Βοηθητικοί χώροι, ημιυπόγεια, γκαράζ και αποθήκες: εδώ γίνονται τα περισσότερα λάθη όταν διαβάζουμε τιμές ακινήτων. Κυριακή βράδυ, καναπές, κινητό. Μια αγγελία γράφει μονοκατοικία 250 τμ, 1.250.000 ευρώ. Ο αναγνώστης ανοίγει την αριθμομηχανή, διαιρεί και βγάζει 5.000 ευρώ το τετραγωνικό. Ικανοποιημένος, το συγκρίνει με το διαμέρισμα της διπλανής αγγελίας και βγάζει τα συμπεράσματά του.
Το συμπέρασμα είναι λάθο ς. Όχι γιατί η διαίρεση είναι λάθος, αλλά γιατί μέσα σε αυτά τα 250 τμ, το σαλόνι με τη θέα και το λεβητοστάσιο δεν πληρώνονται το ίδιο. Είναι σαν να διαιρείτε τον λογαριασμό της ταβέρνας με τα πιάτα και να συμπεραίνετε ότι το ψωμί κόστισε όσο το παϊδάκι.
Κύριοι χώροι και βοηθητικοί χώροι: η διάκριση που κρίνει την τιμή
Κύριοι χώροι είναι οι χώροι κύριας χρήσης, συνήθως στην ανωδομή: σαλόνια, υπνοδωμάτια, κουζίνα, μπάνια. Είναι εκεί όπου ζείτε, και μετρούν στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου.
Βοηθητικοί χώροι είναι όσοι εξυπηρετούν την κύρια ιδιοκτησία χωρίς να είναι κατοικία: αποθήκες, λεβητοστάσια, πλυσταριά, γκαράζ, θέσεις στάθμευσης, χώροι μηχανημάτων. Τι είναι κύριο και τι βοηθητικό δεν το αποφασίζει ο ιδιοκτήτης ούτε ο καναπές που κατέβηκε κάποτε στο υπόγειο. Το ορίζουν η οικοδομική άδεια και η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Η νομοθεσία το κάνει ξεκάθαρο. Κατά τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ν. 4067/2012), σε κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος για βοηθητικές χρήσεις, με την οροφή του έως 1,20 μ. πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους, δεν προσμετρά στον συντελεστή δόμησης. Με απλά λόγια, ο νόμος δεν τον θεωρεί σπίτι. Λογικό λοιπόν να μην τον θεωρεί σπίτι ούτε η αγορά. Οι βοηθητικοί χώροι έχουν αξία, απλώς άλλη.
Γιατί η μέση τιμή ανά τετραγωνικό στις αγγελίες παραπλανά
Οι περισσότερες αγγελίες δίνουν ένα συνολικό εμβαδόν . Σε αυτό το νούμερο χωράνε τα πάντα: ο όροφος, το ημιυπόγειο, το υπόγειο, μερικές φορές και οι βεράντες. Η τιμή όμως διαμορφώθηκε με βάση το τι είναι το κάθε κομμάτι. Όταν διαιρείτε τη συνολική τιμή με το συνολικό εμβαδόν, παίρνετε έναν μέσο όρο που δεν αντιστοιχεί σε κανέναν πραγματικό χώρο του σπιτιού.
Το αποτέλεσμα είναι δύο ειδών λάθη. Ο αγοραστής βλέπει χαμηλό μέσο όρο και νομίζει ότι βρήκε ευκαιρία, ενώ στην πραγματικότητα πληρώνει ακριβά την ανωδομή. Ο πωλητής, από την άλλη, θεωρεί ότι οι βοηθητικοί χώροι αξίζουν όσο ο όροφος, χρεώνει το μεγάλο υπόγειο σαν σαλόνι και αναρωτιέται γιατί το τηλέφωνο δεν χτυπά.
