Θυμάστε το 2020;
Μάθαμε να φτιάχνουμε προζύμι, κάναμε τηλεδιασκέψεις με πουκάμισο από τη μέση και πάνω, και οι εργολάβοι στην Αττική έχτιζαν με τιμές που σήμερα μοιάζουν με προσφορά Black Friday.
Έξι χρόνια μετά, το κόστος κατασκευής κατοικιών είναι περίπου 50% υψηλότερο από την εποχή της πανδημίας, όπως ανέφεραν στελέχη της κατασκευαστικής αγοράς στο συνέδριο Prodexpo 2026. Και ο λογαριασμός, όπως πάντα, καταλήγει στο τραπέζι του αγοραστή.
Ο αριθμός που έκανε τον γύρο της αγοράς αυτή την εβδομάδα είναι ένας: 16. Τόσους μέσους ετήσιους μικτούς μισθούς χρειάζεται σήμερα ένας κάτοικος της Αθήνας για να αγοράσει ένα νεόδμητο διαμέρισμα 70 τετραγωνικών, σύμφωνα με το Deloitte Property Index 2026.
Δεκαέξι χρόνια, χωρίς να φάει, να πληρώσει ρεύμα ή να πάει διακοπές. Ας δούμε τι κρύβεται πίσω από αυτόν τον αριθμό και, κυρίως, τι σημαίνει για όποιον θέλει να αγοράσει, να πουλήσει ή να επενδύσει στην Αττική.
Τι λέει η Deloitte για την Αθήνα και γιατί πέσαμε στην τρίτη θέση
Η 15η έκδοση του Property Index, που δημοσιεύθηκε τον Οκτώβριο του 2026, τοποθετεί τη μέση τιμή νεόδμητης κατοικίας στην Αθήνα στα 4.360 ευρώ ανά τετραγωνικό. Πολλαπλασιάστε επί 70 και φτάνετε περίπου στις 305.200 ευρώ, πριν από συμβολαιογράφους, φόρους και μεσιτικά. Αν διαιρέσετε αυτό το ποσό με τα 16 χρόνια, προκύπτει ένας μέσος μικτός ετήσιος μισθός κοντά στις 19.000 ευρώ. Εκεί ακριβώς βρίσκεται η ουσία: το πρόβλημα δεν είναι μόνο η τιμή, είναι η απόσταση ανάμεσα στην τιμή και στο εισόδημα.
Στην κατάταξη προσιτότητας, η Αθήνα είναι πλέον τρίτη πιο δύσκολη πόλη της Ευρώπης για αγορά νεόδμητου. Πρώτη βρίσκεται η Αυλώνα της Αλβανίας με 21 χρόνια μισθών και δεύτερη η Πράγα με 17. Ακολουθούν, μετά από εμάς, το Κόσιτσε της Σλοβακίας και το Μπρνο της Τσεχίας. Πέρυσι η Αθήνα ήταν δεύτερη με 15,3 χρόνια, άρα η «βελτίωση» στη θέση οφείλεται στο ότι άλλοι ακρίβυναν περισσότερο, όχι στο ότι εμείς φθηνύναμε. Ας μην ανοίξουμε σαμπάνια.
Γιατί το κόστος κατασκευής ανέβηκε 50% από την πανδημία
Το κόστος κατασκευής δεν εκτοξεύθηκε από μία αιτία. Είναι το άθροισμα πολλών μικρών και μεγάλων πιέσεων που συσσωρεύτηκαν από το 2021 και μετά:
- Υλικά και ενέργεια. Σίδηρος, τσιμέντο, αλουμίνια και μονωτικά ακρίβυναν απότομα μετά την επανεκκίνηση της οικονομίας και την ενεργειακή κρίση, και δεν επέστρεψαν ποτέ στα προ πανδημίας επίπεδα.
- Εργατικά χέρια. Η έλλειψη τεχνιτών στην οικοδομή ανέβασε τα μεροκάματα. Ένας καλός σοβατζής σήμερα κλείνει ραντεβού στον ίδιο χρόνο όπως ένας περιζήτητος γιατρός.
- Αυστηρότερες προδιαγραφές. Οι νέες κατοικίες χτίζονται με υψηλές ενεργειακές απαιτήσεις, που σημαίνει καλύτερα κουφώματα, θερμομόνωση και συστήματα. Το σπίτι είναι καλύτερο, αλλά και ακριβότερο.
