτα Ελευθερουδάκη
Real Estate Agent | Real Estate Appraiser
co-founder
EPSILON TEAM REAL ESTATE
evita@epsilonteam.gr