Πώς τιμολογούνται οι βοηθητικοί χώροι στην πράξη
Στις εκτιμήσεις ακινήτων η ανωδομή είναι η βάση, το 100%. Κάθε άλλος χώρος «ανάγεται» σε αυτήν με έναν συντελεστή, τον λεγόμενο συντελεστή αναγωγής. Έτσι οι βοηθητικοί χώροι μετατρέπονται σε «ισοδύναμα» τετραγωνικά ανωδομής. Οι τιμές του πίνακα είναι ενδεικτικές για την Αττική και αλλάζουν ανάλογα με το φως, το ύψος, την πρόσβαση, τη νομιμότητα και την περιοχή.
| Χώρος | Ενδεικτικός συντελεστής | Σχόλιο |
| Κύριοι χώροι ανωδομής | 100% | Η βάση της τιμής |
| Ημιυπόγειο κύριας χρήσης | 50% έως 70% | Ανεβαίνει με φως, ύψος και πρόσβαση σε κήπο |
| Υπόγειο κύριας χρήσης | 30% έως 50% | Σπάνια φτάνει το ημιυπόγειο |
| Υπόγεια αποθήκη | 20% έως 35% | Ή κατ’ αποκοπή τιμή |
| Κλειστό γκαράζ μονοκατοικίας | 25% έως 40% | Ακριβότερο σε περιοχές χωρίς στάθμευση |
| Θέση στάθμευσης πολυκατοικίας | Τιμή ανά θέση | Όχι ανά τετραγωνικό |
| Ημιυπαίθριοι, στεγασμένες βεράντες | 30% έως 50% | Αν είναι νόμιμοι |
| Μπαλκόνια, ακάλυπτες βεράντες | 10% έως 25% | Η θέα ανεβάζει τον συντελεστή |
| Σοφίτα | 30% έως 50% | Ανάλογα με το ελεύθερο ύψος |
| Κήπος αποκλειστικής χρήσης | 5% έως 15% | Ανά τετραγωνικό κήπου |
Ημιυπόγειο: ο χώρος με τις μεγαλύτερες διαφορές
Ένα ημιυπόγειο με μεγάλα παράθυρα σε κήπο, καλό ύψος και ανεξάρτητη είσοδο μπορεί να λειτουργήσει σαν κανονικό διαμέρισμα. Ένα ημιυπόγειο με φεγγίτες στο ύψος του πεζοδρομίου βλέπει κυρίως παπούτσια περαστικών. Η διαφορά στην αξία είναι αντίστοιχη.
Γκαράζ και θέσεις στάθμευσης: τιμή ανά θέση
Σε πολυκατοικίες η θέση στάθμευσης τιμολογείται σαν αυτοτελές προϊόν, ανά θέση. Στα κεντρικά βόρεια και νότια προάστια, όπου η θέση στάθμευση ειναι μια καθημερινή μάχη, η θέση μπορεί να κάνει μεγαλύτερη διαφορά στην ταχύτητα της πώλησης από ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο.
Αποθήκες: μικρές σε τετραγωνικά, μεγάλες σε χρησιμότητα
Μια αποθήκη 6 τμ δεν πουλιέται 6 φορές την τιμή της ανωδομής. Συνήθως τιμολογείται κατ’ αποκοπή ή με χαμηλό συντελεστή. Παρ’ όλα αυτά, ένα διαμέρισμα χωρίς αποθήκη αργεί περισσότερο να βρει αγοραστή, κάτι που κάθε μεσίτης ξέρει από πρώτο χέρι. Ενδεικτικό είναι ότι στο υπόδειγμα εξετάσεων πιστοποίησης εκτιμητών της PeopleCert, η αποθήκη και η θέση στάθμευσης δεν μετρώνται σε τετραγωνικά. Μπαίνουν ως διόρθωση περίπου 5% στη συνολική τιμή του συγκριτικού διαμερίσματος.
Το παράδειγμα των 250 τμ με αριθμούς
Ας πάρουμε την αγγελία του καναπέ. Μονοκατοικία 250 τμ, 1.250.000 ευρώ. Στην πράξη τα 250 τμ σπάνε έτσι: 170 τμ κύριοι χώροι σε ισόγειο και όροφο, 50 τμ ημιυπόγειο κύριας χρήσης και 30 τμ υπόγειο με γκαράζ και αποθήκη. Εφαρμόζουμε συντελεστή 60% στο ημιυπόγειο και 30% στο υπόγειο. Τα ισοδύναμα τετραγωνικά βγαίνουν 209, όχι 250.