- Γη, άδειες και χρόνος. Τα οικόπεδα στις ζητούμενες περιοχές της Αττικής είναι λίγα και ακριβά, ενώ οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις κοστίζουν σε τόκους και ευκαιρίες.
Τι δείχνουν τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ
Εδώ αξίζει μια διευκρίνιση που σπάνια γίνεται. Ο επίσημος δείκτης της ΕΛΣΤΑΤ για το κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών κατέγραψε αύξηση 4% το β΄ τρίμηνο του 2026 σε σχέση με έναν χρόνο πριν, και 2,8% το α΄ τρίμηνο. Αυτό δεν αναιρεί το 50%. Ο δείκτης μετρά υλικά και αμοιβές εργασίας μιας τυποποιημένης πολυκατοικίας. Δεν μετρά το οικόπεδο, τις μελέτες, τη χρηματοδότηση, τις καθυστερήσεις ή τις νέες προδιαγραφές. Το 50% που αναφέρουν οι κατασκευαστές είναι το συνολικό κόστος κατασκευής όπως το ζουν στο εργοτάξιο, με όλα μέσα. Με άλλα λόγια, η ΕΛΣΤΑΤ μετρά το τσιμέντο, ο εργολάβος πληρώνει ολόκληρη την πολυκατοικία.
Η εξίσωση του εργολάβου: γιατί δεν βγαίνει νεόδμητο κάτω από 4.000 ευρώ
Σύμφωνα με όσα ειπώθηκαν στο Prodexpo 2026, το καθαρό κόστος κατασκευής κυμαίνεται σήμερα από 2.000 έως 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό. Από τη δική μας εμπειρία στις εκτιμήσεις ακινήτων στην Αττική, για συμβατική κατοικία καλής ποιότητας ξεπερνά συχνά τα 2.500 ευρώ. Αν σε αυτό προστεθεί η αξία της γης, οι μελέτες, οι φόροι και ένα λογικό εργολαβικό κέρδος, η τελική τιμή πώλησης δύσκολα πέφτει κάτω από τις 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Ένα απλό παράδειγμα. Για ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών, μόνο το κόστος κατασκευής φτάνει τις 140.000 έως 175.000 ευρώ, πριν βάλουμε ούτε ένα τετραγωνικό χώμα στον λογαριασμό. Ο εργολάβος δεν έχει περιθώριο να «κάνει έκπτωση» χωρίς να βγει ζημιωμένος. Στελέχη του κλάδου σημείωσαν επίσης ότι σε σχήματα build to rent το καθαρό όφελος για τον κατασκευαστή δεν ξεπερνά το 15%, ενώ τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που θα άνοιγαν νέα γη για κατοικία, δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί. Η προσφορά λοιπόν μένει σφιχτή και το κόστος κατασκευής λειτουργεί ως πάτωμα στις τιμές.
Τι σημαίνει το κόστος κατασκευής για αγοραστές, πωλητές και επενδυτές
Η Τράπεζα της Ελλάδος δείχνει ότι η αγορά επιβραδύνεται, αλλά δεν γυρίζει πίσω. Το β΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν 5,5% σε ετήσια βάση πανελλαδικά, με τα νέα διαμερίσματα στο 6,2% και την Αθήνα στο 5,0%. Το 2025 η μέση ετήσια αύξηση στις αστικές περιοχές ήταν 7,8%. Ο ρυθμός πέφτει, οι τιμές όχι.
Για τον αγοραστή κατοικίας
Αν το νεόδμητο είναι εκτός προϋπολογισμού, η πιο ρεαλιστική διαδρομή είναι ένα καλοδιατηρημένο διαμέρισμα των δεκαετιών του ’80 και του ’90 με στοχευμένη ανακαίνιση. Η διαφορά τιμής ανά τετραγωνικό είναι συχνά σημαντική, και μια σωστή ανακαίνιση κοστίζει πολύ λιγότερο από ένα νέο κόστος κατασκευής. Προσοχή όμως: ζητήστε έλεγχο από μηχανικό για τη στατική επάρκεια, την ενεργειακή κατάσταση και την πολεοδομική τακτοποίηση πριν δώσετε προκαταβολή.
Για τον ιδιοκτήτη που πουλά
Το υψηλό κόστος κατασκευής κάνει τα καλά μεταχειρισμένα ακίνητα πιο ελκυστικά, γιατί πολλοί αγοραστές που «κόβονται» από το νεόδμητο στρέφονται σε αυτά. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε ζητούμενη τιμή περνάει. Ο αγοραστής συγκρίνει, ο εκτιμητής της τράπεζας επίσης. Ένα ακίνητο σωστά τιμολογημένο με βάση πραγματικά στοιχεία πουλιέται γρηγορότερα και συνήθως ακριβότερα από ένα που κάθεται μήνες στις αγγελίες περιμένοντας τον «κατάλληλο».