| Χώρος | Τ.μ. | Συντελεστής | Τιμή ανά τ.μ. | Αξία |
| Ανωδομή (κύριοι χώροι) | 170 | 100% | ≈ 5.981 € | ≈ 1.016.750 € |
| Ημιυπόγειο κύριας χρήσης | 50 | 60% | ≈ 3.589 € | ≈ 179.425 € |
| Υπόγειο, γκαράζ, αποθήκη | 30 | 30% | ≈ 1.794 € | ≈ 53.825 € |
| Σύνολο | 250 | 1.250.000 € |
Η ανωδομή λοιπόν κοστίζει σχεδόν 6.000 ευρώ το τετραγωνικό, όχι 5.000. Αν στην ίδια περιοχή ένα διαμέρισμα 170 τμ ζητά 5.500 ευρώ το τ.μ., το σπίτι της αγγελίας δεν είναι φθηνότερο. Είναι ακριβότερο στο κομμάτι όπου θα ζήσετε, και απλώς έρχεται με ένα γενναιόδωρο υπόγειο.
Το ίδιο ισχύει ανάποδα. Ένα σπίτι που φαίνεται «ακριβό» στον μέσο όρο μπορεί να έχει ελάχιστους βοηθητικούς χώρους και να είναι σωστά τιμολογημένο. Γι’ αυτό σε μια εκτίμηση οι βοηθητικοί χώροι μετρούν πάντα χωριστά.
Βοηθητικοί χώροι στα επαγγελματικά ακίνητα: η βιτρίνα παίρνει τα πάντα
Αν στις κατοικίες οι βοηθητικοί χώροι αξίζουν λιγότερο, στα καταστήματα η διαφορά είναι θεαματική. Ένα κατάστημα πουλιέται και νοικιάζεται για την πρόσοψή του, για το σημείο όπου ο περαστικός σταματά και κοιτάζει. Ό,τι βρίσκεται πίσω, πάνω ή κάτω από τη βιτρίνα αξίζει πολύ λιγότερο. Το πατάρι δεν το βλέπει κανείς από το πεζοδρόμιο, και το υπόγειο ακόμη λιγότερο. Γι’ αυτό οι βοηθητικοί χώροι ενός καταστήματος ανάγονται πάντα στο ισόγειο.
Στο εκπαιδευτικό υλικό εκτιμήσεων του ΣΠΜΕ (2018) για τη μέθοδο συγκριτικών στοιχείων, οι επιφάνειες ενός καταστήματος ανάγονται σε ισοδύναμο ισόγειο με τους παρακάτω ενδεικτικούς συντελεστές.
| Χώρος καταστήματος | Ενδεικτικός συντελεστής |
| Ισόγειο με πρόσοψη | 1,00 |
| Όροφος καταστήματος | 0,50 |
| Υπόγειος χώρος καταστήματος | 0,30 έως 0,40 |
| Πατάρι | 0,25 έως 0,35 |
| Υπόγεια αποθήκη | 0,20 |
Η αγορά το εφαρμόζει στην πράξη. Σε δημοσιευμένη έκθεση εκτίμησης καταστήματος στη Γλυφάδα, για λογαριασμό εισηγμένης εταιρείας ακινήτων, το ισόγειο εκτιμήθηκε στα 18.200 ευρώ το τ.μ., το υπόγειο κατάστημα στο 30% αυτής της τιμής και ο ημιώροφος, που λειτουργούσε ως βοηθητικός χώρος αποθήκευσης, μόλις στο 15%. Η ίδια λογική εφαρμόστηκε και στα μισθώματα.
Το κατάστημα των 400 τμ με αριθμούς
Μια αγγελία γράφει κατάστημα 400 τμ, 1.000.000 ευρώ. Μέσος όρος 2.500 ευρώ το τ.μ., που ακούγεται λογικό. Τα 400 τμ όμως είναι 100 τμ ισόγειο, 100 τμ πατάρι και 200 τμ υπόγειο. Με συντελεστή 0,30 στο πατάρι και 0,35 στο υπόγειο, τα ισοδύναμα τετραγωνικά βγαίνουν 200.
| Χώρος | Τ.μ. | Συντελεστής | Τιμή ανά τ.μ. | Αξία |
| Ισόγειο | 100 | 1,00 | 5.000 € | 500.000 € |
| Πατάρι | 100 | 0,30 | 1.500 € | 150.000 € |
| Υπόγειο | 200 | 0,35 | 1.750 € | 350.000 € |
| Σύνολο | 400 | 1.000.000 € |
Το ισόγειο δηλαδή τιμολογείται 5.000 ευρώ το τ.μ., διπλάσια από τον μέσο όρο της αγγελίας. Για τον επενδυτή αυτό αλλάζει τα πάντα, γιατί η απόδοση κρίνεται από το μίσθωμα που φέρνει η βιτρίνα και όχι από τα τετραγωνικά του υπογείου. Όποιος συγκρίνει καταστήματα με τον μέσο όρο, συγκρίνει στην πραγματικότητα υπόγεια.
Γραφεία: εκεί μετράει το πάρκινγκ
Στα γραφεία η ανωδομή είναι συνήθως ενιαία, οπότε η μεγάλη διαφορά βρίσκεται αλλού. Οι θέσεις στάθμευσης και οι αποθηκευτικοί χώροι τιμολογούνται χωριστά, και σε περιοχές όπως το Μαρούσι ή η Λεωφόρος Κηφισίας ένα κτίριο γραφείων χωρίς επαρκή στάθμευση δυσκολεύεται να βρει ενοικιαστή, όσο καλό κι αν είναι το κέλυφος. Οι βοηθητικοί χώροι εδώ δεν προσθέτουν τόσο τετραγωνικά όσο λειτουργικότητα.
Τι κάνει το Δημόσιο: αντικειμενική αξία και βοηθητικοί χώροι
Ούτε η εφορία θεωρεί ότι οι βοηθητικοί χώροι αξίζουν όσο η ανωδομή. Το αντικειμενικό σύστημα, όπως κωδικοποιήθηκε με την ΠΟΛ.1149/1994 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις, εφαρμόζει διαφορετικούς συντελεστές ανά όροφο και χρήση. Ειδικά για τα ημιυπόγεια, θεωρούνται ισόγεια, εκτός αν βεβαίωση της Πολεοδομίας ή μηχανικού αποδεικνύει ότι είναι υπόγεια.
Προσοχή όμως: η αντικειμενική αξία δεν είναι αγοραία. Είναι η βάση για φόρους, όχι για το πόσο θα πληρώσει ένας αγοραστής. Μια σωστή εκτίμηση ξεκινά από τα συγκριτικά πωλήσεων και τα πραγματικά χαρακτηριστικά του χώρου.
Η παγίδα του υπογείου που έγινε σπίτι
Στην Αττική κυκλοφορούν πολλά υπόγεια με κουζίνα, μπάνιο και φιλόδοξα ονόματα όπως «σουίτα επισκεπτών». Οι βοηθητικοί χώροι όμως δεν γίνονται κύριοι επειδή απέκτησαν ένα κουζινάκι. Αν στην άδεια είναι αποθήκη, για την αγορά και για την τράπεζα παραμένουν αποθήκη. Κατά τον ν. 4495/2017 η αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια λογίζεται ως υπέρβαση συντελεστή δόμησης. Ακόμη και τακτοποιημένη, συνήθως εκτιμάται με έκπτωση, ενώ αν δεν έχει τακτοποιηθεί μπορεί να καθυστερήσει ή να μπλοκάρει τη μεταβίβαση.
Τι να ζητήσετε πριν συγκρίνετε τιμές
- Ανάλυση εμβαδών: πόσα τ.μ. είναι κύριοι χώροι και πόσα βοηθητικοί χώροι, ανά επίπεδο.
- Οικοδομική άδεια και πράξη σύστασης: εκεί φαίνεται η νόμιμη χρήση κάθε χώρου.
- Βεβαίωση νομιμότητας μηχανικού: για ημιυπαίθριους, σοφίτες και υπόγεια που χρησιμοποιούνται σαν σπίτι.
- Θέσεις στάθμευσης και αποθήκες: αν είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες με δικά τους χιλιοστά ή παρακολουθήματα.
- Τιμή ανωδομής: συγκρίνετε αυτήν με άλλα ακίνητα της περιοχής, όχι τον μέσο όρο της αγγελίας.