Για τον επενδυτή, Έλληνα ή ξένο
Όσο το κόστος κατασκευής κρατά την προσφορά νέων κατοικιών χαμηλή, η ζήτηση για ενοικίαση στην Αττική παραμένει ισχυρή. Οι ρεαλιστικές μικτές αποδόσεις για μακροχρόνια μίσθωση κινούνται γύρω στο 4% έως 6%, ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση του ακινήτου. Για τον διεθνή αγοραστή, η Αθήνα παραμένει φθηνότερη ανά τετραγωνικό από πολλές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, έστω κι αν για τον Αθηναίο μισθωτό φαίνεται απρόσιτη. Μια ακόμη παράμετρος: περίπου 15.000 οικιστικά ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια servicers και τραπεζών, όμως η προετοιμασία τους για πώληση διαρκεί συχνά πάνω από δύο χρόνια λόγω πολεοδομικών εκκρεμοτήτων. Δεν θα αλλάξουν την αγορά εν μία νυκτί.
Συχνές ερωτήσεις
● Πόσο είναι σήμερα το κόστος κατασκευής ανά τετραγωνικό στην Αττική;
Σύμφωνα με όσα ανέφεραν στελέχη του κλάδου τον Οκτώβριο του 2026, το καθαρό κόστος κατασκευής κυμαίνεται από 2.000 έως 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό, χωρίς την αξία της γης. Για κατοικία υψηλότερων προδιαγραφών το ποσό ανεβαίνει.
● Γιατί η ΕΛΣΤΑΤ δείχνει μικρότερες αυξήσεις από το 50%;
Ο δείκτης της ΕΛΣΤΑΤ μετρά την ετήσια μεταβολή στα υλικά και στην εργασία μιας τυποποιημένης πολυκατοικίας. Το 50% των κατασκευαστών αφορά τη σωρευτική αύξηση από το 2020 και περιλαμβάνει γη, μελέτες, χρηματοδότηση και νέες προδιαγραφές.
● Θα πέσουν οι τιμές των νεόδμητων στην Αθήνα;
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν επιβράδυνση των αυξήσεων, όχι πτώση. Όσο το κόστος κατασκευής μένει ψηλά, οι τιμές των νεόδμητων έχουν ένα φυσικό πάτωμα γύρω στις 4.000 ευρώ το τετραγωνικό.
● Συμφέρει περισσότερο ένα παλαιό διαμέρισμα με ανακαίνιση;
Συχνά ναι, εφόσον το κτίριο είναι υγιές και το ακίνητο τακτοποιημένο πολεοδομικά. Η τελική απάντηση κρίνεται από την τοποθεσία, την κατάσταση της πολυκατοικίας και τον έλεγχο μηχανικού πριν από την αγορά.
Αν σκέφτεστε να αγοράσετε, να πουλήσετε ή να επενδύσετε στην Αττική και θέλετε μια εκτίμηση βασισμένη σε πραγματικά δεδομένα, η ομάδα της Epsilon Team Real Estate είναι εδώ για να σας βοηθήσει. Επισκεφθείτε μας στο www.epsilonteam.gr και ας τα πούμε με έναν καφέ, όχι με 16 χρόνια μισθούς.
Πηγές
- Deloitte, Property Index: Overview of European Residential Markets, 15η έκδοση, Οκτώβριος 2026: https://www.deloitte.com/content/dam/assets-zone2/at/de/docs/studien/2026/deloitte-property-index-2026.pdf
- Τράπεζα της Ελλάδος, Δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων, β΄ τρίμηνο 2026: https://www.bankofgreece.gr
- ΕΛΣΤΑΤ, Δείκτες κόστους και τιμών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών, β΄ τρίμηνο 2026: https://www.statistics.gr
- ΕΛΣΤΑΤ, Δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών: https://www.statistics.gr/el/statistics/-/publication/DKT60/-
Εβίτα Ελευθερουδάκη
EPSILON TEAM | real estate agents / appraisers
TEL: +30 210 721 2284 | MOBILE: +30 6944 626 626
WEBSITE: www.epsilonteam.gr | BLOG | MAGAZINE: www.epsilonliving.gr
evita@epsilonteam.gr