Συχνές ερωτήσεις
Μετράνε οι βοηθητικοί χώροι στα τετραγωνικά μιας αγγελίας;
Συχνά ναι. Πολλές αγγελίες δίνουν συνολικό εμβαδόν, όπου οι βοηθητικοί χώροι μπαίνουν μαζί με την ανωδομή. Γι’ αυτό ζητάτε πάντα ανάλυση ανά χώρο πριν βγάλετε τιμή ανά τετραγωνικό.
Πόσο αξίζει ένα ημιυπόγειο σε σχέση με τον όροφο;
Ενδεικτικά 50% έως 70% της τιμής της ανωδομής, αν είναι κύριας χρήσης, φωτεινό και με καλό ύψος. Ένα σκοτεινό ημιυπόγειο πέφτει χαμηλότερα.
Η θέση στάθμευσης υπολογίζεται ανά τετραγωνικό;
Στις πολυκατοικίες όχι. Τιμολογείται ανά θέση, με βάση τη ζήτηση στάθμευσης της περιοχής.
Πώς υπολογίζεται το πατάρι και το υπόγειο ενός καταστήματος;
Όπως όλοι οι βοηθητικοί χώροι επαγγελματικών ακινήτων, με συντελεστές αναγωγής πάνω στην τιμή του ισογείου. Ενδεικτικά το πατάρι 0,25 έως 0,35 και ο υπόγειος χώρος καταστήματος 0,30 έως 0,40, ανάλογα με την πρόσβαση και τη χρήση.
Ένα υπόγειο που έχει μετατραπεί σε διαμέρισμα πουλιέται σαν σπίτι;
Μόνο αν η χρήση του είναι νόμιμη. Αλλιώς, όπως όλοι οι βοηθητικοί χώροι, εκτιμάται με χαμηλό συντελεστή και χρειάζεται έλεγχο από μηχανικό πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση.
Πριν βγάλετε την αριθμομηχανή
Η τιμή ανά τετραγωνικό είναι χρήσιμο εργαλείο, αρκεί να ξέρετε τι διαιρείτε. Στην επόμενη αγγελία που θα δείτε από τον καναπέ, ρωτήστε πρώτα πόσα από αυτά τα τετραγωνικά είναι σπίτι και πόσα είναι βοηθητικοί χώροι. Αν θέλετε να ξέρετε τι πραγματικά αξίζει το ακίνητο που σας ενδιαφέρει ή αυτό που πουλάτε, η ομάδα της Epsilon Team Real Estate κάνει εκτιμήσεις με αναλυτική κατανομή χώρων. Θα μας βρείτε στο www.epsilonteam.gr.
Πηγές
- ΑΑΔΕ, ΠΟΛ.1149/1994, αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων: https://www.aade.gr/sites/default/files/2021-02/pol1149_1994.pdf
- ΤΕΕ Τμήμα Πελοποννήσου, απαντήσεις για τον ν. 4495/2017 και την αλλαγή χρήσης βοηθητικών χώρων: https://www.teepelop.gr/wp-content/uploads/2018/11/OmadApant-74_30.11.2018.pdf
- ΣΠΜΕ, Σεμινάριο εκτιμήσεων ακίνητης περιουσίας 2018, μέθοδος συγκριτικών στοιχείων: https://media.spme.gr/filer_public/c5/39/c539d1ee-59ac-4367-be16-4f29a1175f55/m2_methodos_sugkritikon_stoikheion.pdf
- Έκθεση εκτίμησης καταστήματος στη Γλυφάδα, Trastor ΑΕΕΑΠ: https://trastor.gr/wp-content/uploads/2019/04/Danos-Valuation_Kalogirou-Glyfada-2.pdf
- PeopleCert, υπόδειγμα εξετάσεων Expert Valuer in Real Estate Property: https://www.peoplecert.org/-/media/peoplecert/files/peoplecert-gr-files/valuers/practice-papers/valuerexp_peoplecert_paper_set2019_1_el_v1.pdf
Εβίτα Ελευθερουδάκη
real estate agent / appraiser
EPSILON TEAM real estate
TEL: +30 210 721 2284
MOBILE: +30 6944 626 626
WEBSITE: www.epsilonteam.gr
BLOG | MAGAZINE: www.epsilonliving.gr
evita@epsilonteam.gr
